SUNAT y venta de inmuebles: cuándo pagas Impuesto a la Renta de segunda categoría

El impuesto de 2da categoría (renta de segunda categoría) grava las ganancias del capital de una persona natural: intereses, regalías, dividendos y la ganancia por vender un inmueble o valores. La tasa general es 6,25% sobre la renta neta y, como antes se deduce el 20% de la renta bruta, al vender una propiedad equivale al 5% de la ganancia.

Vender una propiedad con ganancia respecto a lo que pagaste por ella puede generar una obligación tributaria frente a SUNAT: el Impuesto a la Renta de segunda categoría. Muchos vendedores particulares desconocen esta regla hasta que ya cerraron la venta.

¿Cuándo aplica este impuesto?

Aplica cuando una persona natural (sin negocio habitual de compraventa de inmuebles) vende una propiedad adquirida después del 1 de enero de 2004 y obtiene una ganancia de capital, es decir, cuando el precio de venta supera el costo de adquisición actualizado.

La Trigésimo Quinta Disposición Transitoria y Final de la Ley del Impuesto a la Renta pone una condición que se suele leer mal: la ganancia es renta de segunda categoría siempre que la adquisición y la enajenación se produzcan a partir del 1 de enero de 2004. Las dos fechas, no solo la venta. Si compraste en 2002 y vendes hoy, la operación queda fuera del impuesto.

Las diez etapas de una venta, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo vender una propiedad: la guía completa 2026.

Qué rentas son de segunda categoría y con qué tasa

El artículo 24 de la Ley del Impuesto a la Renta enumera las rentas de segunda categoría, y la venta de un inmueble es solo una de ellas. Conviene distinguirlas porque la tasa es la misma pero la forma de pagarlas no: en la mayoría retiene quien paga, y en la venta de un inmueble declara y paga el propio vendedor.

La exoneración de la casa-habitación

Existe una exoneración relevante: si el inmueble vendido es tu casa-habitación —es decir, tu vivienda principal, donde has residido por un tiempo mínimo continuo antes de la venta y no cuentas con otro inmueble a tu nombre— la ganancia de capital está exonerada del pago de este impuesto. Esta exoneración no aplica automáticamente a segundas propiedades ni a inmuebles usados con fines de inversión.

El artículo 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta define casa habitación como el inmueble que permanece en propiedad del vendedor por lo menos dos años y que no está destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. Y resuelve los casos que más dudas generan:

• Si tienes varios inmuebles que cumplen esas condiciones, casa habitación es solo el que, después de vender los demás, queda como tu único inmueble. Si todo se vende en un solo contrato, se reputa casa habitación el de menor valor.
• En una sociedad conyugal que tributa como tal se consideran los inmuebles de la sociedad y de cada cónyuge; es casa habitación en la parte del cónyuge que no tiene otro inmueble.
• En una sucesión indivisa se miran únicamente los inmuebles de la sucesión.
• En copropiedad se evalúa de forma independiente si cada copropietario tiene otro inmueble: es casa habitación solo en la parte de quienes no lo tienen.

Si vas a invocar la exoneración, el vendedor entrega al notario una declaración jurada de que la ganancia no está gravada. Puedes revisar tu caso concreto en tengo que pagar impuesto si vendo mi casa.

Cómo se calcula la tasa, con la mecánica exacta

La tasa efectiva sobre la ganancia de capital es del 5%, aplicada sobre la renta neta (precio de venta menos costo computable actualizado, es decir, ajustado por inflación desde la fecha de compra). El propio comprador, si es una entidad obligada a retener, o el vendedor mediante declaración y pago directo, son responsables de cumplir con esta obligación ante SUNAT.

El cálculo tiene tres pasos. Primero, el costo computable: el valor de adquisición más los gastos de compra, actualizado por el Índice de Corrección Monetaria del mes y año de compra que publica el MEF, más las mejoras permanentes. Segundo, la renta bruta: valor de venta menos ese costo computable. Tercero, sobre la renta bruta se aplica la deducción del 20% del artículo 36 y a la renta neta la tasa de 6,25% del artículo 52-A, lo que equivale a un 5% de la ganancia. Puedes correrlo con la tabla oficial en la calculadora de Impuesto a la Renta.

