La Perla se ubica entre S/ 4.200 y S/ 4.402 por metro cuadrado: el primer valor corresponde al desagregado por distrito del Callao publicado por Gestión y el segundo, a la tabla por distrito de octubre de 2025 publicada por Infobae. Es el distrito más caro del Callao después de La Punta y, según El Comercio, el más demandado de la provincia tanto para comprar como para alquilar.
Datos clave de La Perla
- S/ 4.402 por m² en octubre de 2025 y ~S/ 4.200 en el desagregado por distrito del Callao.
- +39% sobre el promedio del Callao (S/ 3.163 en abril de 2026).
- El más demandado de la provincia para venta y alquiler, y el que concentra más proyectos nuevos.
- Frente de mar y Costa Verde: el malecón chalaco es su principal activo.
- Distrito pequeño: poca superficie disponible, lo que sostiene el precio ante cualquier repunte de demanda.
Valor arancelario del suelo en La Perla (MEF 2026) y avisos
| Indicador | La Perla | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 232 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
La Perla en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en La Perla
Precio del m² en los distritos vecinos de el Callao: Callao · Bellavista · La Punta · Ventanilla.
Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.Dónde queda La Perla en el mapa de precios
| Referencia | Precio por m² |
|---|---|
| Promedio de Lima, departamentos (BCRP, 1.er trim. 2026) | S/ 6.916 |
| San Miguel (oct-2025) | S/ 6.115 |
| La Punta | ~S/ 4.500 |
| La Perla | S/ 4.200 – 4.402 |
| Promedio Callao (abr-2026) | S/ 3.163 |
Elaboración EximiaHaus con la tabla por distrito de octubre de 2025 (Infobae, 22-11-2025), el índice mensual de precios de oferta de abril de 2026 (La República, 13-05-2026), el reporte por distrito del Callao de Gestión y el promedio de los departamentos en Lima del BCRP (1.er trimestre de 2026). Series con metodologías distintas.
El lugar de este punto dentro de toda la tasación está explicado en la guía maestra de tasación y valor de un inmueble.
Por qué La Perla se paga más
Tiene tres ventajas que no se replican en el resto del Callao. La primera es el frente de mar: el malecón y la continuidad con la Costa Verde le dan un producto que en la provincia solo comparte con La Punta. La segunda es la escala: es un distrito chico, casi enteramente residencial, sin puerto ni industria dentro de su territorio. La tercera es la conexión con San Miguel por la avenida La Marina, que pone a quince minutos el comercio y los servicios de Lima Oeste.
El resultado es un perfil de comprador distinto al del resto del Callao: familias que buscan vivienda definitiva y, cada vez más, compradores de Lima que descubren que aquí el frente de mar cuesta alrededor de un tercio menos que en Magdalena.
Qué mirar antes de comprar frente al mar
La brisa marina es corrosiva. En un edificio a pocas cuadras del malecón hay que revisar el estado de las barandas metálicas, los marcos de ventana, los tableros eléctricos y —sobre todo— si la junta de propietarios tiene un fondo de mantenimiento real. Ese detalle, que no aparece en ningún índice de precios, es lo que separa a un edificio que se revaloriza de uno que se deteriora.
Cómo se vive en el distrito está en cómo es vivir en La Perla, y el panorama provincial, en el precio del m² en el Callao.
Si vas a vender en La Perla
Estás compitiendo con proyectos nuevos, no solo con departamentos usados. Eso obliga a dos cosas: un precio sustentado en comparables recientes de tu misma zona —no del promedio del Callao— y un material del aviso que sostenga la comparación. La vista, la cercanía al malecón y el metraje son tus argumentos; la antigüedad, tu punto débil, y conviene compensarlo mostrando el mantenimiento al día.
Cuando tengas el precio, el siguiente paso está en Cuánto cuesta publicar un inmueble en 2026 (y cómo hacerlo gratis).
¿Cuánto cuesta un departamento en La Perla según su tamaño?
El precio por m² se entiende mejor convertido en departamentos completos. Esta es la cuenta para las tipologías que más se venden en La Perla, con 20 % de inicial y crédito a 20 años:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 176.080 | S/ 35.216 | S/ 3.632 | S/ 1.222 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 264.120 | S/ 52.824 | S/ 6.274 | S/ 1.834 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 352.160 | S/ 70.432 | S/ 8.915 | S/ 2.445 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 440.200 | S/ 88.040 | S/ 11.556 | S/ 3.056 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. Precio por m² de La Perla según la tabla por distrito de octubre de 2025 (Infobae, 22-11-2025).
A la inicial súmale la alcabala y alrededor de 1 % del precio en notaría, registro y tasación: el dinero que hay que tener el día de la firma se acerca al 24 % del precio. Tus propios números los sacas en la calculadora de crédito hipotecario.
Para seguir con La Perla: revisa departamentos y casas en venta y alquiler en La Perla, el precio del m² en todos los distritos de Lima y las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una.
Mapa interactivo: compara La Perla con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en La Perla en 2026?
Entre S/ 4.200 y S/ 4.402 por metro cuadrado según las dos series públicas disponibles, un 39% por encima del promedio del Callao.
¿Por qué La Perla es el distrito más demandado del Callao?
Por el frente de mar, el tamaño reducido y casi enteramente residencial del distrito, y la conexión directa con San Miguel por la avenida La Marina.
¿Es más barato que Magdalena o San Miguel?
Bastante: con S/ 6.115 en San Miguel (oct-2025), el frente de mar chalaco cuesta alrededor de un tercio menos por metro cuadrado.
¿Qué revisar en un edificio cerca del mar?
Barandas y carpintería metálica, marcos de ventana, tableros eléctricos y el fondo de mantenimiento de la junta de propietarios: la corrosión marina se paga después.
¿Conviene comprar en La Perla para alquilar?
Es el distrito con más demanda de alquiler del Callao, pero la rentabilidad hay que calcularla con vacancia y gastos reales, no con el alquiler que se pide en el aviso.
Fuentes
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- El Callao como atractivo inmobiliario: ¿cuánto cuesta el m² según el distrito? — Gestión
- La Perla es el distrito más demandado para venta y alquiler en el Callao — El Comercio
- Precio del metro cuadrado de viviendas en Lima por distrito, abril de 2026 (referencia de precio de oferta) — La República (13-05-2026)
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)
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