No se paga alcabala en el anticipo de legítima, la herencia (transferencia por causa de muerte), la división y partición entre herederos, cónyuges o condóminos originarios, ni la resolución del contrato antes de pagar el precio. Tampoco pagan el Estado, las entidades religiosas, las universidades y los bomberos. Y en toda compra los primeros S/ 55.000 (10 UIT de 2026) están inafectos: el 3 % se cobra solo sobre el exceso.
Ese tramo sale de la UIT 2026, fijada en S/ 5.500. Las transferencias inafectas por su naturaleza, que contempla la Ley de Tributación Municipal, hay que acreditarlas ante la municipalidad para no pagar alcabala.
Datos clave
- Tramo inafecto general: las primeras 10 UIT del valor de transferencia, S/ 55.000 en 2026.
- Obligado: el comprador, con vencimiento el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
- Base imponible: el valor de transferencia o el autovalúo ajustado, el que resulte mayor, según las reglas aplicables.
- La primera venta que realiza el constructor no está afecta a la alcabala, salvo en la parte que corresponde al valor del terreno (art. 22 del TUO de la Ley de Tributación Municipal).
- Se acredita con documentos: la municipalidad no aplica una inafectación de oficio.
- Tasa: 3 % sobre el valor que exceda las 10 UIT. Ejemplo 2026: en una compra de S/ 300.000 se paga 3 % de S/ 245.000 = S/ 7.350.
- Compradores inafectos: Gobierno central, gobiernos regionales y municipalidades, gobiernos extranjeros y organismos internacionales, entidades religiosas, Cuerpo General de Bomberos Voluntarios, y universidades y centros educativos conforme a la Constitución.
- La donación sí paga: la ley grava las transferencias a título gratuito, salvo que sea anticipo de legítima a un heredero forzoso.
¿En qué casos no se paga alcabala?
| Supuesto | Comentario |
|---|---|
| Tramo de 10 UIT (S/ 55.000) | Aplica a toda transferencia |
| Anticipo de legítima | Transferencia a herederos forzosos en vida |
| Transferencias por causa de muerte | Sucesión |
| Resolución del contrato antes de la cancelación del precio | Con las condiciones que fija la norma |
| Transferencias de aeronaves y naves | No aplica a predios |
| División y partición de masa hereditaria y de sociedades conyugales | No hay transferencia gravada en los términos de la ley |
| Primera venta del constructor | Inafecta, salvo en la parte que corresponde al valor del terreno (art. 22) |
¿Qué compradores no pagan alcabala?
Además de los casos que dependen del tipo de transferencia, la Ley de Tributación Municipal deja fuera del impuesto las adquisiciones que hacen ciertas entidades, sin importar el precio:
| Comprador inafecto | Qué suele pedir la administración tributaria |
|---|---|
| Gobierno central, gobiernos regionales y municipalidades | Documento de la adquisición a nombre de la entidad |
| Gobiernos extranjeros y organismos internacionales | Documento de la adquisición y acreditación de la representación |
| Entidades religiosas | Certificado del Arzobispado (Iglesia católica) o escritura de constitución (otras confesiones) |
| Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú | Documento de la adquisición a nombre de la institución |
| Universidades y centros educativos, conforme a la Constitución | Norma de creación o autorización (en universidades, la de Sunedu) |
¿Cuándo no se paga alcabala aunque haya compraventa?
En una compraventa común siempre hay impuesto si el valor supera las 10 UIT, pero hay dos situaciones en que el monto baja o desaparece. La primera: si el valor del inmueble, o su autovalúo ajustado si es mayor, no pasa de S/ 55.000 en 2026, no pagas nada. La segunda: en la primera venta que hace una empresa constructora, la alcabala no alcanza al valor de la construcción, solo al del terreno. Y si el contrato se resuelve antes de cancelar el precio, la resolución tampoco paga.
Cómo se acredita
- Documento que sustente la naturaleza del acto: escritura de anticipo de legítima, sucesión inscrita, partición, según el caso.
- Partida registral del inmueble.
- Documentos de identidad de los intervinientes.
- Autovalúo vigente del predio (HR y PU).
- Presentación ante la municipalidad provincial o el SAT, según la jurisdicción.
Ver dónde y cómo se paga la alcabala y cómo se calcula.
