El certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios se pide en la municipalidad del distrito donde está el predio, sale en un máximo de 5 días hábiles, vale 36 meses y cuesta lo que fije su TUPA: por ejemplo, S/ 19,10 en Lurigancho-Chosica, S/ 30,50 en San Borja, S/ 37,30 en La Molina y S/ 55,80 en La Victoria. No hace falta ser el propietario para pedirlo.
Antes de pedir el certificado, puedes ver qué parámetros fija la norma metropolitana para tu código en ¿qué significa mi zonificación?.
Antes de pedirlo, ubica tu lote en el mapa de zonificación de Lima para saber qué código tiene tu manzana.
Ese documento dice, con números, qué puedes construir en el terreno: zonificación, altura máxima, área libre mínima y coeficiente de edificación. Es obligatorio para tramitar la licencia de edificación.
Datos clave
- Lo emite la municipalidad distrital o provincial (la Municipalidad Metropolitana de Lima en el Cercado).
- Vigencia: 36 meses desde su emisión.
- Plazo de emisión: máximo 5 días hábiles (art. 14 de la Ley N° 29090).
- Costo: lo fija cada municipalidad; en los TUPA publicados en gob.pe va de S/ 19,10 (Lurigancho-Chosica) a S/ 55,80 (La Victoria) en Lima, y S/ 120 en San Jerónimo (Cusco).
- Obligatorio para solicitar la licencia de edificación (Ley N° 29090).
- Lo puede pedir cualquier persona natural o jurídica, no solo el propietario.
¿Qué información contiene?
| Parámetro | Qué te dice |
|---|---|
| Zonificación | El uso asignado al predio (residencial de densidad baja, media o alta, comercio zonal, etc.) |
| Usos permisibles y compatibles | Qué actividades puedes desarrollar además de la principal |
| Altura máxima y mínima | Cuántos pisos puedes levantar, expresado en metros |
| Coeficiente de edificación | Cuántos m² techados puedes construir por cada m² de terreno |
| Área libre mínima | Qué porcentaje del lote debe quedar sin techar |
| Alineamiento de fachada | Desde dónde puedes empezar a construir respecto de la vía |
| Estacionamientos | Cuántos exige la norma según el uso y el número de unidades |
| Retiros | Cuántos metros debes dejar libres respecto del frente (y, según la norma local, de los lados o el fondo) |
| Área de lote normativo | El tamaño mínimo de lote que la zonificación considera para ese uso |
| Densidad neta | Cuántos habitantes por hectárea admite la zona, lo que limita el número de departamentos |
| Calificación de bien cultural | Si el predio es patrimonio o está en zona monumental, lo que agrega restricciones y la opinión del Ministerio de Cultura |
Este artículo cubre una parte del proceso; el recorrido entero, con documentos, precio por m², impuestos y Sunarp en 2026, está en cómo vender un terreno en el Perú, paso a paso.
Lo que se revisa antes y después de este punto está en la guía completa de verificación antes de comprar un inmueble.
Por qué define el valor de un terreno
Dos lotes vecinos del mismo tamaño pueden valer muy distinto si sus parámetros no coinciden. Un terreno de 300 m² con coeficiente 3 permite construir 900 m² techados; el mismo terreno con coeficiente 1,5 permite 450 m². El segundo vale bastante menos, aunque en la foto se vean idénticos.
Por eso, en cualquier compra de terreno con intención de edificar, el certificado de parámetros se pide antes de firmar arras, no después. Es la diferencia entre comprar el proyecto que imaginas y comprar un lote donde ese proyecto no cabe. Ver cómo evaluar una inversión en suelo.
¿Cuánto cuesta y cuánto demora el certificado de parámetros?
No hay una tarifa nacional: cada municipalidad fija el derecho de trámite en su TUPA. El plazo, en cambio, sí lo fija la ley: la Ley N° 29090 dice que el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios debe emitirse en un máximo de 5 días hábiles. Estos son montos publicados en las fichas oficiales de gob.pe:
| Municipalidad | Derecho de trámite | Plazo | Fuente (fecha de la ficha) |
|---|---|---|---|
| Lurigancho-Chosica (Lima) | S/ 19,10 | 5 días hábiles | gob.pe, diciembre 2021 |
| San Borja (Lima) | S/ 30,50 | 5 días hábiles | gob.pe, julio 2023 |
| La Molina (Lima) | S/ 37,30 | 5 días hábiles | gob.pe, noviembre 2024 |
| La Victoria (Lima) | S/ 55,80 | 5 días hábiles | gob.pe, junio 2022 |
| San Jerónimo (Cusco) | S/ 120,00 | hasta 15 días hábiles según su ficha | gob.pe, setiembre 2025 |
Antes de ir, confirma el monto en el TUPA vigente de tu municipalidad: las tasas se actualizan y algunas fichas tienen años. Si el certificado vence (pasados los 36 meses) o la municipalidad cambia la zonificación, tienes que pedir uno nuevo.
