Comprar de un apoderado es normal y seguro, siempre que se verifiquen tres cosas: que el poder exista y esté inscrito, que siga vigente el día de la firma y que contenga las facultades expresas para el acto que se va a celebrar. Fallar en cualquiera de las tres convierte la compra en un problema de nulidad.
Datos clave
- Facultades expresas: el Código Civil exige que los actos de disposición —vender, hipotecar, donar— consten de forma expresa en el poder. Un poder "general" no siempre alcanza.
- Vigencia de poder: Sunarp emite el certificado que acredita que el poder no ha sido revocado ni modificado.
- La revocatoria se inscribe y, desde su inscripción, es oponible a terceros.
- La fecha importa: el certificado de vigencia debe ser del día de la firma o inmediatamente anterior.
¿Qué se revisa y dónde?
| Verificación | Dónde | Qué debe decir |
|---|---|---|
| Existencia e inscripción del poder | Registro de Personas Naturales de Sunarp | Partida con el poder inscrito |
| Vigencia | Certificado de vigencia de poder | Que no consta revocatoria ni modificación |
| Facultades | Texto del poder | Vender, recibir el precio, firmar escritura, entregar posesión |
| Identidad del apoderado | DNI y verificación biométrica en notaría | Coincidencia exacta con el poder |
| Estado del poderdante | Registro de sucesiones / RENIEC | Que el poderdante vive: la muerte extingue el poder |
¿Cuáles son los tres errores frecuentes?
El primero, aceptar un poder con facultades genéricas: si no dice expresamente "vender", el registrador observará la inscripción. El segundo, usar un certificado de vigencia antiguo: entre la emisión y la firma pudo inscribirse la revocatoria. El tercero, olvidar la facultad de cobrar el precio: el apoderado puede estar facultado para firmar pero no para recibir el dinero, y entonces el pago se hace mal.
¿Y si el poder viene del extranjero?
Debe otorgarse ante el consulado peruano o ante notario extranjero con Apostilla de La Haya, y luego inscribirse en Sunarp para que surta efectos. La ruta completa está en poder desde el extranjero.
¿Qué pasa si el poder estaba revocado?
El acto queda expuesto a nulidad y la discusión se traslada al terreno de la buena fe: quién sabía qué y qué constaba inscrito al momento de la firma. Ver tercero de buena fe registral y cómo proteger tu casa de una suplantación.
Preguntas frecuentes
¿Un poder tiene fecha de vencimiento?
Puede tenerla si el otorgante la fijó. Si no, dura hasta su revocatoria o hasta que se extinga por otra causa.
¿La muerte del poderdante anula el poder?
Sí, el poder se extingue. Por eso se verifica que el otorgante viva al momento de la firma.
¿Puedo pedir hablar con el propietario?
Sí, y es razonable. Una videollamada de confirmación no cuesta nada y evita fraudes.
¿Sirve un poder por documento privado?
Para disponer de inmuebles se exige la forma que la ley señala; en la práctica, escritura pública inscrita.
¿Quién paga la vigencia de poder?
Se pacta, pero el interesado en revisarlo es el comprador. Es un gasto menor frente al riesgo.
Fuentes
- Sunarp — publicidad registral, vigencia de poder y servicios en línea
- Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Código Civil peruano — obligaciones de saneamiento, resolución del contrato, nulidad y anulabilidad del acto jurídico
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
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