Con la minuta firmada la compraventa existe entre las partes, pero no está inscrita, y esa diferencia es la que decide qué pasa si algo sale mal. Frente a terceros —otro comprador, un acreedor, un banco—, lo que vale es lo que dice el registro.
Datos clave
- Minuta: el contrato firmado por las partes, con firma de abogado.
- Escritura pública: la minuta elevada ante notario.
- Inscripción: el asiento en Sunarp que hace oponible tu derecho frente a terceros.
- Sin inscripción el registro sigue mostrando al vendedor como propietario.
¿Cuáles son los cuatro riesgos?
| Riesgo | Qué puede pasar |
|---|---|
| Doble venta | El vendedor vende a otro que sí inscribe y ese comprador queda protegido |
| Embargos y cargas | Un acreedor del vendedor inscribe una medida sobre el inmueble |
| Crédito | No puedes hipotecar ni ofrecer como garantía lo que no figura a tu nombre |
| Reventa | No puedes transferirlo válidamente a un tercero |
¿Por qué la gente se queda en la minuta?
Por tres razones, y ninguna compensa el riesgo: para ahorrar los gastos notariales y registrales, porque falta algún documento del vendedor —una sucesión no inscrita, una hipoteca sin levantar, una declaratoria de fábrica pendiente— o porque el inmueble no está saneado. Las dos últimas son especialmente graves: significan que la inscripción no solo está pendiente, sino que puede ser imposible.
¿Cómo lo cierro?
Elevando la minuta a escritura pública y presentándola a inscripción. Si el vendedor no colabora, existen vías para exigir el otorgamiento de escritura pública, pero son más lentas y más caras que haberlo hecho en su momento. Mientras tanto, el bloqueo registral puede reservar la prioridad, y la alerta registral te avisa de cualquier movimiento sobre la partida.
¿Y si el problema es del vendedor?
Entonces el diagnóstico es distinto: no falta un trámite, falta sanear. Revisa exactamente qué impide la inscripción —lo dice la partida— y define un plazo y un responsable por escrito. Si el saneamiento resulta inviable, corresponde evaluar la resolución del contrato. Ver el orden correcto de los trámites.
Preguntas frecuentes
¿La minuta sirve de algo?
Sí: acredita el contrato entre las partes y el pago. Lo que no hace es oponerlo a terceros.
¿Cuánto cuesta elevar a escritura?
Depende de la notaría y del valor de la operación. Cotiza antes de firmar.
¿Puedo inscribir años después?
Puedes intentarlo, pero durante todo ese tiempo estuviste expuesto, y pueden haber aparecido cargas.
¿La notaría exige el pago de la alcabala?
Habitualmente sí, antes de elevar la minuta. Calcúlala con la calculadora de alcabala.
¿Qué diferencia hay entre minuta y escritura?
Ver minuta y escritura pública.
Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en cómo se compra una casa, paso a paso.
Fuentes
- Código Civil peruano — compraventa, formalidad y transferencia de propiedad inmueble
- Sunarp — Alerta Registral e inmovilización temporal de partidas
- Ley 30313 — Oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación
Cómo te ayuda EximiaHaus
El cierre solo termina cuando está inscrito. Te acompañamos hasta ahí:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
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