La decisión entre vender y alquilar se responde comparando dos cosas: la rentabilidad neta anual que el inmueble genera como alquiler, y lo que el capital liberado por la venta rendiría en su mejor destino alternativo, descontando en ambos casos impuestos, gastos y riesgos. Todo lo demás —el apego, la costumbre, "una propiedad nunca es mala inversión"— es ruido.
Datos clave
- Rentabilidad bruta: renta anual dividida entre el valor del inmueble.
- Rentabilidad neta: descuenta predial, arbitrios, mantenimiento, vacancia, reparaciones e impuesto a la renta.
- Costo de vender: el impuesto a la renta de segunda categoría cuando corresponda y, si hay hipoteca, su levantamiento. La notaría y Sunarp las asume por costumbre el comprador, salvo que se pacte otra cosa; la alcabala es siempre del comprador, porque la ley no admite pacto en contrario.
- Mejora tributaria desde 2026: la renta de primera categoría se imputa por lo percibido (Ley 32430).
- Contexto: tasa hipotecaria promedio de la banca en soles de 7,47 % en septiembre de 2026 (BCRP), lo que sostiene la demanda de compra.
Paso 1: calcula la rentabilidad neta real, no la bruta
La rentabilidad bruta se calcula fácil y engaña: renta anual sobre valor del inmueble. La neta es la que decide, y descuenta lo que casi nadie incluye.
| Concepto a descontar | Por qué |
|---|---|
| Impuesto predial y arbitrios | Se pagan siempre, esté alquilado o no |
| Cuota de mantenimiento | Habitualmente a cargo del propietario en la vacancia |
| Vacancia | Los meses entre un inquilino y otro |
| Reparaciones y reposiciones | Un promedio anual, no cero |
| Impuesto a la renta de primera categoría | Sobre la renta percibida |
| Gestión | Tu tiempo o el costo de delegarla |
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con precio, contrato, inquilino, impuesto y desalojo en 2026, está en cómo alquilar mi departamento: la guía completa 2026.
Paso 2: calcula cuánto recibes realmente si vendes
No el precio: el neto. Precio menos saldo del crédito hipotecario si lo hay, menos impuesto a la renta de segunda categoría cuando corresponda, menos los gastos que asumas. Esos gastos no son un porcentaje fijo: dependen de lo que pactes con el comprador sobre la notaría y el registro, y de si tienes que levantar una hipoteca. Los honorarios notariales son libres, así que pide la cotización por escrito antes de hacer la cuenta.
Calcula el impuesto con la calculadora de renta y estima el valor con el valorizador. Ver el costo total de una operación.
Paso 3: define el destino del capital
Aquí está el paso que casi todos saltan, y sin él la comparación no existe. Vender libera un capital que tiene que ir a algún lado, y ese destino tiene su propio rendimiento y su propio riesgo.
Si el dinero va a cancelar una deuda cara, el rendimiento equivalente es el interés que dejas de pagar, y suele ser alto. Si va a otro inmueble mejor ubicado, la comparación es entre dos rentabilidades. Si va a quedarse quieto en una cuenta, probablemente convenga no vender.
Vender sin destino definido para el capital rara vez es una buena decisión.
Paso 4: pondera lo que no es rendimiento
Hay factores legítimos que no aparecen en la hoja de cálculo y que conviene explicitar en lugar de dejarlos actuar en silencio:
Liquidez. Un inmueble tarda meses en convertirse en dinero. Si prevés necesitarlo, eso pesa.
Concentración. Si el inmueble representa casi todo tu patrimonio, hay un riesgo de concentración real.
Gestión. Alquilar es un trabajo. Si no quieres hacerlo ni pagarlo, es un argumento válido.
Estado del inmueble. Un inmueble que exigirá una reparación mayor en dos años cambia ambas cuentas.
Lo que cambió a favor de alquilar en 2026
El criterio de lo percibido. Desde el 1 de enero de 2026, si el inquilino no paga, no nace la obligación tributaria sobre esa renta. Se eliminó así el peor escenario del arrendador, que era perder la renta y además pagar impuesto por ella. Ver la Ley 32430.
Y lo que juega a favor de vender: la tasa hipotecaria en su nivel más bajo en tres años mantiene activa la demanda de compradores financiados. Ver Tasas hipotecarias en Perú 2026: cómo comparar bancos sin equivocarte.
La opción intermedia
Alquilar mientras se vende es posible y tiene un costo: reduce el universo de compradores a inversionistas y complica las visitas. Puede tener sentido cuando el mercado del segmento es lento y la vacancia sería larga. Ver vender con inquilino adentro.
Preguntas frecuentes
¿Conviene vender o alquilar un inmueble?
Depende de la comparación entre la rentabilidad neta del alquiler y el rendimiento del capital liberado por la venta en su mejor destino alternativo, considerando impuestos, gastos y riesgos de ambas opciones.
¿Cómo calculo la rentabilidad neta de un alquiler?
Descontando de la renta anual el predial y los arbitrios, el mantenimiento, la vacancia estimada, las reparaciones promedio, el impuesto a la renta de primera categoría y el costo de la gestión.
¿Cuánto cuesta vender un inmueble?
Para el vendedor, lo principal es el impuesto a la renta de segunda categoría cuando corresponde y, si el inmueble tiene hipoteca, el costo de levantarla. La notaría y la inscripción en Sunarp suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato; la alcabala la paga siempre el comprador, sin pacto en contrario (artículo 25 de la Ley de Tributación Municipal).
¿Por qué importa el destino del dinero de la venta?
Porque la comparación solo tiene sentido contra un rendimiento alternativo concreto. Vender sin un destino definido para el capital suele dejar el dinero rindiendo menos que el inmueble.
¿La Ley 32430 cambia esta decisión?
Mejora el escenario de alquilar, ya que desde 2026 la renta no percibida no genera obligación tributaria, eliminando el peor caso para el arrendador con inquilino moroso.
Fuentes
- Tasas hipotecarias en el Perú: ¿están bajando o subiendo en 2026? — Tucambista
- Alcances de la Ley N° 32430: aplicación del criterio de lo percibido en las rentas de primera categoría — Estudio Ugaz Zegarra
- Impuesto de alcabala 2026: cálculo y quién paga — PerúGestiona
- Sunarp: inscripción de títulos creció 10,4% en el primer semestre de 2026 — La República, 13/07/2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
La decisión se ordena con dos números: cuánto vale hoy y cuánto renta neto. Los dos se pueden estimar en minutos:
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