Una minuta de compraventa es el contrato escrito en el que vendedor y comprador fijan el precio, la forma de pago, la entrega y los datos de la casa o el terreno, autorizado por un abogado colegiado. El notario la inserta en la escritura pública para inscribir la compra en Sunarp. Con la minuta ya hay compraventa entre las partes, pero no estás protegido frente a terceros. Puedes ver cómo se estructura en los modelos de contrato de compraventa que tenemos en Word.
En ella quedan fijadas las condiciones de la operación, y lo que no está en la minuta, después es discusión.
Datos clave
- La firma un abogado, no el notario: por eso lleva su sello y número de colegiatura.
- Es el paso 2 de 4: arras o separación, minuta, escritura pública, inscripción en Sunarp.
- Con la minuta sola no eres dueño registral: hace falta escritura pública e inscripción.
- Todo acuerdo verbal sobre muebles, plazos o deudas debe estar escrito ahí.
- Base legal: el artículo 57 del Decreto Legislativo 1049, del Notariado, dice que la escritura contiene la voluntad de las partes "contenida en minuta autorizada por letrado", que se inserta literalmente.
- Cuánto cuesta en 2026: la minuta del abogado se cotiza entre S/ 250 y S/ 800 según TrámitesPerú (abril de 2026); la inscripción en Sunarp cuesta S/ 44,50 de calificación más el 3 por mil del precio si pasa de S/ 35.000.
Si en la minuta aparecen términos como arras, cláusula penal, hipoteca legal o bancarización, puedes buscarlos en el diccionario inmobiliario peruano, que los explica en una o dos frases.
¿Qué debe decir una minuta de compraventa?
- Identificación completa de las partes: nombres, DNI y estado civil de comprador y vendedor.
- Identificación del inmueble: dirección, área, linderos y, sobre todo, el número de partida registral.
- El precio y la forma de pago: monto, moneda, si hay adelantos y cómo se paga el saldo.
- La fecha y las condiciones de entrega del inmueble, desocupado y libre de deudas.
- Quién asume cada gasto: notaría y derechos registrales. La alcabala no se reparte: la paga el comprador, sin pacto en contrario.
- Las penalidades si alguna de las partes incumple.
La revisión punto por punto está en el checklist legal antes de firmar la minuta.
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con costos, plazos y documentos de 2026, está en cómo vender una propiedad en el Perú, paso a paso.
Para ver en qué momento de la compra se revisa esto, consulta cómo verificar un inmueble antes de comprar: la guía completa.
¿En qué se diferencia de la escritura pública?
| Minuta | Escritura pública | |
|---|---|---|
| Quién la hace | Abogado colegiado | Notario |
| Qué es | El contrato entre las partes | El mismo contrato, elevado a instrumento público |
| Sirve para inscribir en Sunarp | No por sí sola | Sí |
| Da fe pública | No | Sí |
Más detalle en Minuta y escritura pública: cuál necesitas y cuánto cuesta cada paso y en escritura pública o documento privado.
¿Qué diferencia hay entre minuta y contrato de compraventa?
En el fondo son lo mismo: la minuta es el contrato de compraventa puesto por escrito con la forma que pide la notaría, es decir, firmado por las partes y autorizado por un abogado con su nombre, firma y número de colegiatura. Un contrato de compraventa también puede ser un documento privado con firmas legalizadas, pero ese documento no se inscribe en Sunarp. La minuta existe para convertirse en escritura pública.
¿Qué es la minuta de un terreno o de una casa?
Es la misma minuta de compraventa; cambia lo que se describe. En la de un terreno pesan más el área, los linderos y las medidas perimétricas, que deben coincidir con lo que dice la partida registral. En la de una casa o un departamento se agregan la construcción, los estacionamientos o depósitos y, si es un edificio, el porcentaje de áreas comunes. Si el terreno o la construcción no están inscritos, primero hay que sanearlos, porque Sunarp inscribe sobre lo que ya figura en la partida.