¿Cómo se tramita?
- Ubica el trámite en la municipalidad distrital donde está el predio (o en la Municipalidad Metropolitana de Lima si es en el Cercado).
- Presenta la solicitud con los datos del predio: dirección, número de partida registral y plano de ubicación. En varios distritos basta una solicitud simple con la dirección exacta y un croquis; algunos, como La Molina, también la reciben por mesa de partes virtual.
- Paga el derecho de trámite según el TUPA de la municipalidad.
- Recibe el certificado, con vigencia de 36 meses.
Con él en mano, el siguiente paso es la licencia de edificación. Y al terminar la obra, la conformidad y la declaratoria de fábrica: ver Declaratoria de fábrica 2026: cuánto cuesta inscribirla y qué pasa si no la tienes.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios?
Es el documento emitido por la municipalidad donde se especifican los parámetros de diseño que regulan la edificación en un predio urbano: zonificación, usos permitidos, altura máxima, coeficiente de edificación, área libre mínima y alineamiento de fachada. También indica retiros, estacionamientos exigidos, área de lote normativo y densidad neta, es decir, qué puedes construir con números concretos.
¿Es obligatorio para pedir la licencia de construcción?
Sí. Sin el certificado de parámetros urbanísticos no se puede iniciar el trámite de licencia de edificación, según la Ley N° 29090. Si vas a comprar un terreno para construir, pídelo antes de firmar arras: dos lotes vecinos del mismo tamaño pueden valer muy distinto si sus parámetros no coinciden.
¿Quién puede solicitarlo?
Cualquier persona natural o jurídica, no necesariamente el propietario del predio. Eso permite pedirlo antes de comprar un terreno, que es justamente cuando más sirve. Se tramita en la municipalidad distrital donde está el predio, o en la Municipalidad Metropolitana de Lima si está en el Cercado.
¿Cuánto cuesta el certificado de parámetros urbanísticos?
Depende del distrito, porque no hay tarifa nacional y cada municipalidad fija su tasa en el TUPA. En las fichas de gob.pe figuran, por ejemplo, S/ 19,10 en Lurigancho-Chosica, S/ 30,50 en San Borja, S/ 37,30 en La Molina, S/ 55,80 en La Victoria y S/ 120 en San Jerónimo (Cusco). Confirma el monto vigente antes de pagar, porque algunas fichas tienen años.
¿Cuánto demora en salir?
La Ley N° 29090 fija un plazo máximo de 5 días hábiles desde que presentas la solicitud con el pago. En Lima, las municipalidades que publican el trámite en gob.pe indican ese mismo plazo para recoger el certificado o recibirlo por correo; en San Jerónimo (Cusco), su ficha habla de hasta 15 días hábiles.
¿Cuánto dura la vigencia del certificado?
Vale 36 meses desde su emisión, el mismo plazo que el certificado de zonificación y vías. Si vence, o si la municipalidad cambia la zonificación del predio, tienes que pedir un certificado nuevo.
¿Es lo mismo que el certificado de zonificación y vías?
No. El de zonificación y vías lo emite la municipalidad provincial y sirve para habilitar un terreno como urbano (lotizar, abrir vías). El de parámetros urbanísticos y edificatorios sirve para edificar sobre un predio que ya es urbano. Los dos tienen vigencia de 36 meses.
¿Lo piden en Sunarp para la declaratoria de fábrica?
Sí, cuando regularizas una construcción hecha sin licencia. Gob.pe lo señala como requisito para regularizar la declaratoria de fábrica ante Sunarp, porque permite comprobar que lo construido respeta la altura, el área libre y el uso permitidos en la zona.
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Fuentes
- Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios — Municipalidad Metropolitana de Lima
- Certificado de parámetros urbanísticos — Municipalidad de La Molina
- Ley N° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones
- Solicitar certificado de parámetros urbanísticos — gob.pe (fichas de San Borja, La Molina, La Victoria y Lurigancho), consultado en setiembre 2026
- Certificado de parámetros urbanísticos y edificaciones — Municipalidad Distrital de San Jerónimo (Cusco), gob.pe, setiembre 2025
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