La ventaja es el diferencial: entras al precio de lanzamiento y sales al precio de entrega, con la inicial pagada en cuotas durante la obra, lo que multiplica el retorno sobre el capital efectivamente puesto. La desventaja es que ese diferencial tiene que sobrevivir a los impuestos, a los gastos de dos operaciones y al riesgo de que la obra se retrase justo cuando planeabas vender. Si prefieres exposición inmobiliaria sin comprar un inmueble, un FIRBI reparte rentas de alquiler y cotiza en bolsa.
Datos clave
- La preventa domina el mercado formal, con más del 80% de las ventas.
- El retorno viene del diferencial de precio entre lanzamiento y entrega, no de la renta.
- Impuesto a la renta: 5% de la ganancia, que no es el diferencial bruto: al precio de compra se suman la alcabala, la notaría y el registro, porque forman parte del costo computable (artículos 20 y 21 de la Ley del Impuesto a la Renta); la exoneración de casa habitación no suele aplicar, porque exige que el inmueble haya estado al menos 2 años en tu propiedad y, si tienes otro inmueble en esas condiciones, solo cubre el que te queda como único (art. 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta).
- Dos juegos de gastos: alcabala, notaría y registro al comprar, y difusión y cierre al vender.
- La cesión de posición contractual es la salida antes de la entrega, y depende de que el contrato la permita.
La cuenta completa
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de compra en lanzamiento | S/ 320.000 |
| Precio de venta a la entrega | S/ 375.000 |
| Diferencial bruto | S/ 55.000 |
| Impuesto a la renta (5% de S/ 42.050: venta menos precio y gastos de compra, sin ICM) | −S/ 2.102,50 |
| Gastos de compra (alcabala, notaría, registro) | Hasta −S/ 12.950 |
| Gastos de venta y difusión | −S/ 4.000 |
| Ganancia neta | Desde ~S/ 35.950 |
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con requisitos, costos y plazos de 2026, está en cómo comprar una casa o departamento en el Perú, paso a paso.
Las ventajas
- Alto retorno sobre el capital puesto, porque la inicial se paga en cuotas durante la obra.
- Eliges las mejores unidades del proyecto: vista, piso y orientación.
- No hay gestión de inquilinos ni mantenimiento durante la obra.
- Salida anticipada posible por cesión de posición contractual, si el contrato lo permite.
Las desventajas
- Riesgo de retraso, que corre tu cronograma y tus costos.
- Riesgo del promotor: obra paralizada con dinero comprometido.
- Competencia en la salida: a la entrega, el propio proyecto tiene unidades a la venta.
- Doble juego de gastos de formalización.
- Sin exoneración de casa habitación: la ganancia tributa.
Ver invertir en preventa y Comprar un departamento en planos en el Perú: guía completa 2026 (ventajas, riesgos, contrato y entrega).
El punto que decide todo: la salida
El error clásico es planear la compra y no la venta. Cuando el edificio se entrega, el promotor todavía tiene unidades en stock y compite contigo con financiamiento directo y sala de ventas. Por eso los inversionistas experimentados venden antes de la entrega, por cesión, o eligen proyectos pequeños donde el stock remanente es mínimo. Ver vender en un mercado de preventa.
Qué pasa con la cuenta si el diferencial sale menor
El ejercicio supone que compras en S/ 320.000 y vendes en S/ 375.000. El punto débil es que los gastos no se mueven con el precio: alcabala, notaría, registro y difusión cuestan casi lo mismo si el diferencial se achica.
Si en vez de S/ 55.000 el proyecto solo sube la mitad, los gastos de las dos operaciones se llevan más de la mitad de ese diferencial, y la ganancia neta queda en cerca de la cuarta parte de los S/ 35.950 del ejemplo. Con un diferencial todavía menor, la operación puede terminar en pérdida aunque el precio haya subido.
Por eso, antes de comprar, arma tu propio cuadro con tres escenarios: el diferencial que promete la sala de ventas, la mitad y ninguno. Si solo el primero te deja una ganancia que justifica el riesgo, el margen de error es muy estrecho.
Qué revisar del proyecto y del contrato antes de separar
La cláusula de cesión de posición contractual. Si vas a vender antes de la entrega, el contrato tiene que permitirla. Pregunta además si el promotor debe aprobarla y bajo qué condiciones.
La fecha de entrega y la penalidad por mora. Un cronograma sin consecuencia para el promotor deja todo el costo del retraso de tu lado.
