La cuota fija compra tranquilidad y la variable compra tasa: con fija sabes exactamente cuánto pagarás el año 12, con variable pagas menos al inicio a cambio de aceptar que puede subir. En 2026, con la tasa de referencia del BCRP estable en 4,25% durante doce meses y las hipotecarias en mínimos de tres años, la fija dejó de ser tan cara como solía ser frente a la variable.
Datos clave
- Tasa de referencia del BCRP: 4,25%, sin cambios por doce meses.
- Promedio hipotecario de la banca en soles: 7,47 % en agosto de 2026 según el BCRP, prácticamente sin cambios desde enero.
- La tasa fija suele partir algo más alta que la variable equivalente: es la prima por la certeza.
- La variable se ata a un índice y se revisa en los periodos que fije el contrato.
- Existen esquemas mixtos: fija los primeros años y variable después.
Las dos columnas
| Criterio | Cuota fija | Cuota variable |
|---|---|---|
| Certeza del presupuesto | Total: la cuota no cambia | Ninguna: cambia con el índice |
| Tasa inicial | Algo mayor | Algo menor |
| Si las tasas suben | Ganas: quedaste fijo abajo | Pierdes: sube tu cuota |
| Si las tasas bajan | Pierdes, salvo que refinancies | Ganas automáticamente |
| Perfil ideal | Ingreso justo, aversión al riesgo | Holgura de pago, horizonte corto |
La pregunta que ordena la decisión
No es "¿qué van a hacer las tasas?" —eso no lo sabe nadie—, sino "¿qué pasa con mi presupuesto si la cuota sube 20%?". Si la respuesta es "me quedo sin margen", la tasa fija no es una preferencia, es una necesidad. Si la respuesta es "lo absorbo", la variable es una opción legítima.
Ver el análisis detallado de tasa fija o variable y ¿Cuánto me presta el banco según mi sueldo?.
Lo que casi nadie revisa del contrato variable
- Cada cuánto se revisa la tasa y con qué índice.
- Si hay tope máximo de tasa o de cuota.
- Cómo se comunica el cambio y con cuánta anticipación.
- Si puedes pasar a fija durante la vida del crédito y a qué costo.
Cómo pesa el plazo en la elección
El plazo decide cuántas revisiones de tasa vas a atravesar y sobre qué saldo se aplican. Esa es la razón por la que la misma tasa variable puede ser razonable para una persona y peligrosa para otra.
Plazo largo y sin planes de prepagar. Pasarás muchos años expuesto al índice, y en los primeros el saldo es el más alto: casi toda la cuota es interés, así que una subida de tasa en esa etapa golpea con fuerza. Aquí la fija suele ser la opción prudente.
Plazo corto, prepago agresivo o venta en el mediano plazo. Si vas a cancelar pronto o a vender el inmueble, estarás expuesto a menos revisiones y el saldo bajará rápido. La variable puede tener sentido, siempre que el contrato permita prepagar sin penalidad.
Esquema mixto. Te protege en los primeros años, cuando el saldo pesa más, y te deja la tasa variable para después. Encaja si esperas haber reducido buena parte de la deuda antes de que empiece la etapa variable.
Cómo cambia el total pagado según el sistema de amortización y el plazo está explicado en plazo, cuota y amortización.
La prueba que conviene hacer antes de firmar
1. Pide las dos ofertas por escrito y compáralas por la TCEA, no por la TEA: es la única cifra que permite comparar entidades de verdad.
2. Recalcula la cuota variable con dos puntos porcentuales más de tasa y colócala en tu presupuesto real del mes, no en uno ideal.
3. Mira qué tendrías que recortar. Si esa cuota más alta te obliga a dejar gastos esenciales, la variable es demasiado riesgo para ti, por atractiva que sea la tasa de arranque.
4. Revisa tu colchón. Aunque la cuota más alta te entre, la variable solo es cómoda si tienes ahorros para sostener varios años de cuota mayor.
5. Descarta antes la opción subsidiada. Si calificas al Nuevo Crédito MIVIVIENDA, su tasa referencial se anunció en 4 % TREA, muy por debajo del mercado, así que es difícil que una variable comercial compita. Confirma la condición vigente en la entidad.
Si piensas prepagar, pregunta esto
El prepago es lo que vuelve razonable una variable en plazos cortos, así que sus reglas importan tanto como la tasa. Antes de elegir, confirma si la entidad cobra comisión por amortización parcial, si exige un monto mínimo para procesarla y si puedes endosar un seguro de desgravamen externo.
Cuando abones, pide reducción de plazo si no necesitas aliviar la cuota, y revisa en el cronograma nuevo que el dinero se aplicó a capital y no como cuotas adelantadas. La diferencia entre ambas opciones está en amortizar capital o reducir cuota.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es más barata al final?
Depende del camino de las tasas. La fija cuesta más al inicio y es más barata si las tasas suben.
¿Puedo cambiar de variable a fija?
Algunos contratos lo permiten. Si no, siempre queda la subrogación. Ver Compra de deuda hipotecaria: cuándo cambiar de banco te ahorra de verdad.
¿La tasa fija es fija para siempre?
Es fija por el periodo pactado, que en muchos productos es todo el plazo. Confírmalo en el contrato.
¿Qué pasa con la cuota si sube el tipo de cambio?
Eso afecta a créditos en dólares, no a la estructura fija o variable. Ver soles o dólares.
¿Con tasas en mínimos conviene fijar?
Fijar cuando las tasas están bajas es, precisamente, el momento en que la tasa fija tiene más sentido.
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Un caso vecino que conviene tener a mano: Préstamo con garantía hipotecaria en Perú 2026: requisitos, tasas y cómo funciona.
Fuentes
- Banco Central de Reserva del Perú — Tasas de interés
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
- La tasa de créditos hipotecarios alcanzaría niveles inferiores al 8% en Perú — BBVA
- Tasas hipotecarias en el Perú: ¿están bajando o subiendo en 2026? — Tucambista
Cómo te ayuda EximiaHaus
Elegir estructura de tasa es elegir cuánto riesgo aceptas. Podemos ayudarte a poner el riesgo en números:
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