El remate judicial de una casa empieza con un mandato de pago de tres días tras admitirse la demanda de ejecución y sale a primera convocatoria en REMAJU con una base de dos tercios de la tasación; si no hay postor, la segunda convocatoria baja la base 15 % y la tercera otro 15 %, así que un inmueble tasado en S/ 400.000 puede adjudicarse desde S/ 192.667. Pagar o acordar antes de la adjudicación detiene el proceso.
El remate judicial no es un evento súbito: es el final de una secuencia. Primero se admite la demanda de ejecución y se notifica el mandato con tres días para pagar. Luego viene la tasación (o el valor convenido), la convocatoria y el remate electrónico a través de REMAJU. La base del primer remate es dos tercios del valor de tasación; si no hay postor, la segunda convocatoria reduce esa base en 15% y la tercera, otro 15%.
Datos clave
- Plataforma: REMAJU, el sistema de remate judicial electrónico del Poder Judicial, gestiona publicidad, inscripción, puja y adjudicación.
- Base de la primera convocatoria: dos tercios del valor de tasación.
- Segunda convocatoria: la base se reduce 15%.
- Tercera convocatoria: se reduce otro 15% sobre la anterior.
- Excedente: pagada la deuda, intereses y costas, el saldo corresponde al ejecutado.
- Última ventana práctica: antes de la adjudicación, un pago total o un acuerdo puede detener el desenlace.
Si además enfrentas un embargo, un desalojo u otro conflicto sobre el inmueble, la guía de defensa de tu propiedad ordena los procesos por tema y dice qué conviene hacer primero en cada uno.
El cronograma, etapa por etapa
| Etapa | Qué ocurre | Qué puedes hacer |
|---|---|---|
| Demanda y mandato | Se ordena pagar en tres días | Pagar, contradecir, negociar |
| Contradicción | Se discuten causales tasadas | Objetar el saldo deudor |
| Tasación | Se fija el valor del inmueble | Observar la tasación si está por debajo del mercado |
| Convocatoria | Se publica el remate | Vender con autorización o pagar |
| Remate | Puja electrónica en REMAJU | Verificar cumplimiento de reglas |
| Adjudicación | Se transfiere al postor | Reclamar el excedente |
| Lanzamiento | Entrega del inmueble | Coordinar plazos de desocupación |
Lo que viene antes y después de esta decisión está en la guía completa 2026 sobre dónde vender una propiedad en el Perú.
La cuenta que casi nadie hace
Un inmueble tasado en S/ 400.000 sale a primera convocatoria con base S/ 266.667. Si no hay postor, la segunda parte de S/ 226.667 y la tercera de S/ 192.667. Es decir: la propiedad puede transferirse por menos de la mitad del valor de tasación. Esa es la razón económica más contundente para no llegar al remate. Ver tercera convocatoria.
Las tres salidas que dependen de ti
Uno: pagar o refinanciar. Requiere fuente de fondos y acuerdo con el acreedor. Ver refinanciamiento.
Dos: vender el inmueble antes. Casi siempre produce más que el remate. Ver cómo hacerlo.
Tres: acordar una dación en pago con condiciones claras, incluida la extinción total de la deuda. Ver dación en pago.
Qué revisar en la liquidación de la deuda
El monto que reclama el acreedor no siempre es el correcto, y es la parte del expediente que más se acepta sin mirar. Pide el detalle y contrasta cada concepto:
Capital. Compara el saldo que declara la demanda con el que realmente quedaba según tus pagos.
Intereses. Revisa qué tasa se aplicó, desde qué fecha se cuenta y si se capitalizaron intereses de forma indebida.
Comisiones y seguros cargados mientras estuviste en mora.
Costas y costos del proceso.
Un error en la liquidación no borra la deuda, pero puede reducirla lo suficiente como para que un acuerdo que parecía imposible se vuelva viable. La etapa para discutirlo es la contradicción, que solo procede por causales tasadas, como la nulidad formal del título, la inexigibilidad o la extinción de la obligación. Si no te presentas, el proceso avanza más rápido y nadie revisa el monto.
Cómo vender antes de que llegue la fecha del remate
Vender en el mercado casi siempre deja más que el remate, pero conviene empezar cuanto antes: cuando ya hay fecha de remate, negociar una venta ordenada se vuelve mucho más difícil.
1. Pide el saldo de cancelación al acreedor, con su fecha de vigencia. Es la parte del precio que irá directamente al acreedor.
2. Consigue el acuerdo del acreedor para levantar la hipoteca en el momento de la transferencia. Si el precio no alcanza para cancelar todo, esa conversación tiene que ocurrir antes de comprometerte con un comprador.
3. Deja el mecanismo en la minuta: cuánto va al acreedor y a qué cuenta, cuánto te queda a ti, en qué plazo se obtiene el levantamiento y qué pasa si se demora.
4. Inscribe el levantamiento en Sunarp. Pagar no borra la carga por sí solo; en trámite ordinario, la inscripción toma alrededor de 7 días hábiles.
Si el comprador usa crédito, su banco desembolsa, con ese dinero se cancela tu hipoteca y se inscribe la nueva. Funciona, pero exige coordinar dos entidades y la notaría. El detalle está en Cómo vender una casa hipotecada en el Perú: levantamiento de hipoteca, pasos, costos y plazos (guía completa 2026).
Cómo sustentar una observación a la tasación
La base del remate sale directamente del valor de tasación, así que una tasación baja reduce el punto de partida de la puja y, con él, el margen para que quede un excedente a tu favor.
Si llegas sin sustento, solo puedes discutir en abstracto. Llega con una tasación propia, hecha por un perito y sustentada en inmuebles comparables de la zona. No asegura el resultado, pero convierte la discusión en una comparación de metodologías.
Preguntas frecuentes
¿Puedo participar como postor en el remate de mi propio inmueble?
Las reglas del proceso definen quién puede pujar y en qué condiciones; en la práctica, resulta más eficaz negociar con el acreedor o vender antes del remate.
¿Qué pasa si el remate se declara desierto tres veces?
El proceso prevé la adjudicación al ejecutante en las condiciones que fija la ley. Eso no borra automáticamente la deuda si el valor no la cubre.
¿Me avisan del remate?
El remate se publicita conforme a las reglas procesales y a la operativa de REMAJU. Aun así, mantente atento al expediente: la notificación es tu reloj.
¿El comprador recibe el inmueble con las deudas municipales?
Las cargas y deudas asociadas al predio se tratan según lo resuelto en el proceso y la normativa aplicable. Es uno de los puntos que todo postor revisa antes de pujar.
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- Me demandaron por ejecución de garantía hipotecaria: qué hacer en los primeros días
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- Después del remate: adjudicación, lanzamiento y qué derechos conserva el propietario
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Fuentes
- REMAJU, Remate Judicial Electrónico — Poder Judicial del Perú
- Participar en procesos de remates judiciales (Remaju) — Poder Judicial, gob.pe
- Remates judiciales en el Perú: cómo participar en un remate judicial electrónico (REMAJU) — IUS Latin
- La hipoteca y el proceso de ejecución de la garantía — Estudio Garcés Abogados
- Proceso de ejecución de garantías (Recuadro 3) — Reporte de Estabilidad Financiera del BCRP
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para un caso con aristas legales, por aquí se empieza:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Vender tu propiedad — cómo se ordena la venta paso a paso y qué produce el portal por ti.
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