Puedes obtener una estimación gratuita del valor de tu inmueble en menos de un minuto, pero solo vale algo si la herramienta te dice cómo llegó a esa cifra. El Valorizador Inmobiliario de EximiaHaus aplica el método comparativo de mercado —el mismo enfoque que usa un tasador profesional— sobre propiedades reales del inventario activo, y te devuelve el valor comercial, el valor de realización, el precio por m², un rango y el número de comparables que utilizó.
Datos clave
- Gratis y sin registro en /servicios/estimador.
- Mínimo 3 comparables para emitir una estimación; 8 o más para marcarla como de confianza alta.
- Bandas de confianza declaradas: ±8% (alta), ±12% (media), ±18% (baja).
- Valor de realización ≈ 75% del valor comercial, como referencia de venta forzada.
- Ajustes por antigüedad y estado de 0,86 a 1,10 sobre el precio resultante.
- Ningún número aleatorio: si no hay datos suficientes, la herramienta lo dice en vez de inventar una cifra.
¿Cómo se calcula el valor de una propiedad?
El método comparativo parte de una idea simple: un inmueble vale lo que valen inmuebles parecidos en la misma zona. La dificultad está en el "parecidos". Dos departamentos en el mismo distrito pueden diferir en área, dormitorios, baños, cochera, antigüedad, estado y amenidades, y cada diferencia mueve el precio.
Por eso el valorizador no promedia a ciegas: pondera cada comparable según cuánto se parece al inmueble consultado. Un departamento de 85 m² pesa más que uno de 200 m² cuando estás valorizando uno de 90 m². La similitud de área se calcula con un decaimiento exponencial, la de amenidades con un índice de coincidencia entre conjuntos, y la urbanización coincidente suma un 20% de peso adicional.
¿Qué ajustes se aplican después?
Los mismos que aplica un tasador tras elegir sus comparables: depreciación por antigüedad y corrección por estado de conservación.
| Factor | Categoría | Coeficiente aplicado |
|---|---|---|
| Antigüedad | Estreno | 1,03 |
| Antigüedad | 1 a 5 años | 1,00 |
| Antigüedad | 6 a 10 años | 0,96 |
| Antigüedad | 11 a 20 años | 0,92 |
| Antigüedad | Más de 20 años | 0,86 |
| Estado | Estreno | 1,10 |
| Estado | Excelente | 1,05 |
| Estado | Bueno | 1,00 |
| Estado | Regular | 0,92 |
| Estado | Para remodelar | 0,85 |
¿Qué pasa si no hay comparables en mi zona?
La herramienta busca en cascada: primero distrito y tipo de inmueble, luego solo distrito, luego departamento y tipo, luego solo tipo, y finalmente el inventario general. En cada nivel exige un mínimo de tres muestras antes de usarlo. Si no las encuentra, recurre a la base de referencia de mercado cargada manualmente por el equipo con datos reales por distrito y tipo.
Y si no hay ni comparables ni referencia, devuelve un error explícito. Preferimos no dar una cifra a dar una inventada: una valorización equivocada te hace publicar 20% por encima del mercado y quedarte meses sin visitas, o 15% por debajo y regalar dinero.
¿Una estimación automática reemplaza a una tasación?
No, y es importante ser claro. Una estimación automática sirve para fijar precio de publicación, negociar con información y decidir si vender ahora o esperar. Una tasación profesional es un documento firmado por un perito, y es lo que exigen los bancos para un crédito hipotecario, los notarios para ciertos actos y los juzgados en procesos de división. Lo detallamos en tasación profesional o valorizador automático y en cuánto cuesta una tasación.
¿Qué necesito para valorizar mi propiedad?
- Obligatorio: área construida en m².
- Muy recomendable: distrito y tipo de inmueble — sin ellos la estimación cae al nivel general y pierde precisión.
- Mejora el resultado: dormitorios, baños, cocheras, urbanización, antigüedad, estado y amenidades.
Cuantos más campos completes, más fino es el filtro de similitud y más estrecha la banda del rango.
Preguntas frecuentes
¿Cómo saber cuánto vale mi casa gratis en Perú?
Puedes usar el Valorizador Inmobiliario de EximiaHaus en /servicios/estimador. Es gratuito, no requiere registro y devuelve valor comercial, valor de realización, precio por m², un rango estimado y el número de comparables analizados.
¿Qué tan confiable es una valorización automática?
Depende de cuántos comparables reales tenga la zona. Con 8 o más muestras la banda es de ±8%; con menos datos se amplía a ±12% o ±18%, y la herramienta te lo indica en pantalla. Si no hay datos suficientes, no emite cifra.
¿Cuál es la diferencia entre valor comercial y valor de realización?
El valor comercial es el precio esperable en una venta normal, con tiempo de exposición razonable en el mercado. El valor de realización es una referencia de venta rápida o forzada y se estima en torno al 75% del comercial.
¿La valorización automática sirve para el banco?
No. Los bancos exigen una tasación firmada por un perito registrado. La estimación automática sirve para fijar precio, negociar y decidir, no como documento formal ante entidades financieras o notariales.
Fuentes
- Mercado inmobiliario en Perú: precios y dólares por m² — TuLugar (agosto 2026)
- Viviendas en Lima Centro: ventas, precios y distritos con mayor demanda — Gestión
- Valorizador Inmobiliario de EximiaHaus
Cómo te ayuda EximiaHaus
Valorizar es el primer paso: después viene decidir el precio, los impuestos y el comprador. Todo eso lo tienes aquí:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.