La tasación es un gasto pequeño con una consecuencia grande: define el valor sobre el que el banco calcula cuánto te presta. La paga el cliente, pero el perito lo elige el banco de su registro autorizado, y ese detalle explica varias frustraciones.
Datos clave
- Quién paga: el solicitante del crédito.
- Quién elige al perito: el banco, de su lista de profesionales acreditados.
- Para qué sirve: fijar el valor de garantía, no el precio de venta.
- Cuándo se hace: antes de la aprobación final y del desembolso.
Qué mira el perito
| Aspecto | Qué evalúa | Cómo afecta el valor |
|---|---|---|
| Ubicación | Zona, entorno, accesibilidad | Es el factor de mayor peso |
| Área y distribución | Área techada y libre, funcionalidad | Define el valor base |
| Antigüedad y estado | Conservación, instalaciones, acabados | Aplica depreciación |
| Documentación | Partida, planos, licencias | Un inmueble sin sanear pierde valor de garantía |
| Áreas comunes | Ascensor, estacionamiento, seguridad | Suma o resta según el segmento |
Valor comercial y valor de realización no son lo mismo
El informe suele traer dos cifras. El valor comercial es lo que el inmueble valdría en una venta normal; el valor de realización inmediata es lo que se obtendría vendiéndolo rápido, y siempre es menor. El banco calcula su exposición sobre el segundo, no sobre el primero.
Ese es el motivo por el que a veces te prestan menos de lo que esperabas aun con una tasación "buena". Lo explicamos en el valor de realización inmediata y en qué miran en la tasación.
Cómo llegar con el valor sustentado
- Ten la documentación completa: partida actualizada, planos, licencia y declaratoria de fábrica.
- Deja el inmueble presentable: el estado de conservación se evalúa a la vista.
- Documenta las mejoras: si remodelaste, ten a la mano facturas y fotos del antes.
- Ten referencias de mercado: operaciones cerradas de la zona ayudan más que avisos publicados.
- Estima antes: llegar con una referencia propia evita sorpresas.
Puedes partir del Valorizador Inmobiliario y complementarlo con Tasación de inmuebles en el Perú 2026: cuánto cuesta, cómo se hace y cuánto vale tu casa.
Cómo entra la tasación en el costo total del crédito
La tasación es un pago único al inicio, junto con la notaría y el registro. Por eso no aparece en la TEA, que solo mide el interés, y la TCEA la refleja apenas en parte. Si comparas bancos solo por tasa o por cuota, ese gasto se queda fuera de la cuenta.
Para compararlos bien, pide a cada entidad, por escrito y para tu monto y plazo exactos:
- El costo de la tasación y quién lo asume.
- Los gastos de notaría y registro.
- La TCEA y la cuota total mensual, con seguros y portes incluidos.
Un detalle práctico: como cada banco suele exigir la tasación de su propio registro de peritos, pagar una y luego cambiar de entidad normalmente obliga a pagar otra. Decide el banco antes de encargarla. Los demás conceptos que mueven la cuota están en Tasas hipotecarias en Perú 2026: cómo comparar bancos sin equivocarte.
En qué momento del proceso se hace
- Eliges el inmueble y el banco. Con la partida y los planos a la mano, la evaluación avanza más rápido.
- El banco te informa el arancel y designa al perito de su lista. El pago corre por tu cuenta.
- El perito visita el inmueble. La visita es corta y el informe suele llegar en pocos días hábiles.
- El banco define cuánto te presta con el valor del informe, y mide su riesgo sobre el valor de realización, no sobre el precio que pactaste.
- Firmas la escritura y después llega el desembolso, que el banco hace directamente al vendedor contra la presentación del parte al registro.
Si la tasación sale baja, te enteras en el cuarto paso, cuando el arancel ya está pagado. Tener antes una estimación propia te da margen para ajustar la inicial o renegociar el precio sin prisa. Para ordenar los pagos del día de la firma, revisa cuánto cobra el banco por transferir el dinero.
Qué preguntar antes de encargarla
- ¿Cuál es el monto exacto del arancel para este inmueble? Varía según ubicación, tipo y tamaño.
- ¿Aceptan una tasación que ya hizo un perito de su lista para otra entidad? Hay excepciones, pero hay que consultarlas.
- ¿En cuántos días hábiles estará el informe?
- ¿El informe traerá el valor comercial y el de realización, y me entregarán una copia?
Con esas respuestas por escrito sabes cuánto pagas, cuándo tendrás el resultado y sobre qué cifra se calculará tu préstamo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo llevar mi propia tasación al banco?
Puedes presentarla como referencia, pero para el crédito el banco normalmente exige la de su registro de peritos.
¿La tasación se puede reutilizar en otro banco?
Generalmente no: cada entidad exige la de su lista, aunque hay excepciones que conviene consultar.
¿Qué pasa si la tasación sale más baja que el precio pactado?
El banco presta sobre el valor de tasación, así que tendrías que cubrir la diferencia con más inicial o renegociar el precio.
¿Cuánto demora?
La visita es rápida y el informe suele estar en pocos días hábiles, según la carga del perito.
¿Vale la pena pedir una tasación antes de vender?
Sí: llegar con un valor sustentado ordena la negociación y evita publicar fuera de mercado.
Seguir leyendo
- Crédito hipotecario en Perú 2026: la guía completa
- Vender tu propiedad: dónde y cómo hacerlo
- Tasación certificada
- ¿Qué es un perito tasador?
Fuentes
- Portal del usuario: costos, comisiones y TCEA del crédito hipotecario — SBS
- Superintendencia de Banca, Seguros y AFP — normativa de transparencia de información
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — servicios y tasas registrales
Cómo te ayuda EximiaHaus
Los costos que no se ven son los que más encarecen un crédito. Antes de firmar conviene revisarlos con alguien de tu lado:
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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