Además del precio del inmueble, comprar en el Perú suma varios conceptos de cierre: impuesto de alcabala, minuta, honorarios notariales, aranceles registrales, tasación y gastos bancarios cuando hay crédito. En una compra de S/ 400.000, solo la alcabala (S/ 10.350) y la inscripción en Sunarp (S/ 1.244,50) suman S/ 11.594,50; la notaría parte de S/ 250 en los tarifarios publicados y el resto depende de a quién contrates.
Datos clave 2026
- UIT 2026: S/ 5.500.
- Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT; las primeras S/ 55.000 no están afectas. La paga el comprador.
- Plazo de alcabala: último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
- Honorarios notariales: libres, sin arancel obligatorio; los tarifarios publicados parten de S/ 250 por escritura y el monto final depende del acto y del valor.
- Inscripción en Sunarp: S/ 44,50 más el 3 por mil del precio en compraventas de más de S/ 35.000; sobre S/ 400.000, S/ 1.244,50.
- Tasa hipotecaria promedio: 7,47 % anual en septiembre de 2026 para la banca en soles, según el BCRP.
- Total sobre S/ 400.000: S/ 11.594,50 entre alcabala y Sunarp, más notaría (desde S/ 250), minuta, tasación y gastos del crédito.
El desglose sobre un ejemplo
| Concepto | Cómo se calcula | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Impuesto de alcabala | 3% sobre el exceso de S/ 55.000 | Comprador |
| Minuta | Honorario del abogado que la redacta | Comprador |
| Honorario notarial | Libre; tarifarios publicados desde S/ 250 por escritura, más partes y testimonios por hoja | Comprador, salvo pacto |
| Arancel registral | S/ 44,50 más el 3 por mil del precio si supera S/ 35.000 (Sunarp, 2026) | Comprador |
| Tasación | Exigida por el banco si hay crédito | Comprador |
| Gastos bancarios y seguros | Comisiones, desgravamen, seguro del inmueble | Comprador |
| Impuesto a la renta de 2.ª categoría | Sobre la ganancia de capital, si corresponde | Vendedor |
Sobre la compra de S/ 400.000 del ejemplo, dos partidas se calculan al sol porque son oficiales: la alcabala, 3 % de S/ 345.000 (lo que excede las 10 UIT), da S/ 10.350; la inscripción en Sunarp, S/ 44,50 más el 3 por mil de S/ 400.000, da S/ 1.244,50. Juntas suman S/ 11.594,50 antes de notaría, minuta, tasación y gastos del crédito, que dependen de a quién contrates.
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para comprar una casa en el Perú en 2026.
Los tres que sorprenden a los compradores primerizos
1. La alcabala. Mucha gente cree que solo aplica a inmuebles nuevos, o que la paga el vendedor. Ninguna de las dos cosas: aplica a la transferencia y la paga el comprador, sea el inmueble de estreno o de segunda mano. Lo que cambia es la base: si compras en primera venta a una empresa constructora, solo grava la parte del precio que corresponde al terreno.
2. Los seguros del crédito. El desgravamen y el seguro del inmueble se pagan durante toda la vida del préstamo y no aparecen en la tasa que compara la publicidad. Pueden alterar de forma sensible el costo efectivo del financiamiento.
3. El honorario notarial calculado sobre el valor. Como no hay arancel obligatorio, dos notarías pueden cotizar cifras muy distintas por el mismo acto. Ver Notaría y Sunarp en provincia: cuánto cuesta y cuánto demora de verdad.
La buena noticia de 2026: la alcabala bajó sin que nadie la tocara
El mínimo no afecto está fijado en 10 UIT, y al subir la UIT a S/ 5.500 el tramo exonerado pasó a ser S/ 55.000. Como el 3% se aplica solo sobre el exceso, el impuesto efectivo se redujo sin que cambiara ninguna tasa. Lo mismo ocurre con el predial, cuyos tramos también se expresan en UIT.
Ver alcabala 2026, por qué pagas menos predial este año y la UIT 2026.
El error de presupuestar solo la cuota inicial
Es el más frecuente entre compradores primerizos: se calcula la inicial exigida por el banco y se llega a la firma sin margen para los gastos de cierre. El resultado es una operación que se detiene o un comprador que se endeuda por fuera para cubrirlos.
La regla práctica: a la cuota inicial hay que sumarle los gastos de cierre calculados sobre tu precio —en una compra de S/ 400.000, S/ 11.594,50 solo en alcabala y Sunarp, más notaría, minuta, tasación y gastos del crédito—, y tenerlo disponible en efectivo. Ver gastos de cierre y Los 12 puntos que debes revisar antes de firmar la minuta (y el que casi nadie mira).
¿Y después de comprar?
Empiezan los costos recurrentes: impuesto predial —con tasas progresivas de 0,2% hasta 15 UIT, 0,6% de 15 a 60 UIT y 1% sobre el exceso—, arbitrios municipales, mantenimiento del edificio y los seguros del crédito. Conviene incluirlos en el presupuesto mensual desde el inicio, porque el crédito no es el único gasto fijo que aparece.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar una casa además del precio?
Depende del precio. Sobre S/ 400.000: alcabala de S/ 10.350 (3% de lo que excede S/ 55.000), inscripción en Sunarp de S/ 1.244,50 y notaría desde S/ 250 según tarifarios publicados, a lo que se suman minuta, tasación y gastos bancarios cuando hay crédito.
¿Quién paga la alcabala?
El comprador, por disposición legal, tanto en inmuebles nuevos como de segunda mano. La tasa es 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia; en la primera venta de una empresa constructora, solo sobre la parte del precio que corresponde al terreno.
¿Por qué se paga menos alcabala en 2026?
Porque el tramo no afecto equivale a 10 UIT y la UIT subió a S/ 5.500, de modo que las primeras S/ 55.000 quedan exoneradas y el 3% recae solo sobre el exceso.
¿Los seguros del crédito son obligatorios?
El seguro de desgravamen y el del inmueble son exigidos habitualmente por las entidades financieras como condición del crédito hipotecario, y forman parte del costo efectivo del financiamiento.
¿Cuánto debo tener ahorrado además de la cuota inicial?
Lo que sumen los gastos de formalización, que no suelen financiarse con el crédito. Calcúlalos sobre tu precio con las tasas oficiales de alcabala y Sunarp (en S/ 400.000, S/ 11.594,50 entre ambas) y agrega notaría, minuta, tasación y gastos del crédito según las cotizaciones que recibas.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en nuestra guía completa de cómo comprar una casa paso a paso.
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Fuentes
- Impuesto de alcabala 2026: cálculo y quién paga — PerúGestiona
- Escritura de compraventa de inmueble: costo — Trámites Perú
- ¿Cómo calcular los impuestos predial, de alcabala y vehicular? — BBVA Perú
- Tasas hipotecarias en el Perú: ¿están bajando o subiendo en 2026? — Tucambista
- Se pagará menos impuesto predial en 2026 por el aumento de la UIT: así cambian los tramos — Infobae, 18/12/2025
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23-dic-2025
- Precios por servicios notariales, IGV incluido — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
Nadie debería descubrir estos números en la notaría. Calcula todo antes de comprometerte y compra con quien te explique cada línea:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
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