El costo por m² de construcción en 2026 va de S/ 1.500 a S/ 2.000 con acabados básicos, de S/ 1.900 a S/ 2.400 en Lima para una casa de nivel medio y pasa de S/ 3.000 con acabados de lujo. Así, el presupuesto para construir una casa de 120 m² de nivel medio en Lima ronda S/ 228.000 a S/ 288.000 solo de obra, sin terreno, planos, licencia ni imprevistos.
Calcula el valor oficial por m² de tu construcción con los cuadros 2026
Elige el sistema constructivo, los acabados, la región y los metros: la calculadora suma los Valores Unitarios Oficiales de Edificación 2026 del Ministerio de Vivienda, descuenta la depreciación por antigüedad y estado, y estima tu autovalúo. Es el valor fiscal de la edificación, base del impuesto predial y de la alcabala; no es el presupuesto de obra, que está en las tablas de este artículo.
| Valores unitarios oficiales de edificación 2026 (cuadro tributario, Lima y Callao) | Muros y columnas (cat. C) | Techos (cat. C) | Puertas y ventanas (cat. F) | Suma por m² |
|---|---|---|---|---|
| Casa de material noble típica: ladrillo con columnas y vigas de concreto armado, techo aligerado, ventanas de fierro o aluminio | S/ 422,98 | S/ 312,01 | S/ 101,56 | S/ 836,55 |
Para saber cuánto vale tu casa ante la municipalidad, calcula el valor oficial por m² con los cuadros 2026: no es tu presupuesto de obra, pero es la base de tu autovalúo.
Como referencia de mercado, construir una casa en Lima en 2026 cuesta, como referencia de mercado, entre S/ 1.900 y S/ 2.400 por metro cuadrado en obra convencional de nivel medio. El rango nacional es más amplio: entre S/ 1.500 y S/ 2.000 por m² con acabados básicos y por encima de S/ 3.000 por m² con acabados de lujo. Son promedios: un proyecto concreto puede desviarse bastante según el terreno, el diseño y la zona.
Datos clave
- S/ 1.900 – 2.400 por m²: referencia para Lima, vivienda convencional de nivel medio (2026).
- S/ 1.500 – 2.000 por m² con acabados básicos; más de S/ 3.000 con acabados de lujo.
- +1,8% subieron los materiales de construcción en el primer semestre de 2026: costos estables.
- La mano de obra calificada es hoy el componente que más presiona el presupuesto.
- S/ 1.224,03 por m²: valor unitario oficial de edificación 2026 para Lima y Callao si todas las partidas son categoría C (albañilería confinada, aligerado, acabados nacionales), según la R.D. 015-2025-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU. Es referencia para licencias, no precio de obra.
- Una casa de 120 m² de nivel medio en Lima se ubica, con esas referencias, entre S/ 228.000 y S/ 288.000 solo de obra.
Si vas a contratar la obra completa, puedes descargar gratis el modelo de contrato de construcción de vivienda en Word.
¿Qué determina el precio por metro cuadrado?
| Nivel | Costo referencial por m² | Qué incluye |
|---|---|---|
| Básico / casco habitable | S/ 1.500 – 2.000 | Estructura, muros, techos, instalaciones y acabados económicos |
| Medio (el más común en Lima) | S/ 1.900 – 2.400 | Acabados de gama media, carpintería estándar, cocina y baños completos |
| Alto / de lujo | Más de S/ 3.000 | Acabados importados, diseño a medida, domótica, mayor complejidad estructural |
Casco gris, habitable o llave en mano
Además del nivel de acabados, el precio depende de hasta dónde llega la obra, y conviene definirlo antes de pedir cotizaciones para que todas midan lo mismo. Con los rangos que ArqBim Studio publicó para Lima en enero de 2026:
| Nivel de entrega | Qué incluye | Costo por m² (Lima, 2026) | Casa de 100 m² |
|---|---|---|---|
| Casco gris | Cimientos, columnas, vigas, muros y techo; sin tarrajeo, pisos, puertas ni aparatos | S/ 1.400 – 1.800 | S/ 140.000 – 180.000 |
| Habitable | Lo anterior más instalaciones funcionando, tarrajeo y pisos básicos | S/ 1.900 – 2.400 | S/ 190.000 – 240.000 |
| Llave en mano | Acabados completos; sube con la calidad del porcelanato, la grifería y la carpintería | Desde S/ 2.800 | Desde S/ 280.000 |
Lo que cambia entre niveles de acabado, partida por partida: pisos de cerámico económico, porcelanato estándar o porcelanato grande, madera o piedra; aparatos sanitarios estándar, de gama media o alta; cocina de melamina simple, de mayor espesor con tablero de cuarzo o a medida con electrodomésticos empotrados; carpintería contraplacada, sólida o de diseño propio; e instalaciones según norma, con previsiones o con domótica y agua caliente centralizada.