Dos reglas del artículo 21 que cambian el resultado por completo: si el inmueble se adquirió a título oneroso, el costo computable es el valor de adquisición o construcción reajustado por el índice, más mejoras permanentes. Si se adquirió a título gratuito (herencia, anticipo de legítima, donación), el costo computable es cero, salvo que se acredite de manera fehaciente el costo que tenía el transferente antes de la transferencia. Es la razón por la que una venta de inmueble heredado suele pagar más: lo explicamos en impuestos al vender una casa heredada en el Perú.

Cuánto se paga en el impuesto a la venta de inmuebles: ejemplo en soles

Si buscabas el impuesto a la venta de inmuebles con un número concreto, este es el recorrido completo con cifras oficiales. Supongamos una compra en enero de 2015 por S/ 300 000 y una venta en setiembre de 2026 por S/ 520 000, sin mejoras sustentadas.

1. Costo computable: S/ 300 000 × 1,31 (índice de enero de 2015 del anexo vigente para ventas de setiembre de 2026) = S/ 393 000.
2. Renta bruta: S/ 520 000 − S/ 393 000 = S/ 127 000.
3. Deducción del 20%: S/ 127 000 × 20% = S/ 25 400. Renta neta = S/ 101 600.
4. Impuesto: S/ 101 600 × 6,25% = S/ 6 350, que es exactamente el 5% de los S/ 127 000 de ganancia.

Con tus propios números, el atajo es la calculadora del Impuesto a la Renta con el Índice de Corrección Monetaria, que trae la tabla ya cargada.

La tabla del Índice de Corrección Monetaria del MEF

El índice lo fija el Viceministro de Economía por Resolución Viceministerial, mes a mes, y se publica dentro de los primeros cinco días hábiles de cada mes: el anexo que debes usar es el del mes en que vendes, y dentro de él, la casilla del mes y año en que compraste. Para las ventas de setiembre de 2026 rige la Resolución Viceministerial N° 017-2026-EF/15.01, cuyos índices se construyen con los Índices de Precios al Por Mayor del INEI.

Plazo para declarar y pagar

El pago debe realizarse dentro del mes siguiente de percibida la renta, mediante el PDT o el formulario virtual correspondiente en el portal de SUNAT, antes de que venza el plazo. No declarar a tiempo genera intereses moratorios y una posible multa.

El plazo exacto no es "30 días": es la fecha que te toca en el cronograma mensual de obligaciones tributarias según el último dígito de tu RUC, aplicado al mes en que cobraste. La tasa de interés moratorio vigente en moneda nacional es de 0,9% mensual, fijada por la Resolución de Superintendencia N° 044-2021/SUNAT.

Cómo declarar el Formulario Virtual 1665, paso a paso

1. Reúne el precio de venta, la fecha y el precio de la compra original y el comprobante de las mejoras permanentes que vayas a sumar al costo.
2. Busca el Índice de Corrección Monetaria del mes y año de compra en el anexo del MEF vigente para el mes en que cobras, y calcula el costo computable actualizado.
3. Entra al portal de SUNAT con tu número de RUC y Clave SOL, y abre el módulo "Declaración y Pago".
4. Elige el Formulario Virtual N° 1665 — Rentas de Segunda Categoría y el periodo tributario correspondiente al mes en que percibiste el pago.
5. Registra el valor de venta y el costo computable actualizado: el formulario calcula la renta bruta, aplica la deducción del 20% y determina el impuesto con la tasa de 6,25%.
6. Paga en línea con cargo en cuenta o tarjeta, o genera el NPS para pagar en una entidad bancaria autorizada. Si pagaste antes de declarar con el Formulario 1662 — Boleta de Pago, consigna ese importe en la casilla "pago previo".
7. Guarda la constancia de declaración y pago: es el documento que vas a entregar en la notaría.

