La tasación es la determinación técnica del valor de un inmueble hecha por un perito, y es distinta del autoavalúo (que sirve para tributar) y de la valorización comercial (que sirve para poner precio). Confundirlas es la causa de la mayoría de sorpresas en una compraventa financiada.
Datos clave
- Tasación: informe técnico firmado por un perito, exigido por bancos, notarías y procesos judiciales.
- Autoavalúo: valor municipal para el impuesto predial, calculado con valores oficiales; suele ser menor al de mercado.
- Valorización comercial: estimación de precio de mercado con comparables; sirve para publicar y negociar.
- El banco presta sobre la tasación, no sobre el precio pactado entre las partes.
- La hipoteca inversa exige tasación actualizada como requisito reglamentario.
Las tres cifras y para qué sirve cada una
| Quién la hace | Para qué sirve | Suele ser… | |
|---|---|---|---|
| Autoavalúo | La municipalidad, con valores oficiales | Impuesto predial y base mínima de alcabala | La más baja de las tres |
| Tasación | Perito tasador | Crédito hipotecario, hipoteca inversa, procesos judiciales, particiones | Conservadora, cercana al mercado |
| Valorización comercial | Profesional inmobiliario, con comparables | Fijar precio de venta o de alquiler | La referencia de mercado |
¿Cuándo te van a exigir una tasación?
- Crédito hipotecario: el banco financia un porcentaje del valor de tasación.
- Hipoteca inversa: el reglamento exige tasación actualizada del inmueble.
- Particiones y sucesiones: para repartir entre herederos hace falta un valor técnico. Ver sucesión intestada.
- Divorcios y liquidaciones de sociedad de gananciales.
- Procesos judiciales y remates. Ver remates de propiedades.
- Aportes de inmuebles a sociedades y operaciones societarias.
El escenario incómodo: la tasación sale por debajo del precio
Pasa con frecuencia y detiene operaciones. Si acordaste comprar en S/ 400.000 y el inmueble tasa S/ 370.000, el banco calcula su financiamiento sobre S/ 370.000: la diferencia la tienes que poner tú, en efectivo, además de la cuota inicial. Tres salidas posibles:
- Renegociar el precio con el vendedor, usando la tasación como argumento objetivo.
- Aportar la diferencia, si tienes liquidez y sigues convencido del inmueble.
- Pedir una segunda tasación, si hay razones técnicas para creer que la primera omitió características relevantes (ampliaciones inscritas, remodelaciones, estacionamiento adicional).
Para evitar la sorpresa, lo eficiente es estimar el valor antes de acordar el precio, no después. Puedes partir de una valorización con comparables y contrastarla con el precio pedido. Ver cómo tasar tu propiedad antes de vender y cómo negociar el precio.
Qué mira un tasador
Ubicación y accesibilidad, área de terreno y área construida, antigüedad y estado de conservación, materiales y acabados, distribución, servicios del edificio, situación registral y comparables de la zona. Un dato relevante: las ampliaciones no inscritas normalmente no se valorizan, porque no forman parte de lo que figura en la partida registral. Ver declaratoria de fábrica.
¿De qué depende el costo?
No hay tarifa única. El honorario del perito se mueve con seis variables, y la más barata no siempre sirve: si el informe no cumple el formato que exige el banco o la entidad de destino, hay que rehacerlo.
| Variable | Efecto en el precio |
|---|---|
| Tipo de inmueble | Un departamento estándar cuesta menos que un local industrial o un terreno rústico |
| Área | A mayor área, más trabajo de medición y verificación |
| Destino del informe | Banco, notaría, juzgado o aporte societario tienen exigencias distintas |
| Ubicación | Fuera de la ciudad se suma el desplazamiento |
| Urgencia | Los plazos cortos encarecen |
| Documentación disponible | Sin partida ni planos, el perito debe levantarlos |
Qué debe contener el informe
Identificación del inmueble y de su partida registral, descripción física y de la zona, metodología aplicada, comparables o costos utilizados, ajustes, valor comercial y —según el destino— valor de realización, fecha de la inspección, vigencia, y firma y sello del perito con su número de registro. Un informe sin metodología explicada o sin firma no es una tasación: es una opinión.
¿Quién paga la tasación en una compraventa?
Habitualmente el comprador, porque la exige su banco para el crédito. Debe quedar claro desde la oferta, junto con el resto de costos de cierre que detallamos en por qué el precio del anuncio no es el precio final.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre tasación y autoavalúo?
El autoavalúo es el valor que determina la municipalidad con valores oficiales para calcular el impuesto predial, y suele estar por debajo del mercado. La tasación es un informe técnico elaborado por un perito que estima el valor del inmueble para fines de crédito, judiciales o de partición.
¿El banco presta sobre el precio de venta o sobre la tasación?
Sobre el valor de tasación. Si la tasación resulta menor que el precio pactado, el comprador debe cubrir esa diferencia en efectivo, además de la cuota inicial.
¿Quién puede hacer una tasación válida?
Un perito tasador. Para créditos hipotecarios, los bancos suelen trabajar con peritos de una lista propia o registrada, de modo que conviene consultar con la entidad antes de encargar una por cuenta propia.
¿Cuánto tiempo tarda una tasación?
Entre la inspección y la entrega del informe suelen pasar pocos días hábiles, salvo inmuebles complejos o con documentación incompleta.
¿Cuánto tiempo sigue vigente la tasación para el banco?
Cada entidad fija una vigencia y, pasada esa fecha, exige actualizarla. Conviene consultarlo antes de pagarla para no encargarla dos veces.
¿Puedo elegir a mi propio perito?
Para un crédito, el banco suele trabajar con una lista propia o con peritos registrados. Para tus propios fines puedes elegir libremente.
¿Cuánto cuesta una tasación en Perú?
No existe una tarifa única: depende del perito, del tipo de inmueble, de su ubicación y del uso que se dará al informe. Es un costo que asume el comprador dentro de los gastos de cierre de la operación.
Fuentes
- Compraventa de inmueble en Perú 2026: pasos, documentos y costos — AbogadoPE
- Hipoteca inversa: requisitos de las viviendas — El Comercio
- Ya rige la UIT 2026 en S/ 5.500 — El Peruano
- Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Registro de Peritos Valuadores (REPEV) — SBS
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