¿Y la autoconstrucción?
Parece más barata porque su cifra no incluye lo mismo. En el presupuesto referencial de EIQL de una casa de dos pisos de 100 m² cada uno, en régimen de autoconstrucción (el propietario compra los materiales y contrata al maestro de obra), el primer piso cuesta S/ 187.637 y el segundo S/ 154.239: unos S/ 342.000 en total, cerca de S/ 1.710 por m². Esa cifra excluye proyecto profesional, dirección técnica, licencia y a menudo el estudio de suelos; en un país sísmico, lo que falta tiene un costo que no aparece en el presupuesto.
El mismo ejemplo muestra por qué una casa de dos pisos no cuesta el doble que una de un piso: la cimentación y las conexiones se hacen una sola vez, y el segundo piso sale cerca de 18% más barato que el primero. Si piensas crecer después, la estructura del primer piso debe diseñarse desde el inicio para cargar el segundo.
| En qué se va el dinero | Con constructora (OneMake) | En autoconstrucción (EIQL) |
|---|---|---|
| Materiales | 45% – 50% | 39% |
| Mano de obra | 25% – 30% | 46% |
| Subcontratos (ventanas, puertas, pisos) | 5% – 12% | 15% |
| Equipos | 3% – 7% | — |
| Costos indirectos | 6% – 10% | — |
| Utilidad del contratista | 8% – 14% | — |
¿Cuál es el valor oficial del m² de construcción en 2026?
El Ministerio de Vivienda publica cada año los valores unitarios oficiales de edificación. Para 2026 hay dos cuadros: el de la R.M. 277-2025-VIVIENDA (30 de octubre de 2025), que sirve para el cálculo tributario del autoavalúo, y el de la R.D. 015-2025-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU (22 de diciembre de 2025), que se usa en los formularios de licencias de edificación y que el propio ministerio declara no aplicable para fines tributarios. El valor por m² se arma sumando una categoría (de la A a la I) en cada una de las siete partidas: muros y columnas, techos, pisos, puertas y ventanas, revestimientos, baños e instalaciones.
| Partida (Lima y Callao, 2026) | Categoría B | Categoría C | Categoría D |
|---|---|---|---|
| Muros y columnas | S/ 422,52 | S/ 290,85 | S/ 281,26 |
| Techos | S/ 259,69 | S/ 214,54 | S/ 142,08 |
| Pisos | S/ 210,68 | S/ 138,67 | S/ 122,32 |
| Puertas y ventanas | S/ 187,46 | S/ 121,17 | S/ 106,13 |
| Revestimientos | S/ 290,44 | S/ 215,46 | S/ 165,31 |
| Baños | S/ 98,36 | S/ 68,23 | S/ 36,40 |
| Instalaciones eléctricas y sanitarias | S/ 277,58 | S/ 175,11 | S/ 110,62 |
| Total por m² si todo es de esa categoría | S/ 1.746,73 | S/ 1.224,03 | S/ 964,12 |
Una casa típica de ladrillo con columnas y vigas, techo aligerado y acabados nacionales cae casi siempre entre las categorías C y D. Por eso el valor oficial queda muy por debajo del presupuesto real de mercado: es una tabla de referencia para trámites, no lo que te cobrará un contratista por la obra terminada.
¿Cuánto presupuesto se necesita para construir una casa?
Multiplica el área techada por el costo por m² del nivel de acabados que buscas y súmale lo que no entra en ese precio. Con las referencias de 2026, una casa de 120 m² de nivel medio en Lima necesita entre S/ 228.000 y S/ 288.000 solo de obra; con acabados básicos, entre S/ 180.000 y S/ 240.000. A eso agrega el 10% de imprevistos como mínimo (S/ 22.800 a S/ 28.800 en el nivel medio), los planos, la licencia, las conexiones y la declaratoria de fábrica. Si todavía no tienes el terreno, ese suele ser el mayor gasto de todos.
