¿Cuánto vale mi casa? Su valor comercial es el área construida multiplicada por el precio por m² al que se ofrecen inmuebles parecidos en tu misma zona, ajustado por antigüedad y estado. Puedes estimarlo gratis en un minuto con un valorizador que use comparables reales; para un banco o un notario necesitas una tasación firmada por un perito. Ni Sunarp ni el autovalúo te dan el valor de mercado.
Puedes obtener una estimación gratuita del valor de tu inmueble en menos de un minuto, pero solo vale algo si la herramienta te dice cómo llegó a esa cifra. El Valorizador Inmobiliario de EximiaHaus aplica el método comparativo de mercado —el mismo enfoque que usa un tasador profesional— sobre propiedades reales del inventario activo, y te devuelve el valor comercial, el valor de realización, el precio por m², un rango y el número de comparables que utilizó.
Datos clave
- Gratis y sin registro en el valorizador inmobiliario gratuito de EximiaHaus.
- Mínimo 3 comparables para emitir una estimación; con más comparables, la confianza del resultado sube.
- Banda de confianza declarada junto al resultado (alta, media o baja), según cuántos comparables haya.
- Valor de realización por debajo del comercial, como referencia de venta rápida o forzada.
- Ajustes por antigüedad y estado que suben o bajan el precio resultante.
- Ningún número aleatorio: si no hay datos suficientes, la herramienta lo dice en vez de inventar una cifra.
¿Cómo se calcula el valor de una propiedad?
El método comparativo parte de una idea simple: un inmueble vale lo que valen inmuebles parecidos en la misma zona. La dificultad está en el "parecidos". Dos departamentos en el mismo distrito pueden diferir en área, dormitorios, baños, cochera, antigüedad, estado y amenidades, y cada diferencia mueve el precio.
Por eso el valorizador no promedia a ciegas: pondera cada comparable según cuánto se parece al inmueble consultado. Un departamento de 85 m² pesa más que uno de 200 m² cuando estás valorizando uno de 90 m². La similitud de área se calcula con un decaimiento exponencial, la de amenidades con un índice de coincidencia entre conjuntos, y la urbanización coincidente suma peso adicional.
Si estás empezando la venta, conviene leer primero la guía completa para vender una propiedad en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
Si estás por publicar, conviene leer primero cómo publicar y anunciar tu propiedad: guía completa 2026 y volver aquí para el detalle de este paso.
Los ocho pasos para ponerle precio a una vivienda, con las cifras oficiales de 2026, están reunidos en la guía 2026 para poner precio a tu casa o departamento.
¿Cómo calculo el valor comercial de mi casa yo mismo?
Con la misma lógica del método comparativo, en cuatro pasos:
- Junta al menos tres comparables: inmuebles del mismo tipo, en tu distrito y de preferencia en tu urbanización, con área parecida.
- Saca el precio por m² de cada uno: precio publicado dividido entre el área construida.
- Toma el valor central (la mediana, para que un anuncio fuera de mercado no te arrastre) y multiplícalo por el área de tu casa.
- Ajusta por antigüedad y estado con coeficientes como los de la tabla de abajo.
Ejemplo ilustrativo: si tres casas parecidas se ofrecen a S/ 5.800, S/ 6.100 y S/ 6.500 por m², la mediana es S/ 6.100. Para 120 m² da S/ 732.000; si tu casa tiene entre 11 y 20 años (0,92) y está en buen estado (1,00), la estimación queda en unos S/ 673.000. Recuerda que los precios publicados suelen estar por encima del precio final de cierre.
Tres cuidados que evitan un precio irreal. No mezcles casas con departamentos: el precio de una casa incluye todo su terreno y el de un departamento solo una parte del suelo común, así que su m² no se compara directamente. Desconfía de los avisos que llevan meses publicados: un aviso es una aspiración, no una transacción, y los sobrevalorados son justamente los que más se ven; si los tomas como referencia, heredas su precio y su destino. Y si tu inmueble es un departamento en uno de los 12 distritos que sigue el BCRP, contrasta tu cifra con las medianas de precio por m² que publica en sus indicadores del mercado inmobiliario.
¿Qué ajustes se aplican después?
Los mismos que aplica un tasador tras elegir sus comparables: depreciación por antigüedad y corrección por estado de conservación.
| Efecto | Categoría | Coeficiente aplicado |
|---|---|---|
| Antigüedad | Estreno | Sube el valor |
| Antigüedad | 1 a 5 años | Sin ajuste |
| Antigüedad | 6 a 10 años | Baja el valor |
| Antigüedad | 11 a 20 años | Baja el valor |
| Antigüedad | Más de 20 años | Baja el valor |
| Estado | Estreno | Sube el valor |
| Estado | Excelente | Sube el valor |
| Estado | Bueno | Sin ajuste |
| Estado | Regular | Baja el valor |
| Estado | Para remodelar | Baja el valor |
¿Qué pasa si no hay comparables en mi zona?
La herramienta busca en cascada: primero distrito y tipo de inmueble, luego solo distrito, luego departamento y tipo, luego solo tipo, y finalmente el inventario general. En cada nivel exige un mínimo de tres muestras antes de usarlo. Si no las encuentra, recurre a la base de referencia de mercado cargada manualmente por el equipo con datos reales por distrito y tipo.
Y si no hay ni comparables ni referencia, devuelve un error explícito. Preferimos no dar una cifra a dar una inventada: una valorización equivocada te hace publicar 20% por encima del mercado y quedarte meses sin visitas, o 15% por debajo y regalar dinero.
