El remate judicial no es un evento súbito: es el final de una secuencia. Primero se admite la demanda de ejecución y se notifica el mandato con tres días para pagar. Luego viene la tasación (o el valor convenido), la convocatoria y el remate electrónico a través de REMAJU. La base del primer remate es dos tercios del valor de tasación; si no hay postor, la segunda convocatoria reduce esa base en 15% y la tercera, otro 15%.
Datos clave
- Plataforma: REMAJU, el sistema de remate judicial electrónico del Poder Judicial, gestiona publicidad, inscripción, puja y adjudicación.
- Base de la primera convocatoria: dos tercios del valor de tasación.
- Segunda convocatoria: la base se reduce 15%.
- Tercera convocatoria: se reduce otro 15% sobre la anterior.
- Excedente: pagada la deuda, intereses y costas, el saldo corresponde al ejecutado.
- Última ventana práctica: antes de la adjudicación, un pago total o un acuerdo puede detener el desenlace.
El cronograma, etapa por etapa
| Etapa | Qué ocurre | Qué puedes hacer |
|---|---|---|
| Demanda y mandato | Se ordena pagar en tres días | Pagar, contradecir, negociar |
| Contradicción | Se discuten causales tasadas | Objetar el saldo deudor |
| Tasación | Se fija el valor del inmueble | Observar la tasación si está por debajo del mercado |
| Convocatoria | Se publica el remate | Vender con autorización o pagar |
| Remate | Puja electrónica en REMAJU | Verificar cumplimiento de reglas |
| Adjudicación | Se transfiere al postor | Reclamar el excedente |
| Lanzamiento | Entrega del inmueble | Coordinar plazos de desocupación |
La cuenta que casi nadie hace
Un inmueble tasado en S/ 400.000 sale a primera convocatoria con base S/ 266.667. Si no hay postor, la segunda parte de S/ 226.667 y la tercera de S/ 192.667. Es decir: la propiedad puede transferirse por menos de la mitad del valor de tasación. Esa es la razón económica más contundente para no llegar al remate. Ver tercera convocatoria.
Las tres salidas que dependen de ti
Uno: pagar o refinanciar. Requiere fuente de fondos y acuerdo con el acreedor. Ver refinanciamiento.
Dos: vender el inmueble antes. Casi siempre produce más que el remate. Ver cómo hacerlo.
Tres: acordar una dación en pago con condiciones claras, incluida la extinción total de la deuda. Ver dación en pago.
Preguntas frecuentes
¿Puedo participar como postor en el remate de mi propio inmueble?
Las reglas del proceso definen quién puede pujar y en qué condiciones; en la práctica, resulta más eficaz negociar con el acreedor o vender antes del remate.
¿Qué pasa si el remate se declara desierto tres veces?
El proceso prevé la adjudicación al ejecutante en las condiciones que fija la ley. Eso no borra automáticamente la deuda si el valor no la cubre.
¿Me avisan del remate?
El remate se publicita conforme a las reglas procesales y a la operativa de REMAJU. Aun así, mantente atento al expediente: la notificación es tu reloj.
¿El comprador recibe el inmueble con las deudas municipales?
Las cargas y deudas asociadas al predio se tratan según lo resuelto en el proceso y la normativa aplicable. Es uno de los puntos que todo postor revisa antes de pujar.
Fuentes
- REMAJU, Remate Judicial Electrónico — Poder Judicial del Perú
- Participar en procesos de remates judiciales (Remaju) — Poder Judicial, gob.pe
- Remates judiciales en el Perú: cómo participar en un remate judicial electrónico (REMAJU) — IUS Latin
- La hipoteca y el proceso de ejecución de la garantía — Estudio Garcés Abogados
- Proceso de ejecución de garantías (Recuadro 3) — Reporte de Estabilidad Financiera del BCRP
Cómo te ayuda EximiaHaus
Mientras no haya adjudicación, hay decisiones que tomar. Evaluemos juntos cuál te conviene:
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