La tasación es el documento técnico que fija el valor comercial del inmueble en una fecha determinada, y es la base sobre la que el prestamista calcula cuánto puede prestar. No refleja el precio que te gustaría obtener ni el que aparece en un aviso: refleja lo que un comprador informado pagaría hoy, sustentado en comparables, características físicas y situación legal del predio.
Datos clave
- Quién la hace: un perito tasador con colegiatura vigente (ingeniero o arquitecto), según el tipo de inmueble.
- Qué contiene: descripción física, situación legal, metodología, comparables, valor comercial y valor de realización.
- Vigencia práctica: los prestamistas suelen exigir tasaciones recientes, normalmente de los últimos seis meses.
- Impacto directo: monto máximo = valor de tasación × LTV, menos gravámenes vigentes.
- Diferencia clave: el valor comercial supone una venta ordenada; el valor de realización supone una venta rápida o forzada, y es menor.
Qué revisa el perito, en orden de importancia
| Aspecto | Qué se evalúa | Efecto sobre el valor |
|---|---|---|
| Ubicación | Distrito, vía, entorno, servicios | El factor de mayor peso |
| Área y distribución | Área techada, libre, número de ambientes | Alto |
| Antigüedad y estado | Materiales, conservación, instalaciones | Medio-alto |
| Situación registral | Coincidencia entre partida y realidad física | Puede recortar mucho el valor utilizable |
| Comparables | Transacciones y ofertas de inmuebles similares | Sustenta la cifra final |
| Restricciones | Zonificación, cargas, servidumbres | Puede limitar el uso y el valor |
El lugar de este punto dentro de toda la tasación está explicado en la guía maestra de tasación y valor de un inmueble.
Por qué la construcción no declarada te cuesta dinero
Si la partida dice «terreno» y en el predio hay una casa de tres pisos, el prestamista trabajará con lo inscrito, no con lo construido. La solución es regularizar: declaratoria de fábrica e inscripción. Ver Declaratoria de fábrica 2026: cuánto cuesta inscribirla y qué pasa si no la tienes y ¿Qué pasa si construyo sin licencia?.
Si la tasación llega baja
Uno: pide el informe completo y revisa los comparables. Una selección poco representativa se puede sustentar mejor.
Dos: corrige lo corregible: documentos faltantes, áreas mal consignadas, mejoras no consideradas.
Tres: contrasta con una referencia independiente. El valorizador inmobiliario da un rango en minutos y sirve para saber si vale la pena discutir. Ver también tasación profesional o valorizador automático.
Ver también: cuánto cobra el banco por tasar tu inmueble y quién elige al perito.
Cómo llega el perito a su cifra
El perito no valora el inmueble como un bloque: separa el terreno de lo construido y aplica un método a cada parte.
- El terreno se valora sobre todo por comparación con ventas y ofertas de la zona.
- La edificación se valora por su costo de reposición, es decir, lo que costaría levantarla hoy, menos la depreciación por antigüedad y estado.
Donde hay pocas operaciones comparables, como ocurre en muchas ciudades de provincia, el perito puede apoyarse más en el costo de reposición.
Las reglas técnicas están en el Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado por la R.M. N.° 172-2016-VIVIENDA. Para un crédito, la entidad exige además que el perito figure en el Registro de Peritos Valuadores de la SBS con registro vigente, y que el informe declare método, fuentes, fecha de inspección y vigencia. Un informe sin esos datos no se acepta.
Cómo preparar la visita
La inspección dura unas horas, y lo que el perito no ve o no puede verificar no suma. Antes de que llegue:
- Ten a mano la partida registral actualizada y, si la construcción está inscrita, la declaratoria de fábrica.
- Reúne los planos y los comprobantes de mejoras recientes: instalaciones renovadas, ampliaciones regularizadas, acabados nuevos.
- Da acceso a todos los ambientes, incluidos azotea, depósito y estacionamiento. Un espacio que no se pudo revisar difícilmente entra en el informe.
- Prepara tus propios comparables: avisos y ventas de inmuebles parecidos en la zona. No obligan al perito, pero le aportan información que quizá no tenía.
Sobre el costo, una referencia oficial: en su tarifario de 2026, el Banco de la Nación fija en S/ 240 el perito en Lima; fuera de la capital, el monto depende de la oferta de peritos de cada ciudad. Más detalle en cómo se hace y cuánto cuesta una tasación.
Con el valor de tasación en la mano ya puedes estimar cuánto te pueden prestar con tu inmueble: como referencia, hasta alrededor del 40 % del valor comercial, según tu capacidad de pago y lo que decida quien presta.
El valor que queda escrito en el contrato
Muchos contratos de préstamo con garantía hipotecaria fijan desde el inicio el valor del inmueble, para usarlo si algún día hay que ejecutar la garantía. Es la llamada tasación convencional, y conviene leerla con cuidado.
En un remate, la base de la primera convocatoria son dos tercios del valor de tasación. Mira la diferencia en un ejemplo ilustrativo:
- Con un valor convenido hace 8 años de S/ 280.000, la base sería S/ 186.667.
- Con una tasación pericial actualizada de S/ 430.000, la base sería S/ 286.667.
Son S/ 100.000 de diferencia en el punto de partida, y eso se traduce en menos excedente para el propietario. Antes de firmar, revisa cómo se determinará el valor en caso de ejecución y si el contrato prevé actualizarlo. Ese escenario se explica en tasación convencional o pericial en un remate.
Preguntas frecuentes
¿Puedo llevar mi propia tasación?
Muchos prestamistas la aceptan si el perito está habilitado y el informe cumple sus requisitos; otros trabajan con peritos de su lista. Pregúntalo antes de pagar.
¿Cuánto demora?
La visita toma horas y el informe suele estar en pocos días hábiles. Los retrasos se dan cuando falta documentación del predio.
¿La tasación sirve también si termino vendiendo?
Sí. Es un respaldo sólido para fijar precio y negociar, y también para calcular impuestos. Ver por qué tasar antes de vender y la calculadora de impuesto a la renta.
¿Por qué el prestamista habla de «valor de realización»?
Porque calcula el escenario en que tuviera que vender rápido. Ese valor, menor al comercial, explica buena parte del LTV conservador de este producto.
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Fuentes
- Créditos hipotecarios — Portal del Usuario, Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)
- Sobre la necesidad de reformar el sistema de garantías y facilitar el acceso al crédito — Ministerio de Economía y Finanzas
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de encargar una tasación conviene tener una referencia rápida del valor. Compara ambas y negocia con datos:
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- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Préstamo con garantía hipotecaria — liquidez sobre un inmueble que ya es tuyo, con tasación y contrato revisado antes de firmar.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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