¿Cuánto cuesta pasar la minuta a escritura pública e inscribirla?
| Concepto | Monto 2026 | Fuente |
|---|---|---|
| Minuta (honorario del abogado) | S/ 250 a S/ 800, referencial | TrámitesPerú, abril de 2026 |
| Escritura pública (honorario notarial) | Libre; una notaría de Lima publica "desde S/ 250" y lo cotiza según extensión, número de firmantes y valor. No hay un porcentaje oficial: pide la cotización por escrito | Tarifario de la Notaría Gonzales Loli |
| Parte notarial para Sunarp | S/ 16,50 por hoja en esa misma notaría | Tarifario de la Notaría Gonzales Loli |
| Sunarp: derecho de calificación | S/ 44,50 (0,81 % de la UIT) | Res. 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1 |
| Sunarp: derecho de inscripción | 1,5 por mil del precio si es hasta S/ 35.000; 3 por mil si es mayor | Res. 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1 |
| Alcabala (la paga el comprador) | 3 % sobre lo que exceda S/ 55.000 (10 UIT) | Art. 25 de la Ley de Tributación Municipal |
¿Qué pasa si me quedo solo con la minuta?
Tienes un contrato válido entre tú y el vendedor, pero no eres el propietario inscrito. Eso significa que si el vendedor le vende el mismo inmueble a otra persona y esa persona sí inscribe, la ley protege a quien inscribió de buena fe. La minuta guardada en un cajón es la causa más común de las compras que terminan en juicio.
¿Puedo redactar la minuta yo mismo?
Puedes preparar el borrador, pero necesita la autorización de un abogado colegiado para que la notaría la reciba. Y hay un punto práctico: quien redacta, redacta a favor de su cliente. Si la minuta la hace el abogado del vendedor, conviene que la revise alguien de tu lado. Ver ¿Necesito un abogado para comprar una casa?.
La minuta recoge el precio que las partes pactaron, así que antes de redactarla conviene saber cuánto vale el inmueble según el mercado: una cifra fuera de rango es lo que más demora una compraventa, antes incluso de llegar a la notaría.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una minuta?
Depende del abogado y de la complejidad de la operación; no hay arancel único. Pide el honorario por escrito antes de encargarla y aclara si incluye el seguimiento hasta la inscripción.
¿La minuta se puede modificar después de firmada?
Sí, mientras las dos partes estén de acuerdo y aún no se haya elevado a escritura pública. Después, cualquier cambio requiere un nuevo instrumento.
¿Se necesita minuta para todas las compraventas?
Para las transferencias que se van a inscribir, la vía normal es minuta más escritura pública. Existen supuestos en que la ley permite prescindir de la minuta, pero conviene consultarlos caso por caso.
¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente después de firmar la minuta?
Hay un contrato de por medio y, si la minuta pactó penalidades, se aplican. Sin penalidades pactadas, la discusión se vuelve larga: por eso conviene incluirlas desde el inicio.
¿Qué es una minuta en el Perú?
Es el borrador formal de un contrato o acto que se quiere llevar a escritura pública, firmado por los otorgantes y autorizado por un abogado colegiado. La más común es la de compraventa de inmuebles, pero también hay minutas de donación, anticipo de legítima o constitución de empresa. El notario la inserta literalmente en la escritura.
¿La minuta tiene que estar firmada por un abogado?
Sí. Para que la notaría la reciba debe llevar la firma, el nombre completo y el número de colegiatura del abogado, con el colegio al que pertenece. La ley solo exceptúa algunos actos, como el otorgamiento o la revocación de poderes, que se pueden hacer sin minuta.
¿Dónde consigo un modelo de minuta de compraventa?
Puedes partir del modelo de contrato de compraventa de inmueble en Word para ordenar los datos: partes, partida registral, precio, forma de pago, entrega y gastos. Igual necesitarás que un abogado lo revise y lo autorice con su firma antes de llevarlo a la notaría.
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Fuentes
- Compraventa de inmueble en Perú: minuta, escritura pública y Sunarp — Modelo.pe
- Decreto Legislativo 1049, del Notariado (arts. 57 y 58) — Congreso de la República
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG, tasas registrales 2026 (Anexo 1, predios) — Sunarp, diciembre de 2025
- Tarifario de servicios notariales — Notaría Gonzales Loli, consultado en septiembre de 2026
- Escritura de compraventa de inmueble: costo — TrámitesPerú, 25-abr-2026
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- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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