Vender una propiedad con ganancia respecto a lo que pagaste por ella puede generar una obligación tributaria frente a SUNAT: el Impuesto a la Renta de segunda categoría. Muchos vendedores particulares desconocen esta regla hasta que ya cerraron la venta.
¿Cuándo aplica este impuesto?
Aplica cuando una persona natural (sin negocio habitual de compraventa de inmuebles) vende una propiedad adquirida después del 1 de enero de 2004 y obtiene una ganancia de capital, es decir, cuando el precio de venta supera el costo de adquisición actualizado.
La exoneración de la casa-habitación
Existe una exoneración relevante: si el inmueble vendido es tu casa-habitación —es decir, tu vivienda principal, donde has residido por un tiempo mínimo continuo antes de la venta y no cuentas con otro inmueble a tu nombre— la ganancia de capital está exonerada del pago de este impuesto. Esta exoneración no aplica automáticamente a segundas propiedades ni a inmuebles usados con fines de inversión.
Cómo se calcula la tasa
La tasa efectiva sobre la ganancia de capital es del 5%, aplicada sobre la renta neta (precio de venta menos costo computable actualizado, es decir, ajustado por inflación desde la fecha de compra). El propio comprador, si es una entidad obligada a retener, o el vendedor mediante declaración y pago directo, son responsables de cumplir con esta obligación ante SUNAT.
Plazo para declarar y pagar
El pago debe realizarse dentro del mes siguiente de percibida la renta, mediante el PDT o el formulario virtual correspondiente en el portal de SUNAT, antes de que venza el plazo. No declarar a tiempo genera intereses moratorios y una posible multa.
Documentos que necesitas tener a la mano
- Escritura pública o minuta de la compra original, con el precio de adquisición.
- Comprobantes de mejoras que hayan incrementado el costo computable (remodelaciones formalmente sustentadas).
- Contrato de compraventa de la operación actual, con el precio final pactado.
Recomendación
Si estás por vender una propiedad que no es tu vivienda principal, o tienes dudas sobre si calificas para la exoneración de casa-habitación, conviene validarlo con un contador antes de fijar el precio final, ya que este impuesto puede afectar tu ganancia neta real de la operación.
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Cómo se calcula, con la mecánica exacta
El cálculo tiene tres pasos. Primero, el costo computable: el valor de adquisición más los gastos de compra, actualizado por el Índice de Corrección Monetaria del mes y año de compra que publica el MEF, más las mejoras permanentes. Segundo, la renta bruta: valor de venta menos ese costo computable. Tercero, sobre la renta bruta se aplica la deducción del 20% del artículo 36 y a la renta neta la tasa de 6,25% del artículo 52-A, lo que equivale a un 5% de la ganancia. Puedes correrlo con la tabla oficial en la calculadora de Impuesto a la Renta.
Los tres casos en que no se paga
Cuando el inmueble fue casa habitación del vendedor por dos años o más y no se destinó exclusivamente a comercio o industria (artículo 1-A del Reglamento). Cuando fue adquirido antes de 2004, por la regla de vigencia del impuesto. Y cuando no hay ganancia: si el valor de venta no supera el costo computable actualizado, no hay renta que gravar, aunque la operación se declare igual.
No confundirlo con la alcabala
Son dos impuestos distintos con obligados distintos: este lo paga el vendedor sobre la ganancia y va a Sunat; la alcabala la paga el comprador sobre el valor de transferencia y va a la municipalidad o al SAT. En una misma compraventa pueden aplicarse los dos, a personas diferentes. Ver quién paga cada uno.
Ver también: la venta de un terreno paga IGV? Cuándo sí, cuándo no y qué mira Sunat.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de Impuesto a la Renta al vender un inmueble?
Equivale al 5% de la ganancia: 6,25% sobre la renta neta, tras aplicar la deducción del 20% sobre la renta bruta.
¿Qué es el costo computable?
El valor de adquisición más los gastos de compra, actualizado por el Índice de Corrección Monetaria del MEF, más las mejoras permanentes.
¿Cuándo no pago este impuesto?
Si el inmueble fue tu casa habitación por dos años o más sin uso exclusivamente comercial, si lo adquiriste antes de 2004, o si no hubo ganancia en la venta.
¿Cuándo se declara y se paga?
Al mes siguiente de percibida la renta, mediante el Formulario Virtual 1665 de Sunat.
¿El comprador paga algo de este impuesto?
No: el comprador paga la alcabala, que es un impuesto municipal distinto y con otra base de cálculo.
Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en cómo vender tu departamento, paso a paso.
Fuentes
- TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, D.S. N° 179-2004-EF (artículos 21, 36 y 52-A)
- Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, D.S. N° 122-94-EF (artículo 1-A, casa habitación)
- MEF — Índice de Corrección Monetaria para la actualización del costo computable
- Sunat — renta de segunda categoría por enajenación de inmuebles y Formulario Virtual 1665
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