Respuesta corta
El área techada es la suma de la superficie cubierta de cada piso; el área ocupada, todo lo que es tuyo dentro del perímetro de tu unidad, techado y sin techar (terraza, patio); el área libre, la parte del terreno sin ningún techo encima, y el área común, lo que pertenece a todos los propietarios del edificio. Así lo define la Norma G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones (RM 029-2021-VIVIENDA), vigente en 2026. «Área construida» no existe en la norma: en el mercado se usa como sinónimo de área techada. Lo que vale para el precio y el crédito es el área de la partida registral.
Área techada, área ocupada, área libre y área común: qué es cada una
| Concepto | Qué mide (Norma G.040) | Para qué importa |
|---|---|---|
| Área techada | Superficie cubierta de cada piso, sumando pisos; sin ductos, cisternas, aleros ni balcones descubiertos | Suele fijar el precio de la edificación; el mercado la llama «área construida» |
| Área ocupada | Lo techado y sin techar de dominio propio dentro del perímetro de tu unidad | Metraje total de tu unidad; sirve para calcular el área libre |
| Área libre | Terreno sin proyección de áreas techadas de ningún nivel | Debe cumplir el mínimo del certificado de parámetros urbanísticos |
| Área común | Área libre o techada de todos los propietarios: escaleras, ascensores, cisterna, pasillos | No se vende aparte; se usa y se paga según el reglamento interno |
Preguntas frecuentes
¿Qué es el área techada?
La suma de la proyección del techo que encierra cada piso, según la Norma G.040 del RNE; los espacios a doble altura se cuentan en el piso que se proyecta. Quedan fuera ductos, cisternas, cuartos de máquinas sin ingreso de personas, aleros y balcones descubiertos.
¿Qué es el área ocupada?
La superficie techada y sin techar de dominio propio de una unidad, medida por la cara exterior de los muros o el eje del muro que compartes con el vecino (G.040). En obra se entiende como la proyección de la construcción sobre el terreno.
¿El área techada es igual al área construida?
En la práctica se usan como sinónimos, pero la norma solo define el área techada: «área construida» no existe en la G.040. Si un aviso suma como construido el balcón descubierto, la jardinera o el cuarto de la cisterna, esos metros no son área techada.
¿Cuál es la diferencia entre área ocupada y área techada?
El área techada solo suma lo que tiene techo; el área ocupada suma además lo sin techar que es tuyo. Si tu partida dice 80 m² techados y 92 m² ocupados, los 12 m² de diferencia son una terraza, un patio o un balcón descubierto.
¿Qué es el área libre de una vivienda?
La parte del lote sin ningún techo de ningún piso encima: jardines, patios, pozos de luz y retiros descubiertos. Se calcula restando al terreno la proyección de todo lo techado. Cada distrito exige un mínimo, que figura en el certificado de parámetros urbanísticos.
¿Qué son las áreas comunes y se pueden vender?
Escaleras, ascensores, cisterna, pasillos y azotea común: pertenecen a todos los propietarios en la proporción de su porcentaje de participación y no se transfieren por separado. Su uso y su mantenimiento se rigen por el reglamento interno inscrito.
Todo el detalle: definiciones de la G.040, porcentaje de participación y partida
Área techada y área construida se usan como sinónimos en el mercado peruano, pero la norma solo define la primera: según la Norma G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones (RM 029-2021-VIVIENDA), el área techada es la suma de la superficie cubierta de cada piso, y no incluye ductos, cisternas, aleros ni balcones y jardineras descubiertos, aunque un aviso los sume como «construidos».
El área techada es la suma de las superficies cubiertas de cada piso; el área ocupada es todo lo que es tuyo dentro del perímetro de tu unidad, techado y sin techar, como una terraza o un patio propio. Por eso, en un departamento con terraza descubierta el área ocupada es mayor que la techada. El área libre es el terreno sin construcción encima. Así lo define la Norma G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones.
En el lenguaje de obra, el área ocupada suele entenderse como la proyección del inmueble sobre el terreno, y las áreas comunes son las que pertenecen a todos los propietarios del edificio. Confundirlas es la razón por la que muchos compradores creen estar pagando por metros que no figuran en su partida registral.
Datos clave
- Lo que manda para el precio y el crédito es el área que figura en la partida registral, no la del aviso.
- El área libre mínima la fija el certificado de parámetros urbanísticos de cada distrito.