Si cobras el precio en cuotas o en pagos parciales, se presenta una declaración por cada periodo tributario en el que percibes dinero, no una sola al final.

Documentos que necesitas tener a la mano

• Escritura pública o minuta de la compra original, con el precio de adquisición.
• Comprobantes de mejoras que hayan incrementado el costo computable (remodelaciones formalmente sustentadas).
• Contrato de compraventa de la operación actual, con el precio final pactado.

Qué mira el notario antes de elevar la escritura pública

El artículo 84-A de la Ley del Impuesto a la Renta es explícito: el vendedor debe presentar ante el notario público el comprobante o el formulario de pago que acredite el pago del impuesto, como requisito previo a la elevación de la Escritura Pública de la minuta. Sin ese documento —o sin la declaración jurada de que la ganancia no está gravada— la escritura no se eleva y la inscripción en el Registro de Predios se queda detenida.

Dos aclaraciones que evitan problemas. La primera: lo que paga el vendedor es un pago definitivo, no un pago a cuenta; el 0,5% del valor de venta que todavía circula en internet es el texto anterior del artículo 84-A, derogado desde 2009. La segunda: los acuerdos privados en que el comprador "asume" el impuesto del vendedor no tienen validez frente a la administración tributaria; el obligado sigue siendo quien vende.

Qué pasa si vendes tres o más inmuebles en el mismo año

El artículo 4 de la Ley presume habitualidad a partir de la tercera enajenación de inmuebles, inclusive, que se produzca en el mismo ejercicio gravable. Desde ahí la renta deja de ser de segunda categoría y pasa a ser renta empresarial de tercera categoría, con otro régimen y otras tasas. La condición se verifica cada ejercicio y, una vez alcanzada, continúa durante los dos ejercicios siguientes.

Hay una excepción pensada para los edificios: no se cuentan para la habitualidad las ventas de inmuebles destinados exclusivamente a estacionamiento vehicular o cuarto de depósito, siempre que el vendedor sea o haya sido propietario de un inmueble con otro destino en la misma edificación, bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común de la Ley N° 27157. Se aplica incluso si se venden por separado o a compradores distintos.

Si el vendedor no vive en el Perú: la retención del 5%

Cuando quien vende es una persona natural o sucesión indivisa no domiciliada en el país, el artículo 54 de la Ley fija la tasa de 5% sobre la ganancia de capital proveniente de la enajenación de inmuebles, y el comprador domiciliado actúa como agente de retención. El cálculo del costo computable actualizado por el índice del MEF es el mismo; lo que cambia es quién paga al fisco y con qué formulario.

Los tres casos en que no se paga

Cuando el inmueble fue casa habitación del vendedor por dos años o más y no se destinó exclusivamente a comercio o industria (artículo 1-A del Reglamento). Cuando fue adquirido antes de 2004, por la regla de vigencia del impuesto. Y cuando no hay ganancia: si el valor de venta no supera el costo computable actualizado, no hay renta que gravar, aunque la operación se declare igual.

No confundirlo con la alcabala

Son dos impuestos distintos con obligados distintos: este lo paga el vendedor sobre la ganancia y va a Sunat; la alcabala la paga el comprador sobre el valor de transferencia y va a la municipalidad o al SAT. En una misma compraventa pueden aplicarse los dos, a personas diferentes. Ver quién paga cada uno.

Recomendación

Si estás por vender una propiedad que no es tu vivienda principal, o tienes dudas sobre si calificas para la exoneración de casa-habitación, conviene validarlo con un contador antes de fijar el precio final, ya que este impuesto puede afectar tu ganancia neta real de la operación.

En EximiaHaus te ayudamos a definir un precio de venta competitivo con nuestro estimador de valor, para que puedas proyectar tu ganancia neta con mayor claridad.

Ver también: la venta de un terreno paga IGV? Cuándo sí, cuándo no y qué mira Sunat.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de Impuesto a la Renta al vender un inmueble?

