Una carta de intención es un documento en el que comprador y vendedor dejan por escrito que están negociando, sobre qué inmueble, en qué términos generales y con qué reglas, sin que ninguno quede obligado a cerrar. Sirve para ordenar el proceso —sobre todo cuando hay revisión de documentos, evaluación bancaria o due diligence de por medio— y para reservar un lugar en la fila sin firmar todavía un compromiso de compra.
Datos clave
- No es una compraventa ni obliga a comprar, si está bien redactada.
- Debe decir expresamente qué partes son vinculantes y cuáles no.
- Suele fijar: plazo de exclusividad, confidencialidad y quién paga qué durante la revisión.
- Cuidado: si detalla precio, plazo y objeto sin reservas, puede leerse como oferta.
- Se usa mucho en inmuebles comerciales, terrenos y operaciones con empresas.
Qué contiene normalmente
| Cláusula | Qué establece | ¿Vinculante? |
|---|---|---|
| Identificación del inmueble | Partida registral, área, ubicación | Descriptiva |
| Términos económicos indicativos | Rango de precio y estructura de pago prevista | No vinculante, si se dice |
| Plazo de negociación | Cuántos días dura el proceso | Sí |
| Exclusividad | El vendedor no negocia con terceros durante el plazo | Sí |
| Confidencialidad | La información entregada no se difunde | Sí |
| Acceso a documentación | Qué papeles entrega el vendedor y cuándo | Sí |
| Gastos | Quién paga la revisión legal, la tasación, los certificados | Sí |
| Condición de cierre | Que el acuerdo final requiere contrato firmado | Sí |
La frase que evita el problema
El riesgo de una carta de intención es que termine funcionando como una oferta aceptada. Bajo el Código Civil peruano, si un documento contiene todos los elementos esenciales del contrato —bien identificado y precio determinado— y es aceptado, puede entenderse perfeccionado el acuerdo aunque el papel se llame "carta de intención". Por eso toda carta bien hecha incluye una declaración explícita: este documento no constituye una oferta ni obliga a las partes a celebrar la compraventa; las obligaciones definitivas nacerán únicamente del contrato que las partes suscriban, señalando además qué cláusulas sí obligan desde ya (exclusividad, confidencialidad, gastos).
Cuándo conviene usarla y cuándo no
Conviene cuando la operación necesita revisión previa: un terreno que hay que verificar en zonificación y catastro, un inmueble con cargas o sucesión pendiente, una compra corporativa, o una compra donde el comprador necesita semanas para conseguir financiamiento. También cuando quieres que el vendedor no siga mostrando el inmueble mientras revisas, y estás dispuesto a comprometerte a un plazo.
No conviene en una compra residencial simple y ya decidida: ahí lo que corresponde es directamente la separación o las arras, que sí reservan con dinero de por medio. Meter una carta de intención en el medio solo agrega un paso.
Carta de intención, separación y arras: tres cosas distintas
La carta de intención ordena la negociación y normalmente no mueve dinero. La separación retira el inmueble del mercado a cambio de una suma, con reglas de devolución. Las arras forman parte de un compromiso de compraventa y su devolución o pérdida depende de si son confirmatorias o de retractación. Un error frecuente es entregar dinero "de buena fe" al firmar una carta de intención sin decir qué es ese dinero: si la operación se cae, empieza la discusión sobre si se devuelve.
Qué exigir si te presentan una
Cuatro cosas. Que identifique el inmueble por partida registral. Que diga con claridad qué es vinculante y qué no. Que fije un plazo corto y concreto —dos a cuatro semanas suele bastar—. Y que, si hay exclusividad, quede escrito qué pasa si el comprador se retira sin causa: puede ser nada, o puede ser el reembolso de gastos del vendedor, pero tiene que estar dicho.
Ver también: cómo se presenta una oferta por escrito, qué revisar antes de dar la separación, si puedes recuperar tus arras y el checklist legal antes de la minuta.
Preguntas frecuentes
¿La carta de intención se inscribe en Sunarp?
No. Para bloquear registralmente el inmueble durante una negociación existen otras figuras, como el bloqueo registral asociado a un acto en trámite.
¿Debe firmarse ante notario?
No es obligatorio, pero legalizar firmas da fecha cierta, que es útil si después se discute qué se pactó y cuándo.
¿Puedo negociar con otro comprador si firmé exclusividad?
No durante el plazo pactado. Esa es justamente la cláusula que sí obliga, y romperla puede generar responsabilidad.
¿Qué pasa si el comprador se retira?
Si la carta no es vinculante respecto de la compra, no hay obligación de comprar. Puede haber consecuencias sobre gastos si así se pactó.
¿Sirve para presentar al banco?
Ayuda a iniciar la evaluación, pero para el desembolso el banco pedirá el contrato o la minuta correspondiente.
¿Es lo mismo que un "compromiso de compraventa"?
No. Un compromiso de contratar sí obliga a celebrar el contrato definitivo. Por eso el nombre del documento importa menos que su contenido.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en la guía de cómo se compra una casa paso a paso.
Fuentes
- Código Civil del Perú — formación del contrato, oferta y aceptación (arts. 1373 a 1386)
- Ministerio de Justicia y Derechos Humanos — Sistema Peruano de Información Jurídica
- Sunarp — publicidad registral y actos inscribibles
Cómo te ayuda EximiaHaus
Negociar sin datos es negociar a ciegas. Estas son las piezas que te dan piso antes de responder una oferta:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Publica tu primera propiedad gratis — crea tu cuenta y publica tu primer aviso sin costo: fotos, ubicación en el mapa, contacto directo por WhatsApp y estadísticas de visitas.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.