La partida del terreno del proyecto. Pide la copia literal y revisa quién es el titular y si hay cargas o gravámenes inscritos.
Los parámetros urbanísticos. Confirma que lo que se ofrece en la maqueta es lo que la zonificación permite construir, con la altura que se anuncia. Son las mismas verificaciones que se recomiendan al comprar un terreno en vez de una casa.
El tamaño del proyecto. En uno con pocas unidades, el stock que queda a la entrega es menor y competirás menos con la sala de ventas.
Plan B: llega la entrega y no vendiste
Es el escenario que conviene tener resuelto desde el inicio, porque a partir de la entrega el departamento empieza a costar: mantenimiento, predial y arbitrios corren cada mes aunque nadie viva ahí, y un inmueble vacío no produce nada.
Si el saldo del precio se paga a la entrega, necesitas tenerlo en efectivo o calificar a un crédito hipotecario en ese momento. Verifica tu capacidad de endeudamiento antes de firmar, no cuando el promotor te cite a recibir las llaves.
La salida intermedia es alquilarlo mientras vendes, lo que cubre parte de los gastos pero cambia el perfil del comprador y alarga los plazos. Decide de antemano cuánto tiempo estás dispuesto a sostenerlo y a qué precio mínimo vendes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto suele ser el diferencial?
No hay un porcentaje fijo: depende del diferencial efectivo entre el precio de lanzamiento y el de entrega en cada proyecto y zona. En un ejercicio referencial, comprar a S/ 320.000 y vender a S/ 375.000 deja S/ 55.000 de diferencial bruto, pero desde unos S/ 35.950 netos tras impuesto y gastos, según cuánto pagues de alcabala por el terreno. Ese cálculo no incluye intereses si la compra se apalanca ni el costo de un retraso de obra.
¿Pago impuesto por la ganancia?
Sí, en la práctica: pagas un 5% de la ganancia como impuesto a la renta, porque la exoneración de casa habitación exige que el inmueble haya estado al menos 2 años en tu propiedad y, si tienes más de un inmueble en esas condiciones, solo cubre el que te queda como único después de vender los demás; una reventa a la entrega rara vez cumple ambas cosas. En el ejercicio referencial, la ganancia gravada no es el diferencial de S/ 55.000: la alcabala, la notaría y el registro de la compra (S/ 12.950) integran el costo computable (artículos 20 y 21 de la Ley del Impuesto a la Renta), así que la ganancia es S/ 42.050 y el impuesto, S/ 2.102,50; algo menos si el costo se actualiza con el Índice de Corrección Monetaria.
¿Qué gastos hay que descontar al revender una preventa?
Pagas dos juegos de gastos, uno por la compra y otro por la venta. En la compra, la alcabala es el 3% de lo que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026), pero si compras en primera venta a la constructora solo grava la parte del precio que corresponde al terreno; Sunarp cobra S/ 44,50 más el 3 por mil del precio, y la notaría cotiza aparte. En el ejercicio referencial, la alcabala, la notaría y el registro de la compra suman hasta S/ 12.950, y los gastos de venta y difusión, S/ 4.000.
¿Puedo vender antes de la entrega?
Sí, mediante la cesión de posición contractual, si el contrato lo permite y el promotor lo acepta. Es la salida que suelen usar los inversionistas experimentados, porque a la entrega el promotor todavía tiene unidades en stock y compite contigo con financiamiento directo y sala de ventas.
¿Qué pasa si el proyecto se atrasa?
Corre tu cronograma y tus costos, justo cuando planeabas vender. Por eso conviene exigir en el contrato una penalidad por mora del promotor. El riesgo mayor es el de una obra paralizada con tu dinero comprometido.
¿Es mejor comprar para alquilar?
No necesariamente: comprar para alquilar da un flujo mensual, mientras que la preventa para revender busca una ganancia puntual por el diferencial entre lanzamiento y entrega. Revender evita la gestión de inquilinos y el mantenimiento durante la obra, pero exige planear bien la salida. Ver invertir para alquilar.
Este artículo es una pieza de nuestra guía para empezar a invertir, donde está el proceso completo en orden.
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Fuentes
- SUNAT — Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- Mercado inmobiliario 2026: prepárese para la expansión — Diario Oficial El Peruano
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año — Infobae Perú, 11 de agosto de 2026
- Indecopi — Portal institucional
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La reventa se gana con el precio de entrada y con la salida bien difundida. Cubrimos las dos puntas:
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