La minuta es el contrato de compraventa escrito y autorizado por un abogado colegiado, el documento que después el notario eleva a escritura pública. Es donde quedan fijados el precio, la forma de pago, la fecha de entrega y las condiciones de la operación: lo que no está en la minuta, después es discusión.
Datos clave
- La firma un abogado, no el notario: por eso lleva su sello y número de colegiatura.
- Es el paso 2 de 4: arras o separación, minuta, escritura pública, inscripción en Sunarp.
- Con la minuta sola no eres dueño registral: hace falta escritura pública e inscripción.
- Todo acuerdo verbal sobre muebles, plazos o deudas debe estar escrito ahí.
¿Qué debe decir una minuta de compraventa?
- Identificación completa de las partes: nombres, DNI y estado civil de comprador y vendedor.
- Identificación del inmueble: dirección, área, linderos y, sobre todo, el número de partida registral.
- El precio y la forma de pago: monto, moneda, si hay adelantos y cómo se paga el saldo.
- La fecha y las condiciones de entrega del inmueble, desocupado y libre de deudas.
- Quién asume cada gasto: alcabala, notaría, derechos registrales.
- Las penalidades si alguna de las partes incumple.
La revisión punto por punto está en el checklist legal antes de firmar la minuta.
¿En qué se diferencia de la escritura pública?
| Minuta | Escritura pública | |
|---|---|---|
| Quién la hace | Abogado colegiado | Notario |
| Qué es | El contrato entre las partes | El mismo contrato, elevado a instrumento público |
| Sirve para inscribir en Sunarp | No por sí sola | Sí |
| Da fe pública | No | Sí |
Más detalle en notaría vs. minuta y en escritura pública o documento privado.
¿Qué pasa si me quedo solo con la minuta?
Tienes un contrato válido entre tú y el vendedor, pero no eres el propietario inscrito. Eso significa que si el vendedor le vende el mismo inmueble a otra persona y esa persona sí inscribe, la ley protege a quien inscribió de buena fe. La minuta guardada en un cajón es la causa más común de las compras que terminan en juicio.
¿Puedo redactar la minuta yo mismo?
Puedes preparar el borrador, pero necesita la autorización de un abogado colegiado para que la notaría la reciba. Y hay un punto práctico: quien redacta, redacta a favor de su cliente. Si la minuta la hace el abogado del vendedor, conviene que la revise alguien de tu lado. Ver por qué contratar asesoría legal antes de comprar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una minuta?
Depende del abogado y de la complejidad de la operación; no hay arancel único. Pide el honorario por escrito antes de encargarla y aclara si incluye el seguimiento hasta la inscripción.
¿La minuta se puede modificar después de firmada?
Sí, mientras las dos partes estén de acuerdo y aún no se haya elevado a escritura pública. Después, cualquier cambio requiere un nuevo instrumento.
¿Se necesita minuta para todas las compraventas?
Para las transferencias que se van a inscribir, la vía normal es minuta más escritura pública. Existen supuestos en que la ley permite prescindir de la minuta, pero conviene consultarlos caso por caso.
¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente después de firmar la minuta?
Hay un contrato de por medio y, si la minuta pactó penalidades, se aplican. Sin penalidades pactadas, la discusión se vuelve larga: por eso conviene incluirlas desde el inicio.
Antes de la minuta suele haber un documento previo que fija lo acordado sin obligar aún a firmar: qué es una carta de intención de compra.
Por eso una plantilla genérica no sirve para firmar una operación real: por qué no conviene una minuta bajada de internet.
Todo el clúster, en orden y en un solo lugar: nuestra guía completa de la compra.
Fuentes
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