- Las áreas comunes no se venden por separado: se usan según el reglamento interno.
- El porcentaje de participación determina cuánto votas en la junta y cuánto pagas de mantenimiento.
- Lo construido sin inscribir no cuenta para el banco ni para el tasador.
- Las definiciones oficiales están en la Norma Técnica G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones, modificada por la Resolución Ministerial 029-2021-VIVIENDA: ahí se fija qué suma y qué no suma como área techada.
- No son área techada según la G.040: ductos, cisternas, tanques de agua, cuartos de máquinas sin ingreso de personas, aleros, balcones y jardineras descubiertos.
Área techada, ocupada, libre, útil y común son términos distintos que los avisos suelen mezclar; cada uno, junto con otros como coeficiente de edificación o retiro municipal, está definido en el diccionario inmobiliario peruano.
Cada concepto, en una línea
| Concepto | Qué mide | Para qué importa |
|---|---|---|
| Área de terreno | Superficie del lote | Base del valor del suelo |
| Área techada | Superficie cubierta construida, sumando pisos | Es la que suele determinar el precio de la edificación |
| Área ocupada | Proyección de la construcción sobre el terreno (uso de obra); en la Norma G.040, lo techado y sin techar de dominio propio dentro del perímetro de la unidad | Se usa para calcular el área libre; en un departamento, es el metraje total de tu unidad |
| Área libre | Parte del lote sin techar | Debe cumplir el mínimo de los parámetros urbanísticos |
| Área de propiedad exclusiva | Lo que es solo tuyo dentro del edificio | Es lo que figura como tu unidad en la partida |
| Áreas comunes | Escaleras, ascensores, cisterna, pasillos, azotea común | Se usan según el reglamento interno; se mantienen entre todos |
Lo que se revisa antes y después de este punto está en la guía completa de verificación antes de comprar un inmueble.
¿Cuál es la diferencia entre área ocupada y área techada?
El área techada solo suma lo que tiene techo encima: la Norma G.040 la calcula sumando la proyección del techo que encierra cada piso. El área ocupada suma lo techado y lo sin techar que es de dominio propio, medido por la cara exterior de los muros del perímetro o por el eje del muro que compartes con el vecino. La diferencia entre ambas es, casi siempre, la terraza, el patio o el balcón descubierto que te pertenece.
Un ejemplo: si la partida de un departamento dice 80 m² de área techada y 92 m² de área ocupada, esos 12 m² de diferencia son espacio propio sin techo. Son tuyos, pero no son metros cubiertos, y conviene que el precio por metro lo tenga en cuenta.
¿Área techada es igual a área construida?
En la práctica se usan como sinónimos: los avisos, las tasaciones y muchas declaratorias de fábrica hablan de «área construida» para referirse a lo techado. Pero la Norma G.040 no define «área construida»; el término técnico es área techada, y trae exclusiones concretas. Si alguien te suma el balcón descubierto, la jardinera o el cuarto de la cisterna como «construido», esos metros no son área techada.
| Término | Definición de la Norma G.040 (resumida) | Qué no incluye |
|---|---|---|
| Área techada | Suma de la proyección de los límites del techo que encierra cada piso; los espacios a doble altura se cuentan en el piso que se proyecta | Ductos, cisternas, tanques, cuartos de máquinas sin ingreso de personas, aleros, cornisas, balcones y jardineras descubiertos, cubiertas transparentes de menos de 10 mm sobre patios o terrazas |
| Área ocupada | Superficie techada y sin techar de dominio propio, exclusiva o común, de una unidad, medida por la cara exterior de los muros o el eje del muro divisorio | Ductos verticales |
| Área libre | Superficie del terreno sin proyección de áreas techadas de ningún nivel, hasta los límites de la propiedad | Cualquier parte bajo un techo o voladizo de cualquier piso |
| Área común | Área libre o techada que es de propiedad común de los propietarios de un predio independizado; se mide entre las caras internas de los muros | Las unidades de propiedad exclusiva |
| Porcentaje de área libre | Área libre entre el área total del terreno, por cien | — |
| Coeficiente de edificación | Factor que, multiplicado por el área del terreno, da el área techada máxima posible | Estacionamientos y sus áreas tributarias |
¿Qué es el área libre de una vivienda?
