Surquillo tiene el mejor retorno de alquiler de los doce distritos que mide el BCRP: un PER de 14,4 años, equivalente a una rentabilidad bruta aproximada de 6,9% anual, con una mediana de US$ 1.849/m² (unos S/ 6.250). Y está pegado a Miraflores y San Isidro, lo que explica por qué el alquiler se paga como si fuera Lima Top mientras la compra se paga bastante menos.
Datos clave
- Precio de compra: US$ 1.849/m² ≈ S/ 6.250/m² (BCRP, 4T2025).
- Alquiler: US$ 128 anuales por m², por encima del promedio (121) pese al menor precio de venta.
- PER de 14,4 años: el más bajo de la muestra, es decir el que devuelve el capital más rápido.
- Variación anual: +7,5% frente a los US$ 1.720/m² del 4T2024.
- Ubicación: limita con Miraflores, San Isidro, San Borja y Surco.
¿Por qué Surquillo rinde más que Miraflores?
Porque el inquilino compra ubicación y el comprador compra dirección. Vivir en Surquillo significa estar a cinco minutos caminando de Miraflores o de San Isidro; el alquiler refleja esa cercanía. El precio de venta, en cambio, arrastra la percepción histórica del distrito y se queda 23% por debajo del de Miraflores.
| Indicador | Surquillo | Miraflores | Promedio 12 distritos |
|---|---|---|---|
| Venta (mediana) | US$ 1.849/m² | US$ 2.400/m² | US$ 1.967/m² |
| Alquiler anual | US$ 128/m² | US$ 137/m² | US$ 121/m² |
| PER (años) | 14,4 | 17,5 | 16,3 |
| Rentabilidad bruta aprox. | 6,9% | 5,7% | 6,1% |
¿Cómo es vivir ahí?
Surquillo es ciudad densa y de barrio: mercados tradicionales con fama propia, talleres, comercio de calle, restaurantes de menú y una vida vecinal activa. No tiene parques grandes ni urbanizaciones cerradas. Su gran ventaja cotidiana es la distancia: casi todo lo que se necesita —incluido el trabajo, si es en San Isidro— queda cerca.
Las zonas son muy distintas entre sí. La franja cercana a Miraflores, alrededor de Angamos y Paseo de la República, concentra los edificios nuevos y los precios más altos; hacia el interior el tejido es más antiguo, con menos edificios y más casas.
Ver el metro cuadrado en Surquillo, la comparación con Miraflores y la oferta actual en propiedades en Surquillo.
¿Qué revisar antes de comprar?
El ruido y el uso del entorno inmediato: en varias zonas conviven vivienda, talleres y comercio, y una cuadra puede ser tranquila y la siguiente no. También conviene revisar la zonificación —para saber qué puede construirse al lado— y, si el objetivo es rentar, verificar que el reglamento del edificio no restrinja el alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde un departamento en Surquillo?
Cerca de 6,9% bruto anual según los datos del BCRP, el mejor de los doce distritos medidos, antes de impuestos, mantenimiento y vacancia.
¿Surquillo es seguro?
Como todo distrito céntrico y denso, varía por zona y por horario. La franja lindante con Miraflores y San Isidro tiene mayor presencia de serenazgo.
¿Conviene comprar en Surquillo para vivir?
Sí, si priorizas ubicación sobre metros y áreas comunes: es de las formas más baratas de vivir a minutos de Lima Top.
¿Cuánto se paga de impuesto por alquilar?
Renta de primera categoría, con una tasa efectiva del 5% sobre el alquiler bruto percibido, declarada mes a mes.
¿Surquillo o Lince para invertir?
Surquillo tiene el mejor PER (14,4 frente a 15,0), pero Lince entra con un precio por metro más bajo en algunas zonas. Ambos superan a Lima Top en retorno.
Antes de mudarte conviene tener la cuenta completa —inicial, alcabala y cuota—: ver cuánto cuesta un departamento en Surquillo.
Fuentes
- BCRP — Notas de Estudios N.º 16: precios de venta y alquiler de departamentos en Lima (marzo 2026)
- ATU — Autoridad de Transporte Urbano para Lima y Callao
- Sunat — Rentas de primera categoría
- INEI — Censos Nacionales 2025
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