Los costos que no están en el precio por m²
Este es el error que revienta presupuestos. El precio por metro cuadrado cubre la obra, no el proyecto completo. Aparte hay que presupuestar:
- El terreno, que en Lima suele ser el componente más caro de todos.
- Proyecto y profesionales: anteproyecto, planos de arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias y eléctricas.
- Licencia de edificación y certificado de parámetros urbanísticos.
- Conexiones de servicios definitivas de agua y luz.
- Declaratoria de fábrica e inscripción registral: sin esto, lo construido no existe legalmente. Ver Declaratoria de fábrica 2026: cuánto cuesta inscribirla y qué pasa si no la tienes.
- Imprevistos: reserva de 10% como mínimo.
¿Conviene construir o comprar terminado?
La cuenta corta: suma el terreno más la obra más los costos indirectos, y compara ese total con el precio de una casa equivalente ya terminada en la misma zona. Construir suele salir más barato por metro cuadrado, pero exige capital disponible por etapas —los bancos financian obra con esquemas distintos al crédito hipotecario tradicional—, tiempo de gestión y tolerancia al riesgo de sobrecosto. Lo comparamos en autoconstrucción vs. comprar terminado.
Cómo pedir un presupuesto que sirva
- Exige desagregado por partidas, no un monto global: movimiento de tierras, cimentación, estructuras, albañilería, instalaciones, acabados.
- Que indique metrados y precios unitarios. Sin eso no puedes comparar dos presupuestos entre sí.
- Define quién asume la variación de precios de insumos si supera un porcentaje pactado.
- Fija un cronograma valorizado y paga contra avance verificado, nunca por adelantado.
Con los materiales subiendo apenas 1,8% en el primer semestre de 2026, el riesgo de sobrecosto por insumos es hoy más bajo que en años anteriores; el riesgo que permanece es de gestión y de alcance mal definido.
No todos los materiales se mueven igual. Con datos del INEI para Lima Metropolitana entre enero y julio de 2026, el índice de materiales acumuló 3,09%, pero el ladrillo subió 22,7% (el millar de King Kong pasó de S/ 826 a unos S/ 982 y el de techo de S/ 2.400 a S/ 3.084), los agregados 5,12% y el cemento 2,48% (la bolsa, de S/ 30,40 a S/ 31,26), mientras los productos metálicos bajaron 0,7%. En una casa de albañilería, el ladrillo es la partida que más conviene cotizar con precio cerrado. En provincias, el cemento puede salir más barato por la cercanía a las plantas y el fierro algo más caro por el flete.
La mano de obra formal tiene tarifa. En 2026 el jornal básico de construcción civil es de S/ 89,30 para el operario, S/ 69,75 para el oficial y S/ 62,80 para el peón, antes de bonificaciones (tabla CAPECO-FTCCP).
La licencia. Una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos que sea la única edificación del lote puede tramitarse en la modalidad A de la Ley 29090, de aprobación automática con firma de profesionales; con más área la modalidad cambia, así que confírmalo en tu municipalidad. Y calcula el tiempo: una casa de dos pisos bien organizada toma de 6 a 12 meses de obra.
Ver también: cuánto tiempo demora construir una casa.
Si no vas a construir una casa entera sino a sumar un ambiente, aplicamos estas referencias en cuánto cuesta construir un cuarto de 4x4, de ladrillo o drywall.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta construir una casa en Perú en 2026?
Entre S/ 1.500 y S/ 2.000 por metro cuadrado con acabados básicos, entre S/ 1.900 y S/ 2.400 por m² en Lima para vivienda convencional de nivel medio, y más de S/ 3.000 por m² con acabados de lujo, según referencias de mercado de 2026. Son promedios: un proyecto concreto puede desviarse bastante según el terreno, el diseño y la zona.
¿Cuál es el costo por metro cuadrado de construcción en 2026?
En el mercado, entre S/ 1.500 y S/ 2.000 por m² con acabados básicos y entre S/ 1.900 y S/ 2.400 en Lima para nivel medio. El valor oficial del Ministerio de Vivienda para 2026 es menor: S/ 1.224,03 por m² en Lima y Callao si todas las partidas son categoría C, según la R.D. 015-2025-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU, pero solo sirve como referencia para trámites.
¿El precio por m² incluye el terreno?
No. El costo por metro cuadrado se refiere a la construcción. El terreno, los honorarios profesionales, las licencias, las conexiones de servicios y los trámites registrales se presupuestan aparte. Si todavía no tienes el terreno, ese suele ser el mayor gasto de todos: en Lima es, por lo general, el componente más caro.
