Construir una casa de 100 m² en Lima cuesta en 2026 entre S/ 140.000 y S/ 180.000 si se entrega en casco gris, entre S/ 190.000 y S/ 240.000 si queda habitable con acabados de gama media y desde S/ 280.000 llave en mano, según los rangos por metro cuadrado que publica ArqBim Studio para este año. Ese monto es solo la obra: el terreno, los planos, la licencia, el estudio de suelos y la inscripción de la fábrica se pagan aparte. Si los 100 m² se reparten en dos pisos, el costo por m² baja un poco, porque la cimentación se paga una sola vez.
Datos clave
- S/ 1.900 a S/ 2.400 por m²: casa habitable en Lima, 2026 (ArqBim Studio).
- S/ 1.400 a S/ 1.800 por m²: casco gris, sin acabados.
- +22,7%: subió el ladrillo en Lima entre enero y julio de 2026; el cemento, solo 2,48% (INEI).
- S/ 89,30 al día: jornal básico del operario de construcción civil en 2026 (CAPECO-FTCCP).
- Hasta 120 m²: una vivienda unifamiliar que es la única edificación del lote puede tramitar licencia en modalidad A (Ley 29090).
¿Cuánto cuesta una casa de 100 m² según el acabado?
El número que más mueve el presupuesto no es el área, sino hasta dónde llega la obra. Estos son los tres niveles con los que se cotiza en Lima:
| Nivel de entrega | Qué incluye | Costo por m² (Lima, 2026) | Casa de 100 m² |
|---|---|---|---|
| Casco gris | Cimientos, columnas, muros, techo y tarrajeo; sin pisos, sin puertas, sin aparatos | S/ 1.400 – 1.800 | S/ 140.000 – 180.000 |
| Habitable | Lo anterior más pisos, baños y cocina completos, carpintería y pintura de gama media | S/ 1.900 – 2.400 | S/ 190.000 – 240.000 |
| Llave en mano | Acabados altos, muebles fijos y detalles de diseño | Desde S/ 2.800 | Desde S/ 280.000 |
Fuente: ArqBim Studio, rangos de costo por m² en Lima para 2026 (materiales, mano de obra, estructura e instalaciones básicas; no incluye diseño, licencias, estudio de suelos ni supervisión). Multiplicación por 100 m²: EximiaHaus.
Otras referencias del mismo año van en la misma línea. OneMake ubica la vivienda de nivel medio entre S/ 1.600 y S/ 2.500 por m², la económica entre S/ 1.000 y S/ 1.600 y la de alta gama entre S/ 2.800 y S/ 4.500. En la guía general de cuánto cuesta construir una casa en Perú explicamos por qué un proyecto concreto puede salirse de esos rangos.
¿Cuánto cuesta si la casa es de dos pisos?
Una casa de dos pisos no cuesta el doble que una de un piso. La cimentación, la conexión de agua y desagüe y parte de las instalaciones se hacen una sola vez, mientras que el segundo piso agrega sobre todo estructura, muros y acabados. EIQL publica un ejemplo de autoconstrucción con dos pisos de 100 m² cada uno:
| Tramo | Costo | Por m² |
|---|---|---|
| Primer piso (100 m², incluye la cimentación) | S/ 187.637 | S/ 1.876 |
| Segundo piso (100 m²) | S/ 154.239 | S/ 1.542 |
| Total de la casa (200 m²) | Unos S/ 342.000 | Unos S/ 1.710 |
Fuente: EIQL, presupuesto referencial de una casa de dos pisos en régimen de autoconstrucción (el propietario compra los materiales y contrata al maestro de obra), 2025-2026. Costo por m²: cálculo de EximiaHaus.
En ese ejemplo, el segundo piso sale cerca de 18% más barato que el primero. Por eso, si tu lote es chico, 100 m² repartidos en dos pisos de 50 m² no ahorran tanto como parece: pagas la escalera y dos techos, pero la cimentación es menor. Y si piensas crecer después, la estructura del primer piso debe diseñarse desde el inicio para cargar el segundo. Ver cuánto cuesta construir un segundo piso cuando la casa ya existe.
¿En qué se va el dinero de la obra?
La composición cambia según quién construya. Si contratas a una constructora, pagas también sus costos indirectos y su utilidad; si construyes por tu cuenta, ese margen desaparece, pero la mano de obra pesa más:
| Componente | Con constructora (OneMake) | En autoconstrucción (EIQL) |
|---|---|---|
| Materiales | 45% – 50% | 39% |
| Mano de obra | 25% – 30% | 46% |
| Subcontratos (ventanas, puertas, pisos) | 5% – 12% | 15% |
| Equipos | 3% – 7% | — |
| Costos indirectos | 6% – 10% | — |
| Utilidad del contratista | 8% – 14% | — |
Fuentes: OneMake (16-jun-2026), composición típica de una vivienda de nivel medio; EIQL, casa de dos pisos en autoconstrucción. Los porcentajes de las dos columnas no son comparables fila a fila: la autoconstrucción no tiene utilidad ni indirectos de empresa.