¿Una estimación automática reemplaza a una tasación?
No, y es importante ser claro. Una estimación automática sirve para fijar precio de publicación, negociar con información y decidir si vender ahora o esperar. Una tasación profesional es un documento firmado por un perito, y es lo que exigen los bancos para un crédito hipotecario, los notarios para ciertos actos y los juzgados en procesos de división. Lo detallamos en tasación profesional o valorizador automático y en Tasación de inmuebles en el Perú 2026: cuánto cuesta, cómo se hace y cuánto vale tu casa.
¿Sunarp o el autovalúo dicen cuánto vale mi propiedad?
No. Son tres cifras distintas y conviene no mezclarlas:
| Cifra | Quién la da | Qué mide | ¿Es el valor de mercado? |
|---|---|---|---|
| Precio en la partida registral | Sunarp (asiento o título archivado de la última compraventa) | Lo que se pagó en la última transferencia inscrita, en su fecha | No: es un dato histórico |
| Autovalúo | Municipalidad (declaración jurada HR/PU del impuesto predial) | Valor del terreno según arancel más la construcción según valores unitarios oficiales, con depreciación | No: es una base para el impuesto |
| Valor comercial | Mercado; se estima con comparables o con una tasación | El precio esperable hoy en una venta normal | Sí |
¿Existe la tasación de inmuebles gratis?
Una tasación formal, firmada por un perito y válida para un banco o un notario, tiene costo. Lo que sí es gratis es una estimación con método, como la del valorizador, que sirve para fijar el precio de publicación y negociar. Si luego necesitas el documento formal, el costo y los casos en que se exige están en cuánto cuesta una tasación.
¿Qué necesito para valorizar mi propiedad?
- Obligatorio: área construida en m².
- Muy recomendable: distrito y tipo de inmueble — sin ellos la estimación cae al nivel general y pierde precisión.
- Mejora el resultado: dormitorios, baños, cocheras, urbanización, antigüedad, estado y amenidades.
Cuantos más campos completes, más fino es el filtro de similitud y más estrecha la banda del rango.
Si trabajas como agente, el mismo cálculo sirve para preparar una captación: lo explicamos en qué llevar a una cita de captación.
Sin registro: si solo quieres el rango de referencia, usa la calculadora ¿cuánto vale mi casa?, que parte del precio del m² oficial del BCRP por distrito; el valorizador con comparables es el paso siguiente.
Preguntas frecuentes
¿Cómo saber cuánto vale mi casa gratis en Perú?
Puedes usar el Valorizador Inmobiliario de EximiaHaus en /servicios/cuanto-vale-mi-propiedad. Es gratuito, no requiere registro y devuelve valor comercial, valor de realización, precio por m², un rango estimado y el número de comparables analizados.
¿Qué tan confiable es una valorización automática?
Depende de cuántos comparables reales tenga la zona. Con más muestras la banda es más estrecha; con menos datos se amplía, y la herramienta te lo indica en pantalla. Si no hay datos suficientes, no emite cifra.
¿Cuál es la diferencia entre valor comercial y valor de realización?
El valor comercial es el precio esperable en una venta normal, con tiempo de exposición razonable en el mercado. El valor de realización es una referencia de venta rápida o forzada y se estima por debajo del valor comercial, porque vender con apuro casi siempre obliga a ceder precio.
¿La valorización automática sirve para el banco?
No. Los bancos exigen una tasación firmada por un perito registrado. La estimación automática sirve para fijar precio, negociar y decidir, no como documento formal ante entidades financieras o notariales.
¿Cuánto vale mi propiedad según Sunarp?
Sunarp no valoriza inmuebles. En la partida registral o en el título archivado puede figurar el precio de la última compraventa inscrita, pero es el precio de esa fecha, no el valor actual. Para saber cuánto vale hoy necesitas comparables recientes de tu zona o una tasación.
¿El autovalúo es el valor de mi casa?
No. El autovalúo es la base del impuesto predial: suma el valor arancelario del terreno y la construcción según valores unitarios oficiales, con depreciación. Suele quedar por debajo del precio de mercado y no sirve para fijar el precio de venta.
¿Y si el banco tasa por debajo de mi precio?
Es una señal, no una injusticia: un perito independiente no encuentra sustento para ese valor, y cualquier comprador con crédito enfrentará la misma restricción.
¿Cada cuánto cambia el valor de mi casa?
Se mueve con el mercado del distrito, la infraestructura del entorno y el estado del inmueble. Conviene actualizar la referencia al menos una vez al año, y siempre antes de publicar.
¿Las mejoras suben el valor uno a uno?
No. Algunas remodelaciones devuelven buena parte de la inversión y otras casi nada; el valor lo sigue fijando lo que pagan por inmuebles parecidos en tu zona.
¿Cómo sé cuánto vale mi casa sin pagar un tasador?
Busca al menos tres inmuebles parecidos en tu zona, calcula su precio por m², toma la mediana, multiplícala por tu área y ajusta por antigüedad y estado. Un valorizador gratuito hace ese cálculo con más comparables y te dice su margen de error.
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Fuentes
- Viviendas en Lima Centro: ventas, precios y distritos con mayor demanda — Gestión
- Valorizador Inmobiliario de EximiaHaus
Cómo te ayuda EximiaHaus
Valorizar es el primer paso: después viene decidir el precio, los impuestos y el comprador. Todo eso lo tienes aquí:
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos, con ficha completa y video automático del aviso.
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