Formalizar e inscribir una compraventa de inmueble en el Perú cuesta, sumando todos los conceptos, entre el 3% y el 6% del valor de la operación. Los cuatro grandes componentes son la minuta, el honorario notarial, el arancel registral de Sunarp y el impuesto de alcabala, que en 2026 grava el exceso sobre S/ 55.000 con una tasa del 3%.
Datos clave 2026
- UIT 2026: S/ 5.500.
- Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, es decir sobre lo que supere S/ 55.000. La paga el comprador.
- Plazo de la alcabala: hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
- Honorarios notariales: libres en el Perú, sin arancel obligatorio; suelen moverse en torno al 0,5%-1% del valor.
- Total estimado: entre 3% y 6% del valor del inmueble.
¿Qué se paga exactamente y quién lo paga?
| Concepto | Quién lo asume habitualmente | ¿Negociable? |
|---|---|---|
| Minuta (abogado) | Comprador | Sí |
| Honorario notarial | Comprador, salvo pacto distinto | Sí, y bastante |
| Arancel registral Sunarp | Comprador | No, es tarifario |
| Impuesto de alcabala (3%) | Comprador, por ley | No |
| Impuesto a la renta de segunda categoría | Vendedor | No |
| Constancia de no adeudo municipal | Vendedor | No |
| Gastos bancarios si hay crédito | Comprador | Parcialmente |
¿Por qué la alcabala se paga menos en 2026?
Porque el mínimo no afecto está fijado en 10 UIT y la UIT subió a S/ 5.500. En consecuencia, las primeras S/ 55.000 del valor de transferencia no pagan alcabala, y el 3% se aplica solo sobre el exceso. Al subir la UIT, sube el tramo exonerado y baja el impuesto efectivo. Lo mismo ocurre con el predial, cuyos tramos también se expresan en UIT. Ver cómo la UIT 2026 afecta tus impuestos y alcabala 2026.
El componente que sí puedes negociar
El honorario notarial. En el Perú no existe un arancel obligatorio: cada notaría fija su tarifa libremente. En un acto que se calcula como porcentaje del valor del inmueble, la diferencia entre dos notarías sobre una operación de S/ 400.000 puede ser de varios miles de soles.
Pedir dos o tres cotizaciones por escrito antes de decidir es de las pocas gestiones donde media hora se traduce directamente en dinero. Lo tratamos en ¿son negociables los honorarios notariales?.
¿Qué pasa si no inscribo?
Que jurídicamente eres propietario frente a tu vendedor, pero frente a terceros el registro sigue diciendo otra cosa. Sin inscripción no puedes hipotecar con normalidad, tu comprador futuro no podrá acceder a crédito y quedas expuesto a que el vendedor —o alguien que lo suplante— disponga otra vez del inmueble. Ahorrar el arancel registral es el ahorro más caro del mercado inmobiliario peruano.
¿Y el vendedor qué paga?
Fundamentalmente el impuesto a la renta de segunda categoría por la ganancia de capital, cuando corresponde, más las constancias de no adeudo municipales. Conviene calcularlo antes de fijar el precio, no después de firmar: ver por qué calcular el impuesto antes de vender y renta de segunda categoría. Nuestra calculadora de impuesto a la renta usa el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
Ver también: gastos notariales y registrales de una compraventa: cuánto suman de verdad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta inscribir una compraventa en Sunarp en 2026?
El arancel registral depende del valor del acto y es tarifario. Sumado a minuta, honorario notarial y alcabala, el costo total de formalizar una compra se ubica entre el 3% y el 6% del valor del inmueble.
¿Quién paga la alcabala, el comprador o el vendedor?
El comprador. La obligación recae legalmente sobre el adquirente, con independencia de que el inmueble sea nuevo o de segunda mano.
¿Cuánto es la alcabala en 2026?
3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia. Con la UIT de 2026 en S/ 5.500, las primeras S/ 55.000 no están afectas.
¿Los honorarios notariales están regulados en el Perú?
No. Son libres y cada notaría fija su tarifa, por lo que conviene cotizar en varias antes de otorgar la escritura.
¿Hasta cuándo tengo plazo para pagar la alcabala?
Hasta el último día hábil del mes siguiente a aquel en que se produjo la transferencia de propiedad.
Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en la guía de cómo se compra una casa paso a paso.
Fuentes
- Escritura de compraventa de inmueble: costo — Trámites Perú
- Gastos notariales y registrales en Perú: cuánto se paga — Óptima Inmobiliaria
- Impuesto de alcabala 2026: cálculo y quién paga — PerúGestiona
- ¿Cómo calcular los impuestos predial, de alcabala y vehicular? — BBVA Perú
- Se pagará menos impuesto predial en 2026 por el aumento de la UIT: así cambian los tramos — Infobae, 18/12/2025
Cómo te ayuda EximiaHaus
El precio de la propiedad no es lo que termina saliendo de tu bolsillo. Calcula todo antes de comprometerte:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
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