Construir una casa en Lima en 2026 cuesta, como referencia de mercado, entre S/ 1.900 y S/ 2.400 por metro cuadrado en obra convencional de nivel medio. El rango nacional es más amplio: entre S/ 1.500 y S/ 2.000 por m² con acabados básicos y por encima de S/ 3.000 por m² con acabados de lujo. Son promedios: un proyecto concreto puede desviarse bastante según el terreno, el diseño y la zona.
Datos clave
- S/ 1.900 – 2.400 por m²: referencia para Lima, vivienda convencional de nivel medio (2026).
- S/ 1.500 – 2.000 por m² con acabados básicos; más de S/ 3.000 con acabados de lujo.
- +1,8% subieron los materiales de construcción en el primer semestre de 2026: costos estables.
- La mano de obra calificada es hoy el componente que más presiona el presupuesto.
- Una casa de 120 m² de nivel medio en Lima se ubica, con esas referencias, entre S/ 228.000 y S/ 288.000 solo de obra.
¿Qué determina el precio por metro cuadrado?
| Nivel | Costo referencial por m² | Qué incluye |
|---|---|---|
| Básico / casco habitable | S/ 1.500 – 2.000 | Estructura, muros, techos, instalaciones y acabados económicos |
| Medio (el más común en Lima) | S/ 1.900 – 2.400 | Acabados de gama media, carpintería estándar, cocina y baños completos |
| Alto / de lujo | Más de S/ 3.000 | Acabados importados, diseño a medida, domótica, mayor complejidad estructural |
Los costos que no están en el precio por m²
Este es el error que revienta presupuestos. El precio por metro cuadrado cubre la obra, no el proyecto completo. Aparte hay que presupuestar:
- El terreno, que en Lima suele ser el componente más caro de todos.
- Proyecto y profesionales: anteproyecto, planos de arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias y eléctricas.
- Licencia de edificación y certificado de parámetros urbanísticos.
- Conexiones de servicios definitivas de agua y luz.
- Declaratoria de fábrica e inscripción registral: sin esto, lo construido no existe legalmente. Ver declaratoria de fábrica e independización.
- Imprevistos: reserva de 10% como mínimo.
¿Conviene construir o comprar terminado?
La cuenta corta: suma el terreno más la obra más los costos indirectos, y compara ese total con el precio de una casa equivalente ya terminada en la misma zona. Construir suele salir más barato por metro cuadrado, pero exige capital disponible por etapas —los bancos financian obra con esquemas distintos al crédito hipotecario tradicional—, tiempo de gestión y tolerancia al riesgo de sobrecosto. Lo comparamos en autoconstrucción vs. comprar terminado.
Cómo pedir un presupuesto que sirva
- Exige desagregado por partidas, no un monto global: movimiento de tierras, cimentación, estructuras, albañilería, instalaciones, acabados.
- Que indique metrados y precios unitarios. Sin eso no puedes comparar dos presupuestos entre sí.
- Define quién asume la variación de precios de insumos si supera un porcentaje pactado.
- Fija un cronograma valorizado y paga contra avance verificado, nunca por adelantado.
Con los materiales subiendo apenas 1,8% en el primer semestre de 2026, el riesgo de sobrecosto por insumos es hoy más bajo que en años anteriores; el riesgo que permanece es de gestión y de alcance mal definido.
Ver también: cuánto tiempo demora construir una casa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta construir una casa en Perú en 2026?
Entre S/ 1.500 y S/ 2.000 por metro cuadrado con acabados básicos, entre S/ 1.900 y S/ 2.400 por m² en Lima para vivienda convencional de nivel medio, y más de S/ 3.000 por m² con acabados de lujo, según referencias de mercado de 2026.
¿Cuánto cuesta construir una casa de 120 m²?
Con la referencia de nivel medio en Lima, entre S/ 228.000 y S/ 288.000 solo de obra, sin contar terreno, proyecto, licencias, conexiones de servicios ni la inscripción registral de lo construido.
¿El precio por m² incluye el terreno?
No. El costo por metro cuadrado se refiere a la construcción. El terreno, los honorarios profesionales, las licencias, las conexiones de servicios y los trámites registrales se presupuestan aparte.
¿Es más barato construir que comprar?
Por metro cuadrado suele serlo, pero exige capital disponible por etapas, gestión activa y tolerancia al riesgo de sobrecosto y retraso. La comparación válida suma terreno, obra e indirectos y la contrasta con el precio de una vivienda equivalente terminada en la misma zona.
Antes de decidir construir, compara el total con cuánto cuesta comprar una casa ya construida en Lima.
Si ya tienes el área definida, mira el cálculo de cuánto cuesta una casa de 100 m² en uno y dos pisos.
Antes de cerrar la especificación de materiales, revisa los materiales sostenibles que sí tienen norma en el RNE.
Fuentes
- Costo de construcción por m² en Perú 2026: guía completa — OneMake
- Cuánto cuesta construir una casa en Lima en 2026 — Magitek Perú
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año (materiales +1,8% en el primer semestre) — Infobae
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