¿Qué materiales subieron más en 2026?
El ladrillo es la partida que más presiona este año. Según el INEI, en Lima Metropolitana el millar de ladrillo King Kong pasó de S/ 826 a S/ 982 y el de ladrillo de techo de S/ 2.400 a S/ 3.084 entre enero y junio. En cambio, el acero bajó levemente:
| Grupo de materiales | Variación enero-julio de 2026 |
|---|---|
| Ladrillos | +22,7% |
| Agregados (piedra, hormigón, arena) | +5,12% |
| Estructuras de concreto | +4,87% |
| Tubos y accesorios de plástico | +4,48% |
| Cemento (bolsa de S/ 30,40 a S/ 31,26) | +2,48% |
| Productos metálicos (fierro, tubos, alambre) | −0,7% |
Fuente: INEI, precios de materiales de construcción en Lima Metropolitana, citado por Gestión (agosto de 2026).
La mano de obra formal también tiene precio fijado: en 2026 el jornal básico es de S/ 89,30 para el operario, S/ 69,75 para el oficial y S/ 62,80 para el peón, antes de bonificaciones. El detalle está en cuánto gana un obrero de construcción civil en 2026, y el precio del ladrillo por tipo en cuánto cuesta el millar de ladrillos.
¿Qué gastos no entran en el precio por m²?
Estos pagos van aparte y son los que suelen reventar el presupuesto de quien solo multiplicó metros por precio:
- Planos y expediente: arquitectura, estructuras e instalaciones. Ver cuánto cobra un arquitecto por los planos.
- Estudio de suelos: define el tipo y la profundidad de la cimentación. Ver cuánto cuesta un estudio de suelos.
- Licencia de edificación: una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos que sea la única edificación del lote entra en la modalidad A, de aprobación automática con firma de profesionales (Ley 29090). Con 200 m² en dos pisos, la modalidad cambia: confírmalo en tu municipalidad. Ver tipos de licencia de edificación.
- Supervisión técnica de un ingeniero durante la obra.
- Conexiones definitivas de agua, desagüe y luz.
- Conformidad de obra y declaratoria de fábrica: sin ellas la casa no existe en Sunarp. Ver cuánto cuesta inscribir la declaratoria de fábrica.
- Imprevistos: separa al menos 10% del presupuesto de obra.
¿Cómo armo mi propio presupuesto?
- Define el nivel de entrega (casco gris, habitable o llave en mano) antes de pedir precios, para que todas las cotizaciones midan lo mismo.
- Pide presupuestos por partidas, no un monto global: cimentación, estructura, muros, techo, instalaciones, acabados. Así puedes comparar.
- Revisa el metrado: el precio unitario no sirve si las cantidades están mal. Ver qué es un metrado.
- Suma los gastos fuera de obra de la lista anterior.
- Calcula el tiempo: una casa de dos pisos bien organizada toma de 6 a 12 meses de obra. Ver cuánto demora construir una casa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta construir una casa de 100 m² en casco gris?
Entre S/ 140.000 y S/ 180.000 en Lima en 2026, con el rango de S/ 1.400 a S/ 1.800 por m² que publica ArqBim Studio. No incluye pisos, puertas, aparatos sanitarios ni pintura.
¿Cuánto cuesta una casa de 100 m² lista para vivir?
Entre S/ 190.000 y S/ 240.000 con acabados de gama media, sin contar terreno, planos, licencia ni inscripción registral.
¿Es más barato construir en dos pisos?
Por m², un poco. En el ejemplo de autoconstrucción de EIQL, el segundo piso cuesta S/ 154.239 frente a S/ 187.637 del primero, porque la cimentación ya está hecha.
¿Necesito licencia para una casa de 100 m²?
Sí. Si es una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos y la única edificación del lote, puede tramitarse en la modalidad A de la Ley 29090, que es de aprobación automática con firma de profesionales.
¿Qué material subió más en 2026?
El ladrillo: 22,7% entre enero y julio en Lima Metropolitana, según el INEI. El millar de King Kong pasó de S/ 826 a S/ 982.
Antes del presupuesto conviene fijar la distribución: revisa el programa de áreas de una casa de 60, 90 y 120 m².
Fuentes
- ArqBim Studio (2026) — ¿Cuánto cuesta construir una casa de 120 m² en Lima en 2026? Costo por m² en casco gris, habitable y llave en mano
- OneMake (16-jun-2026) — Costo de construcción por m² en Perú 2026: rangos por tipo de obra y composición del costo
- EIQL — ¿Cuánto cuesta construir una casa en Perú 2026? Casa de dos pisos en autoconstrucción
- Gestión (ago-2026) — ¿Construir es más costoso? Precios de materiales en Lima Metropolitana al alza (datos del INEI, enero-julio de 2026)
- CAPECO y FTCCP — Remuneración y condiciones de trabajo en construcción civil 2026, tabla oficial
- Ley N° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (texto publicado por la Municipalidad de Miraflores)
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