Un remate judicial permite adquirir inmuebles con base de precio inferior al mercado: la primera convocatoria parte de dos tercios del valor de tasación y baja 15% en cada convocatoria siguiente. La contrapartida son riesgos que no existen en una compra tradicional: ocupantes, deudas asociadas al predio, estado físico desconocido y tiempos que dependen del juzgado.
Datos clave
- Plataforma: REMAJU, el sistema de remates judiciales electrónicos del Poder Judicial.
- Registro: el registro como postor es gratuito y el proceso es en línea.
- Base: dos tercios del valor de tasación en primera convocatoria; −15% en segunda y −15% en tercera.
- Oblaje: los postores deben acreditar el depósito exigido para participar.
- Riesgo típico: inmueble ocupado y necesidad de lanzamiento.
Cómo calcular tu precio máximo
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Valor de mercado estimado | S/ 400.000 |
| Costos de recuperación y trámites | −S/ 25.000 |
| Reparaciones previstas | −S/ 30.000 |
| Deudas asumidas (si corresponde) | −S/ 10.000 |
| Margen por riesgo y tiempo | −S/ 45.000 |
| Precio máximo razonable | S/ 290.000 |
La revisión previa que no se puede saltar
Uno: partida registral y cargas que subsistirán tras la adjudicación.
Dos: situación de ocupación del inmueble. Ver qué pasa con el inquilino.
Tres: deudas municipales y de mantenimiento asociadas al predio.
Cuatro: estado físico, con visita cuando sea posible.
Cinco: el expediente: qué se está ejecutando y en qué etapa. Ver guía de remates.
El error del comprador novato
Enfocarse solo en el descuento. Un inmueble adjudicado 35% por debajo del mercado, con un año de trámites y un lanzamiento complicado, puede rendir menos que una compra tradicional bien negociada. Ver elegir inversión con datos.
Preguntas frecuentes
¿Se puede visitar el inmueble antes?
No siempre. Cuando no es posible, el margen de riesgo debe ser mayor porque el estado interior es una incógnita.
¿Qué pasa con las deudas anteriores?
Depende de su naturaleza y de lo resuelto en el proceso. Es uno de los puntos que exige revisión legal antes de pujar.
¿Cuánto demora tener la posesión?
Desde semanas hasta varios meses, según el caso y la resistencia del ocupante. Presupuesta ese tiempo en tu cálculo.
¿Es mejor comprar en primera o tercera convocatoria?
La tercera ofrece mejor precio, pero también suele indicar que otros postores vieron un problema. Investiga por qué quedó desierta.
Los costos que van sobre el precio de adjudicación
El precio del remate nunca es el costo final. Hay que sumarle el oblaje y los depósitos que exige el proceso, los tributos y deudas que sigan al predio, el costo del lanzamiento si el inmueble está ocupado, y las reparaciones de un bien que normalmente se adquiere sin poder inspeccionar por dentro. Y sobre el valor de adjudicación se paga alcabala como en cualquier transferencia: calcúlala antes de fijar tu tope en la calculadora de alcabala.
Ocupado o desocupado: la variable que decide
Es la diferencia entre una operación de meses y una de años. Un inmueble ocupado exige el lanzamiento, con su propio plazo y costo, y mientras tanto el capital está inmovilizado y los tributos corren. Antes de ofertar conviene verificar en el expediente si hay poseedores y a qué título, porque un arrendamiento inscrito no desaparece con la adjudicación. Ver qué pasa con el inquilino y adjudicación y lanzamiento.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en por dónde empezar a invertir en inmuebles.
Fuentes
- REMAJU, Remate Judicial Electrónico — Poder Judicial del Perú
- Remates judiciales en el Perú: cómo participar en un remate judicial electrónico (REMAJU) — IUS Latin
- La hipoteca y el proceso de ejecución de la garantía — Estudio Garcés Abogados
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si inviertes en remates, la diferencia la hace la evaluación previa. Podemos revisar el inmueble contigo:
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