Antes de una hipoteca, el objetivo no es tener cero deudas: es tener el perfil más limpio posible con el dinero disponible. Y para eso, el orden en que cancelas importa tanto como cuánto cancelas.
Datos clave
- Primero: lo que está en atraso, sin importar el monto.
- Segundo: lo que más cuota mensual consume.
- Tercero: el saldo utilizado de las líneas rotativas.
- Conviene mantener: productos antiguos y bien manejados, con uso bajo.
El orden de prelación
| Prioridad | Qué cancelar | Qué mejora |
|---|---|---|
| 1 | Cualquier deuda con atraso vigente | La clasificación, que es lo que más pesa |
| 2 | Créditos con cuota mensual alta | El ratio cuota/ingreso disponible |
| 3 | Saldo de tarjetas de crédito | El uso de línea, señal de tensión financiera |
| 4 | Deudas chicas dispersas | Simplifica el perfil y reduce entidades |
| 5 | Créditos de consumo largos | Libera capacidad, pero cuesta más dinero |
Por qué la cuota manda sobre el saldo
El banco mide tu capacidad con el ratio entre lo que pagas cada mes y lo que ganas. Una deuda de saldo alto pero cuota baja consume menos capacidad que una de saldo bajo y cuota alta. Por eso, si el objetivo es calificar, conviene atacar las cuotas mensuales antes que los saldos grandes.
Ejemplo de criterio: cancelar un vehicular con cuota alta puede liberar más capacidad de crédito hipotecario que cancelar una deuda mayor con cuota pequeña, aunque intuitivamente parezca al revés.
El marco de cuánto te prestan está en cuánto me presta el banco según mi sueldo.
Lo que conviene NO cancelar
Las tarjetas antiguas con buen manejo y uso bajo aportan historial y antigüedad, dos factores que juegan a favor. Cerrarlas todas antes de postular elimina justamente la evidencia de que sabes manejar crédito.
Lo correcto es bajar el saldo utilizado, no cerrar los productos. Y sobre todo, no abrir nada nuevo en los meses previos: cada solicitud deja rastro y fragmenta el perfil.
El plan completo está en cómo mejorar tu score antes de pedir la hipoteca y las señales que revisa el analista en qué mira el banco además del score.
Preguntas frecuentes
¿Qué deudas pago primero antes de una hipoteca?
Las que están en atraso, luego las de cuota mensual alta y después el saldo de las tarjetas.
¿Debo cerrar mis tarjetas?
No: conviene bajar el uso, no cerrar productos antiguos que aportan historial.
¿Cancelar una deuda grande siempre ayuda?
Ayuda si su cuota mensual es alta; si la cuota es baja, libera menos capacidad de la que parece.
¿Con cuánta anticipación debo hacerlo?
Con meses, para que los pagos se reflejen en el reporte antes de la evaluación.
¿Puedo consolidar deudas antes de postular?
Puede ayudar si reduce la cuota total, pero evalúa el costo y evita solicitudes justo antes de la hipoteca.
Hay un atajo que suele salir carísimo y conviene entender antes: comprar con un préstamo personal.
Si quieres el panorama entero del financiamiento, está en la guía del crédito hipotecario, paso a paso.
Fuentes
- Ley 27489, que regula las centrales privadas de información de riesgos, y su modificatoria Ley 31944
- Clasificación del deudor y provisiones — Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
- Portal del usuario: reporte de deudas y central de riesgos — SBS
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
Cómo te ayuda EximiaHaus
El banco va a mirar tu historial de todos modos. Conviene mirarlo tú primero y llegar con todo en orden:
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