El detalle que hace ganar o perder plata
La base imponible se compara con el autovalúo: si el valor pactado es menor que el autovalúo ajustado, se toma el mayor. Por eso, en inmuebles con autovalúo alto, la alcabala puede resultar mayor de lo que sugiere el precio de la operación. Revisar el HR y PU antes de cerrar evita esa sorpresa. Ver cómo sacar HR y PU.
Más sobre la alcabala
- Anticipo de legítima: inafecto
- Herencia y partición entre herederos
- Donación: por qué sí paga
- Primera venta de constructora: solo el terreno
- Predios formalizados por Cofopri
- Contrato resuelto: devolución del impuesto
Preguntas frecuentes
¿La alcabala se paga siempre?
No sobre todo el valor: en toda transferencia, las primeras 10 UIT (S/ 55.000 en 2026) están inafectas y el 3 % se cobra solo sobre el exceso. Por ejemplo, en una compra de S/ 300.000 se paga el 3 % de S/ 245.000, es decir, S/ 7.350. Además, hay supuestos inafectos por la naturaleza del acto y compradores que no pagan.
¿Cuándo no se paga alcabala?
No se paga en el anticipo de legítima, en la herencia, en la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios, en la transferencia de alícuotas entre herederos o condóminos originarios, ni en la resolución del contrato antes de cancelar el precio. Tampoco cuando el valor no supera las 10 UIT (S/ 55.000 en 2026). En la primera venta de una constructora, el impuesto alcanza solo al valor del terreno.
¿Un anticipo de legítima paga alcabala?
No. Es uno de los supuestos que la ley contempla como inafectos: la transferencia en vida a un heredero forzoso, como un hijo o el cónyuge. La inafectación no se aplica de oficio, así que debes acreditarla con la escritura de anticipo de legítima ante la municipalidad provincial o el SAT.
¿La donación de un inmueble está exonerada de alcabala?
No. La alcabala grava las transferencias a título oneroso y también las gratuitas, así que la donación paga el 3 % sobre el exceso de 10 UIT. La excepción es el anticipo de legítima, que es la transferencia en vida a un heredero forzoso, como un hijo o el cónyuge.
¿Qué compradores no pagan alcabala?
El Gobierno central, los gobiernos regionales y las municipalidades, los gobiernos extranjeros y organismos internacionales, las entidades religiosas, el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú, y las universidades y centros educativos conforme a la Constitución. Están inafectos sin importar el precio, pero cada municipalidad o SAT fija en su TUPA los documentos que exige para acreditarlo.
¿Qué es la inafectación de alcabala y cómo se pide en el SAT?
Es la situación en que la ley deja una transferencia fuera del impuesto. No es automática: debes presentar ante el SAT o la municipalidad provincial la declaración de la transferencia con el documento que prueba el acto (escritura de anticipo, sucesión inscrita, partición) o la calidad de la entidad compradora. Suma la partida registral, los documentos de identidad de los intervinientes y el autovalúo vigente (HR y PU).
¿Dónde se paga la alcabala?
En la municipalidad provincial o en el SAT, según la jurisdicción del predio. La paga el comprador, con vencimiento el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. Si tu caso es inafecto, ante esa misma entidad presentas los documentos que lo acreditan.
¿Qué pasa si pago tarde la alcabala?
Se generan intereses moratorios y puede haber cobranza. El plazo vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia, y el obligado a pagar es el comprador, no el vendedor.
¿Por qué la alcabala puede salir más alta que lo que indica el precio?
Porque la base imponible es el valor de transferencia o el autovalúo ajustado, el que resulte mayor. Si pactaste un precio menor que el autovalúo ajustado, se toma el autovalúo. Revisar el HR y el PU antes de cerrar evita esa sorpresa.
¿Puedo pedir devolución si pagué de más?
Sí, mediante el procedimiento de devolución ante la administración tributaria municipal. También corresponde revisarlo si el contrato se resolvió antes de cancelar el precio, porque esa resolución no paga alcabala. Ver cómo pedir la devolución.
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Fuentes
- Ministerio de Economía y Finanzas — Tributación municipal
- Servicio de Administración Tributaria de Lima — SAT
- Impuesto de alcabala: inafectaciones, tasa y plazo — Servicio de Administración Tributaria de Trujillo, consultado en septiembre de 2026
- Impuesto de alcabala — Servicio de Administración Tributaria de Piura, consultado en septiembre de 2026
- Constancia de inafectación o beneficio tributario respecto al impuesto de alcabala — SAT Piura
- Plataforma del Estado Peruano — gob.pe
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
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