Además del precio del inmueble, comprar en el Perú suma entre 3% y 6% del valor en conceptos de cierre: impuesto de alcabala, minuta, honorarios notariales, aranceles registrales, tasación y gastos bancarios cuando hay crédito. En una compra de S/ 400.000, eso significa entre S/ 12.000 y S/ 24.000 adicionales.
Datos clave 2026
- UIT 2026: S/ 5.500.
- Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT; las primeras S/ 55.000 no están afectas. La paga el comprador.
- Plazo de alcabala: último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
- Honorarios notariales: libres, sin arancel obligatorio; suelen moverse en torno al 0,5%-1% del valor.
- Tasa hipotecaria promedio: 7,84% anual en febrero de 2026, la más baja en tres años.
- Total estimado: 3% a 6% del valor del inmueble.
El desglose sobre un ejemplo
| Concepto | Cómo se calcula | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Impuesto de alcabala | 3% sobre el exceso de S/ 55.000 | Comprador |
| Minuta | Honorario del abogado que la redacta | Comprador |
| Honorario notarial | Libre; suele calcularse sobre el valor | Comprador, salvo pacto |
| Arancel registral | Tarifario de Sunarp según el valor del acto | Comprador |
| Tasación | Exigida por el banco si hay crédito | Comprador |
| Gastos bancarios y seguros | Comisiones, desgravamen, seguro del inmueble | Comprador |
| Impuesto a la renta de 2.ª categoría | Sobre la ganancia de capital, si corresponde | Vendedor |
Los tres que sorprenden a los compradores primerizos
1. La alcabala. Mucha gente cree que solo aplica a inmuebles nuevos, o que la paga el vendedor. Ninguna de las dos cosas: aplica a la transferencia y la paga el comprador, sea el inmueble de estreno o de segunda mano.
2. Los seguros del crédito. El desgravamen y el seguro del inmueble se pagan durante toda la vida del préstamo y no aparecen en la tasa que compara la publicidad. Pueden alterar de forma sensible el costo efectivo del financiamiento.
3. El honorario notarial calculado sobre el valor. Como no hay arancel obligatorio, dos notarías pueden cotizar cifras muy distintas por el mismo acto. Ver ¿son negociables los honorarios notariales?.
La buena noticia de 2026: la alcabala bajó sin que nadie la tocara
El mínimo no afecto está fijado en 10 UIT, y al subir la UIT a S/ 5.500 el tramo exonerado pasó a ser S/ 55.000. Como el 3% se aplica solo sobre el exceso, el impuesto efectivo se redujo sin que cambiara ninguna tasa. Lo mismo ocurre con el predial, cuyos tramos también se expresan en UIT.
Ver alcabala 2026, por qué pagas menos predial este año y la UIT 2026.
El error de presupuestar solo la cuota inicial
Es el más frecuente entre compradores primerizos: se calcula la inicial exigida por el banco y se llega a la firma sin margen para los gastos de cierre. El resultado es una operación que se detiene o un comprador que se endeuda por fuera para cubrirlos.
La regla práctica: a la cuota inicial hay que sumarle entre 3% y 6% del valor del inmueble, y tenerlo disponible en efectivo. Ver gastos de cierre y el checklist del comprador.
¿Y después de comprar?
Empiezan los costos recurrentes: impuesto predial —con tasas progresivas de 0,2% hasta 15 UIT, 0,6% de 15 a 60 UIT y 1% sobre el exceso—, arbitrios municipales, mantenimiento del edificio y los seguros del crédito. Conviene incluirlos en el presupuesto mensual desde el inicio, porque el crédito no es el único gasto fijo que aparece.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar una casa además del precio?
Entre el 3% y el 6% del valor del inmueble, sumando alcabala, minuta, honorarios notariales, aranceles registrales, tasación y gastos bancarios cuando hay crédito.
¿Quién paga la alcabala?
El comprador, por disposición legal, tanto en inmuebles nuevos como de segunda mano. La tasa es 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia.
¿Por qué se paga menos alcabala en 2026?
Porque el tramo no afecto equivale a 10 UIT y la UIT subió a S/ 5.500, de modo que las primeras S/ 55.000 quedan exoneradas y el 3% recae solo sobre el exceso.
¿Los seguros del crédito son obligatorios?
El seguro de desgravamen y el del inmueble son exigidos habitualmente por las entidades financieras como condición del crédito hipotecario, y forman parte del costo efectivo del financiamiento.
¿Cuánto debo tener ahorrado además de la cuota inicial?
Conviene prever entre 3% y 6% adicional del valor del inmueble en efectivo para cubrir los gastos de formalización, que no suelen financiarse con el crédito.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en nuestra guía completa de la compra.
Fuentes
- Impuesto de alcabala 2026: cálculo y quién paga — PerúGestiona
- Gastos notariales y registrales en Perú: cuánto se paga — Óptima Inmobiliaria
- Escritura de compraventa de inmueble: costo — Trámites Perú
- ¿Cómo calcular los impuestos predial, de alcabala y vehicular? — BBVA Perú
- Tasas hipotecarias en el Perú: ¿están bajando o subiendo en 2026? — Tucambista
- Se pagará menos impuesto predial en 2026 por el aumento de la UIT: así cambian los tramos — Infobae, 18/12/2025
Cómo te ayuda EximiaHaus
Nadie debería descubrir estos números en la notaría. Calcula todo antes de comprometerte y compra con quien te explique cada línea:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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