Equivale al 5% de la ganancia: 6,25% sobre la renta neta, tras aplicar la deducción del 20% sobre la renta bruta.

¿Qué es el costo computable?

El valor de adquisición más los gastos de compra, actualizado por el Índice de Corrección Monetaria del MEF, más las mejoras permanentes.

¿Cuándo no pago este impuesto?

Si el inmueble fue tu casa habitación por dos años o más sin uso exclusivamente comercial, si lo adquiriste antes de 2004, o si no hubo ganancia en la venta.

¿Cuándo se declara y se paga?

Al mes siguiente de percibida la renta, mediante el Formulario Virtual 1665 de Sunat.

¿El comprador paga algo de este impuesto?

No: el comprador paga la alcabala, que es un impuesto municipal distinto y con otra base de cálculo.

¿El impuesto de 2da categoría es solo por vender un inmueble?

No. El artículo 24 de la Ley del Impuesto a la Renta incluye también intereses, regalías, cesión de marcas o patentes, rentas vitalicias, dividendos y la ganancia por vender acciones y otros valores. En casi todas retiene quien paga la renta; en la venta de un inmueble declara y paga el propio vendedor.

¿Qué índice de corrección monetaria me toca si compré en enero de 2015 y vendo ahora?

Para una venta de setiembre de 2026, el anexo de la Resolución Viceministerial N° 017-2026-EF/15.01 asigna 1,31 a enero de 2015: una compra de S/ 300 000 tiene un costo computable de S/ 393 000. Cada mes de venta tiene su propia resolución, así que conviene abrir la del mes en que cobras.

¿Puede el comprador asumir el impuesto del vendedor en el contrato?

No frente a SUNAT. Los actos o convenios que trasladan la obligación tributaria a un tercero no tienen validez ante la administración tributaria: el obligado sigue siendo el vendedor, aunque el precio se haya pactado contándolo.

¿Y si vendo el inmueble en cuotas o con pagos parciales?

El impuesto se declara en el periodo en que percibes cada pago, de modo que se presenta un Formulario Virtual 1665 por cada mes en que entra dinero, no uno solo al cierre de la operación.

¿Qué pasa si no presento la declaración a tiempo?

La deuda empieza a generar intereses moratorios a la tasa vigente de 0,9% mensual en moneda nacional, además de la infracción por no presentar la declaración dentro del plazo. Y mientras no haya constancia de pago, el notario no puede elevar la escritura pública de la venta.

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Fuentes

• TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, D.S. N° 179-2004-EF (artículos 21, 36 y 52-A)
• Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, D.S. N° 122-94-EF (artículo 1-A, casa habitación)
• MEF — Índice de Corrección Monetaria para la actualización del costo computable
• Sunat — renta de segunda categoría por enajenación de inmuebles y Formulario Virtual 1665
• Ley del Impuesto a la Renta, Capítulo V: artículo 21 (costo computable) y artículo 24 (rentas de segunda categoría)
• Ley del Impuesto a la Renta, artículo 84-A: pago definitivo de 6,25% y comprobante exigido por el notario
• Ley del Impuesto a la Renta, artículo 4: habitualidad desde la tercera enajenación de inmuebles
• Ley del Impuesto a la Renta, artículos 52-A y 54: tasas de rentas del capital y de no domiciliados
• Ley del Impuesto a la Renta, artículo 72: retención de 6,25% sobre rentas de segunda categoría
• Ley del Impuesto a la Renta, Trigésimo Quinta Disposición Transitoria y Final: ganancias de capital desde el 1-1-2004
• Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, artículo 1-A: definición de casa habitación
• MEF — Resolución Viceministerial N° 017-2026-EF/15.01 y anexo con los índices de corrección monetaria
• Sunat — Cronograma de Obligaciones Mensuales, Ejercicio 2026
• Sunat — Declaración y pago del impuesto por venta de inmuebles (Formulario Virtual 1665)
• Sunat — Tasa de Interés Moratorio vigente (0,9% mensual en moneda nacional)
• Sunat — Unidad Impositiva Tributaria: S/ 5 500 para 2026