Es la parte del lote sobre la que no hay ningún techo, de ningún piso: jardines, patios, pozos de luz y retiros descubiertos. Se calcula restando al terreno la proyección de todo lo techado, incluidos los voladizos de los pisos altos. Cada distrito exige un porcentaje mínimo de área libre según la zonificación del lote, y ese mínimo figura en el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. Si una ampliación lo reduce por debajo del mínimo, la fábrica no se puede regularizar sin más.
El porcentaje de participación: el número que casi nadie mira
En un edificio sujeto a propiedad exclusiva y común, cada unidad tiene un porcentaje de participación sobre los bienes comunes, que consta en el reglamento interno inscrito. Ese número define dos cosas muy concretas: cuánto pesa tu voto en la junta de propietarios y cuánto te toca pagar de los gastos comunes y de cualquier obra extraordinaria.
Antes de comprar, revísalo: dos departamentos de metraje parecido pueden tener porcentajes distintos si el reglamento se armó considerando estacionamientos, depósitos o azoteas asignadas. Ver reglamento interno y junta de propietarios.
Cuando el aviso y la partida no coinciden
Es más frecuente de lo que parece, y casi siempre tiene una de estas tres explicaciones:
- Se está sumando el balcón, la terraza o el estacionamiento al metraje del departamento.
- Hay una ampliación no inscrita. El metro cuadrado existe físicamente pero no registralmente: el banco no lo financia y el tasador no lo valoriza. Se corrige con declaratoria de fábrica. Ver Declaratoria de fábrica 2026: cuánto cuesta inscribirla y qué pasa si no la tienes.
- Se confundió área techada con área ocupada en una casa de varios pisos.
La regla práctica: paga por lo que dice la partida, y trata todo lo demás como un extra a negociar, no como metros comprados. Ver qué revisar en una partida registral.
Más preguntas frecuentes
¿Qué es el área techada de un inmueble?
Es la superficie cubierta de la edificación, sumando todos los pisos construidos. Suele ser la referencia principal para valorizar la construcción, a diferencia del área de terreno, que valoriza el suelo.
¿Cuál es la diferencia entre área ocupada y área libre?
El área ocupada es la proyección de la construcción sobre el terreno; el área libre es la parte del lote que queda sin techar. Los parámetros urbanísticos de cada distrito fijan un porcentaje mínimo de área libre obligatorio. En la Norma G.040, además, el área ocupada de una unidad incluye lo sin techar de dominio propio, como una terraza.
¿Las áreas comunes se pueden comprar o vender?
No se transfieren de forma independiente: pertenecen a todos los propietarios en la proporción de su porcentaje de participación y su uso se rige por el reglamento interno inscrito.
¿Qué pasa si el aviso indica más metros que la partida registral?
Lo que vale para el banco, el tasador y una eventual reventa es lo inscrito. Si la diferencia corresponde a una ampliación no declarada, debe regularizarse con la declaratoria de fábrica antes de considerarla parte del valor.
¿El área techada es lo mismo que el área construida?
En el mercado se usan como sinónimos, pero la norma técnica solo define el área techada: la suma de lo cubierto por el techo en cada piso. No cuentan como área techada los ductos, la cisterna, los aleros ni los balcones y jardineras descubiertos, aunque alguien los sume como «construidos» en un aviso.
¿Por qué el área ocupada de mi departamento es mayor que el área techada?
Porque el área ocupada suma lo techado y lo sin techar que es tuyo: una terraza, un patio o un balcón descubierto de uso exclusivo. La diferencia entre ambas cifras de la partida es precisamente ese espacio descubierto propio.
¿Cómo se calcula el porcentaje de área libre?
Se divide el área libre del lote entre el área total del terreno y se multiplica por cien. El área libre es lo que no tiene techo de ningún piso encima. El mínimo exigido depende de la zonificación y lo indica el certificado de parámetros urbanísticos del distrito.
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Fuentes
- Norma Técnica G.040, Definiciones, Reglamento Nacional de Edificaciones — Ministerio de Vivienda, gob.pe (consultado el 26-sep-2026)
- Resolución Ministerial 029-2021-VIVIENDA, que modifica la Norma Técnica G.040
- Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios — Municipalidad Metropolitana de Lima
- ¿Procede la independización de aires sobre aires? Diferencia entre aires y azotea — Tribunal Registral / LP Derecho
Cómo te ayuda EximiaHaus
La diferencia entre lo que dice el aviso y lo que dice la partida se paga al vender. Verifícalo antes:
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