Planos de casas pequeñas: cómo se distribuyen 60, 90 y 120 m²

En 60 m² techados entra una casa de dos dormitorios con un baño; en 90 m², tres dormitorios y dos baños; y en 120 m² aparece el dormitorio principal con baño propio, la lavandería cubierta y un ambiente de trabajo. La diferencia entre un plano que funciona y uno que no rara vez está en el metraje: está en cuánto se le come el pasadizo, en si la escalera tiene dónde caer y en si los baños y la cocina quedan cerca para compartir montantes. El Reglamento Nacional de Edificaciones no fija un área mínima por dormitorio ni por sala, pero sí fija la altura libre, el ancho de las puertas y el de los pasajes, y esos tres datos condicionan todo el reparto.

¿Qué entra en 60 m²?

Sesenta metros techados alcanzan con holgura para una pareja o una familia de tres, en un solo piso o en dos niveles pequeños. La regla práctica es no gastar más del 10% del área en circulación: un pasadizo de 0,90 m de ancho y 6 m de largo ya son 5,4 m², casi el tamaño de un baño y medio.

Las medidas de cada ambiente salen de para qué sirven, no de un número redondo: un dormitorio de 3,00 × 3,00 m es el que deja pasar por ambos lados de una cama de dos plazas y abrir el clóset, y una cocina en L de 2,52 × 2,83 m es la que permite el triángulo entre refrigeradora, lavadero y cocina sin cruzarse. Puedes revisarlas en detalle en cuánto debe medir un dormitorio y en los tipos de cocina y sus medidas.

¿Qué cambia con 90 m²?

Los 30 m² adicionales casi nunca se reparten a partes iguales entre los ambientes existentes: lo que hacen es comprar un tercer dormitorio, un segundo baño y una lavandería propia. Ese es el salto que más cambia el uso diario de la casa, porque el segundo baño evita la cola de la mañana y la lavandería saca el tendal de la cocina.

¿Y con 120 m²?

A partir de 120 m² techados la casa deja de estar ajustada y empiezan las decisiones de confort: dormitorio principal con baño propio y clóset caminable, comedor que se puede separar de la sala, cocina con isla o con desayunador, y un ambiente extra que hoy casi siempre termina siendo estudio o sala de estar. En dos pisos, esos 120 m² suelen repartirse como 65 m² abajo (sala, comedor, cocina, baño de visita, lavandería) y 55 m² arriba (tres dormitorios y dos baños).

Un detalle que decide el plano de dos pisos es dónde cae la escalera. La A.010 pide un ancho libre mínimo de 0,90 m en escaleras de vivienda unifamiliar, y un tramo recto para subir 2,80 m de piso a piso necesita cerca de 3,40 m de largo en planta. Si la escalera se pone contra la fachada, se pierde la mejor luz; contra el fondo, deja el pasadizo largo. La solución más eficiente en casas angostas es ponerla al centro, junto al pozo de luz. Las medidas de paso, contrapaso y ancho están en la guía de medidas de una escalera.

Errores que se repiten en los planos de casas pequeñas

• Pasadizos largos. Cada metro lineal de pasaje de 0,90 m son 0,9 m² que no se usan para nada. Dos dormitorios que dan a un mismo hall gastan la mitad que tres alineados al fondo.
• Baños repartidos por toda la casa. Agrupar baños y cocina en una o dos montantes abarata las instalaciones sanitarias y evita romper losas más adelante.
• Dormitorios sin ventana al exterior. La A.020 exige iluminación y ventilación natural para los ambientes de la vivienda; un dormitorio interior obliga a resolver el pozo de luz con las dimensiones que manda la norma.
• Ventanas chicas. El vano de iluminación no puede ser menor al 10% de la superficie del ambiente al que sirve, con al menos un 5% abierto al exterior.
• Olvidar el estacionamiento. Si el terreno da para cochera, una plaza cómoda pide 2,70 × 5,00 m libres, y esa franja condiciona todo el frente.

¿Cuánto cuesta el plano y cuánto construirlo?

El anteproyecto y los planos son un porcentaje pequeño del costo de la obra, y el ahorro de hacerlo bien se paga solo: una distribución que corrige 8 m² de circulación desperdiciada en una casa de 90 m² equivale a varios miles de soles de obra. Puedes ver honorarios de referencia en cuánto cobra un arquitecto por los planos de una casa y el costo por partidas en cuánto cuesta construir una casa de 100 m².

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el área mínima de una casa según el RNE?

Una vivienda unifamiliar en su forma inicial, como módulo básico con posibilidad de ampliación, es de 25,00 m² techados; un departamento para grupo familiar en un edificio, 40,00 m².

¿Cuántos m² debe tener una casa de tres dormitorios?

Con las holguras de uso reales, desde unos 85 a 90 m² techados para que entren tres dormitorios, dos baños, sala-comedor y cocina sin ambientes ahogados.

¿Qué altura mínima debe tener una casa?

2,30 m libres entre piso terminado y cielo raso; en los baños se admite hasta 2,10 m, y en techos inclinados el encuentro con el muro puede bajar a 1,80 m si la altura promedio cumple el mínimo.

¿Cuánto mide un pasadizo dentro de una casa?

El ancho mínimo del pasaje interior de una vivienda es de 0,90 m; el de acceso hasta dos viviendas, 1,00 m.

¿Conviene hacer la casa en uno o dos pisos?

En lotes chicos, dos pisos liberan área libre y patio, pero cuestan la escalera y su caja, que en planta se llevan entre 4 y 6 m² por nivel.

Fuentes

• MVCS — Norma Técnica A.020 Vivienda del RNE, RM N° 188-2021-VIVIENDA
• MVCS — Norma Técnica A.010 Condiciones Generales de Diseño del RNE, RM N° 191-2021-VIVIENDA (El Peruano, 08-jul-2021)
• Reglamento Nacional de Edificaciones — Norma IS.010 Instalaciones Sanitarias para Edificaciones