¿Cuánto cuesta construir una casa de 120 m²?
Con la referencia de nivel medio en Lima, entre S/ 228.000 y S/ 288.000 solo de obra; con acabados básicos, entre S/ 180.000 y S/ 240.000. Esos montos no incluyen terreno, proyecto, licencias, conexiones de servicios ni la inscripción registral de lo construido, y a ellos se suma la reserva para imprevistos.
¿Qué presupuesto necesito para una casa de dos pisos?
Depende del área techada total, no del número de pisos: se suman los metros de ambos niveles. Por ejemplo, dos pisos de 60 m² son 120 m² techados, entre S/ 228.000 y S/ 288.000 de obra en Lima con nivel medio, más imprevistos, proyecto, licencia y trámites registrales.
¿Cuánto debo reservar para imprevistos?
Como mínimo el 10% del costo de obra. En una casa de 120 m² de nivel medio en Lima, eso equivale a S/ 22.800 a S/ 28.800, que se suman a los planos, la licencia, las conexiones y la declaratoria de fábrica.
¿El valor oficial de edificación sirve para calcular el precio de mi casa?
No para venderla. Los valores unitarios oficiales de edificación se usan para el autoavalúo del impuesto predial y para los formularios de licencia. El precio de venta lo fija el mercado, que además paga por la ubicación y el terreno. Una casa típica de ladrillo, con techo aligerado y acabados nacionales, cae casi siempre entre las categorías C y D, por eso el valor oficial queda muy por debajo del presupuesto real.
¿Subieron los costos de construcción en 2026?
Poco en promedio: los materiales subieron 1,8% en el primer semestre de 2026 y, según el INEI, el índice de Lima acumulaba 3,09% a julio. La excepción es el ladrillo, que subió 22,7% entre enero y julio. La mano de obra calificada es hoy el componente que más presiona el presupuesto, y el riesgo que permanece es de gestión y de alcance mal definido.
¿Cuánto cuesta construir una casa de 100 m²?
En Lima, en 2026, entre S/ 140.000 y S/ 180.000 en casco gris, entre S/ 190.000 y S/ 240.000 habitable con acabados básicos y desde S/ 280.000 llave en mano, solo de obra. Terreno, planos, licencia, estudio de suelos e inscripción de la fábrica van aparte.
¿Cuánto cuesta el m² en autoconstrucción?
En el ejemplo de EIQL de una casa de dos pisos, cerca de S/ 1.710 por m². Es más bajo porque no incluye proyecto profesional, dirección técnica ni licencia: cubre menos partidas, no es más eficiente.
¿Es más barato construir que comprar?
Por metro cuadrado suele serlo, pero exige capital disponible por etapas, gestión activa y tolerancia al riesgo de sobrecosto y retraso. Además, los bancos financian obra con esquemas distintos al crédito hipotecario tradicional. La comparación válida suma terreno, obra e indirectos y la contrasta con el precio de una vivienda equivalente terminada en la misma zona.
¿Cómo pido un presupuesto de construcción que sirva?
Exige un presupuesto desagregado por partidas, con metrados y precios unitarios, no un monto global: sin eso no puedes comparar dos presupuestos entre sí. Define también quién asume la variación de precios de insumos si supera un porcentaje pactado, fija un cronograma valorizado y paga contra avance verificado, nunca por adelantado.
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Fuentes
- Costo de construcción por m² en Perú 2026: guía completa — OneMake
- Cuánto cuesta construir una casa en Lima en 2026 — Magitek Perú
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año (materiales +1,8% en el primer semestre) — Infobae
- ArqBim Studio (2026) — Costo por m² en casco gris, habitable y llave en mano en Lima
- EIQL — Casa de dos pisos en autoconstrucción, presupuesto referencial
- Gestión (29-ago-2026) — Precios de materiales en Lima Metropolitana, datos del INEI enero-julio de 2026
- CAPECO y FTCCP — Remuneraciones en construcción civil 2026
- Ley N° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones
- Resolución Directoral N.° 015-2025-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU, valores unitarios oficiales de edificación 2026 — Ministerio de Vivienda, 22 de diciembre de 2025
- Resolución Ministerial N.° 277-2025-VIVIENDA, valores unitarios oficiales de edificación para el ejercicio fiscal 2026 — Ministerio de Vivienda, 30 de octubre de 2025
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