El certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios es el documento que emite la municipalidad y que dice, con números, qué puedes construir en un terreno: zonificación, altura máxima, área libre mínima y coeficiente de edificación. Tiene una vigencia de 36 meses y es obligatorio para tramitar la licencia de edificación.
Datos clave
- Lo emite la municipalidad distrital o provincial (la Municipalidad Metropolitana de Lima en el Cercado).
- Vigencia: 36 meses desde su emisión.
- Obligatorio para solicitar la licencia de edificación (Ley N° 29090).
- Lo puede pedir cualquier persona natural o jurídica, no solo el propietario.
¿Qué información contiene?
| Parámetro | Qué te dice |
|---|---|
| Zonificación | El uso asignado al predio (residencial de densidad baja, media o alta, comercio zonal, etc.) |
| Usos permisibles y compatibles | Qué actividades puedes desarrollar además de la principal |
| Altura máxima y mínima | Cuántos pisos puedes levantar, expresado en metros |
| Coeficiente de edificación | Cuántos m² techados puedes construir por cada m² de terreno |
| Área libre mínima | Qué porcentaje del lote debe quedar sin techar |
| Alineamiento de fachada | Desde dónde puedes empezar a construir respecto de la vía |
| Estacionamientos | Cuántos exige la norma según el uso y el número de unidades |
Por qué define el valor de un terreno
Dos lotes vecinos del mismo tamaño pueden valer muy distinto si sus parámetros no coinciden. Un terreno de 300 m² con coeficiente 3 permite construir 900 m² techados; el mismo terreno con coeficiente 1,5 permite 450 m². El segundo vale bastante menos, aunque en la foto se vean idénticos.
Por eso, en cualquier compra de terreno con intención de edificar, el certificado de parámetros se pide antes de firmar arras, no después. Es la diferencia entre comprar el proyecto que imaginas y comprar un lote donde ese proyecto no cabe. Ver cómo evaluar una inversión en suelo.
¿Cómo se tramita?
- Ubica el trámite en la municipalidad distrital donde está el predio (o en la Municipalidad Metropolitana de Lima si es en el Cercado).
- Presenta la solicitud con los datos del predio: dirección, número de partida registral y plano de ubicación.
- Paga el derecho de trámite según el TUPA de la municipalidad.
- Recibe el certificado, con vigencia de 36 meses.
Con él en mano, el siguiente paso es la licencia de edificación. Y al terminar la obra, la conformidad y la declaratoria de fábrica: ver declaratoria de fábrica e independización.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios?
Es el documento emitido por la municipalidad donde se especifican los parámetros de diseño que regulan la edificación en un predio urbano: zonificación, usos permitidos, altura máxima, coeficiente de edificación, área libre mínima y alineamiento de fachada.
¿Cuánto dura la vigencia del certificado?
36 meses desde su emisión.
¿Es obligatorio para pedir la licencia de construcción?
Sí. Sin el certificado de parámetros urbanísticos no se puede iniciar el trámite de licencia de edificación.
¿Quién puede solicitarlo?
Cualquier persona natural o jurídica, no necesariamente el propietario del predio. Eso permite pedirlo antes de comprar un terreno, que es justamente cuando más sirve.
Las siglas residenciales del documento se leen en clave de densidad: ver qué significan RDM, RDA y RDB.
El número que más pesa de ese certificado está explicado en qué es el coeficiente de edificación.
Fuentes
- Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios — Municipalidad Metropolitana de Lima
- Certificado de parámetros urbanísticos — Municipalidad de La Molina
- Ley N° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones
Cómo te ayuda EximiaHaus
Los parámetros definen cuánto vale de verdad un terreno. Antes de comprarlo o de invertir en el proyecto:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.