Lo primero: todo el mundo tiene un tramo inafecto. La alcabala grava el 3% del exceso de 10 UIT, así que con la UIT 2026 en S/ 5.500 los primeros S/ 55.000 del valor no pagan nunca. Además de eso, la Ley de Tributación Municipal contempla transferencias inafectas por su naturaleza, que hay que acreditar ante la municipalidad para no pagar.
Datos clave
- Tramo inafecto general: las primeras 10 UIT del valor de transferencia, S/ 55.000 en 2026.
- Obligado: el comprador, con vencimiento el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
- Base imponible: el valor de transferencia o el autovalúo ajustado, el que resulte mayor, según las reglas aplicables.
- La primera venta que realiza el constructor tiene un tratamiento especial: la alcabala no alcanza al valor del terreno.
- Se acredita con documentos: la municipalidad no aplica una inafectación de oficio.
Los supuestos que la norma contempla
| Supuesto | Comentario |
|---|---|
| Tramo de 10 UIT (S/ 55.000) | Aplica a toda transferencia |
| Anticipo de legítima | Transferencia a herederos forzosos en vida |
| Transferencias por causa de muerte | Sucesión |
| Resolución del contrato antes de la cancelación del precio | Con las condiciones que fija la norma |
| Transferencias de aeronaves y naves | No aplica a predios |
| División y partición de masa hereditaria y de sociedades conyugales | No hay transferencia gravada en los términos de la ley |
| Primera venta del constructor | El valor del terreno queda fuera del gravamen |
Cómo se acredita
- Documento que sustente la naturaleza del acto: escritura de anticipo de legítima, sucesión inscrita, partición, según el caso.
- Partida registral del inmueble.
- Documentos de identidad de los intervinientes.
- Autovalúo vigente del predio (HR y PU).
- Presentación ante la municipalidad provincial o el SAT, según la jurisdicción.
Ver dónde y cómo se paga la alcabala y cómo se calcula.
El detalle que hace ganar o perder plata
La base imponible se compara con el autovalúo: si el valor pactado es menor que el autovalúo ajustado, se toma el mayor. Por eso, en inmuebles con autovalúo alto, la alcabala puede resultar mayor de lo que sugiere el precio de la operación. Revisar el HR y PU antes de cerrar evita esa sorpresa. Ver cómo sacar HR y PU.
Preguntas frecuentes
¿La alcabala se paga siempre?
Solo sobre el exceso de 10 UIT, y hay supuestos inafectos por la naturaleza del acto.
¿Un anticipo de legítima paga alcabala?
Es uno de los supuestos que la ley contempla como inafectos; hay que acreditarlo documentalmente.
¿Dónde se paga?
En la municipalidad provincial o en el SAT, según la jurisdicción del predio.
¿Qué pasa si pago tarde?
Se generan intereses moratorios y puede haber cobranza.
¿Puedo pedir devolución si pagué de más?
Sí, mediante el procedimiento de devolución ante la administración tributaria municipal. Ver cómo pedir la devolución.
Más sobre la alcabala
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Fuentes
- Ministerio de Economía y Finanzas — Tributación municipal
- Servicio de Administración Tributaria de Lima — SAT
- Plataforma del Estado Peruano — gob.pe
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
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