La ventaja es el diferencial: entras al precio de lanzamiento y sales al precio de entrega, con la inicial pagada en cuotas durante la obra, lo que multiplica el retorno sobre el capital efectivamente puesto. La desventaja es que ese diferencial tiene que sobrevivir a los impuestos, a los gastos de dos operaciones y al riesgo de que la obra se retrase justo cuando planeabas vender.
Datos clave
- La preventa domina el mercado formal, con más del 80% de las ventas.
- El retorno viene del diferencial de precio entre lanzamiento y entrega, no de la renta.
- Impuesto a la renta: 5% de la ganancia; la exoneración de casa habitación no aplica a una operación de inversión.
- Dos juegos de gastos: formalizar cuesta entre 3% y 6% del valor, y aquí hay compra y venta.
- La cesión de posición contractual es la salida antes de la entrega, y depende de que el contrato la permita.
La cuenta completa
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de compra en lanzamiento | S/ 320.000 |
| Precio de venta a la entrega | S/ 375.000 |
| Diferencial bruto | S/ 55.000 |
| Impuesto a la renta (5% de la ganancia) | −S/ 2.750 |
| Gastos de compra (alcabala, notaría, registro) | −S/ 12.950 |
| Gastos de venta y difusión | −S/ 4.000 |
| Ganancia neta | ~S/ 35.300 |
Las ventajas
- Alto retorno sobre el capital puesto, porque la inicial se paga en cuotas durante la obra.
- Eliges las mejores unidades del proyecto: vista, piso y orientación.
- No hay gestión de inquilinos ni mantenimiento durante la obra.
- Salida anticipada posible por cesión de posición contractual, si el contrato lo permite.
Las desventajas
- Riesgo de retraso, que corre tu cronograma y tus costos.
- Riesgo del promotor: obra paralizada con dinero comprometido.
- Competencia en la salida: a la entrega, el propio proyecto tiene unidades a la venta.
- Doble juego de gastos de formalización.
- Sin exoneración de casa habitación: la ganancia tributa.
Ver invertir en preventa y riesgos reales de comprar en planos.
El punto que decide todo: la salida
El error clásico es planear la compra y no la venta. Cuando el edificio se entrega, el promotor todavía tiene unidades en stock y compite contigo con financiamiento directo y sala de ventas. Por eso los inversionistas experimentados venden antes de la entrega, por cesión, o eligen proyectos pequeños donde el stock remanente es mínimo. Ver vender en un mercado de preventa.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender antes de la entrega?
Mediante cesión de posición contractual, si el contrato lo permite y el promotor lo acepta.
¿Pago impuesto por la ganancia?
Sí: 5% de la ganancia. La exoneración de casa habitación no aplica a una operación de inversión.
¿Qué pasa si el proyecto se atrasa?
Corre tu cronograma. Exige penalidad por mora en el contrato.
¿Cuánto suele ser el diferencial?
Depende del proyecto y de la zona; no hay un porcentaje garantizado.
¿Es mejor comprar para alquilar?
Da flujo en lugar de una ganancia puntual. Ver invertir para alquilar.
Este artículo es una pieza de nuestra guía para empezar a invertir, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- SUNAT — Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- Mercado inmobiliario 2026: prepárese para la expansión — Diario Oficial El Peruano
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año — Infobae Perú, 11 de agosto de 2026
- Indecopi — Portal institucional
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