El mercado de alquiler de corta estancia en Lima registra 28.148 anuncios activos, con una ocupación promedio de 50%, una tarifa diaria media de US$ 62 y un ingreso promedio anual por anuncio de alrededor de US$ 5.900, según AirDNA para el periodo de junio de 2025 a junio de 2026. Ese último número es el que más engaña: es un promedio que incluye anuncios inactivos, habitaciones sueltas y unidades mal gestionadas, y no es lo que obtiene un departamento completo bien operado. La forma correcta de evaluarlo es construir el número desde tarifa y ocupación, y restarle todos los costos.
Datos clave
- 28.148 anuncios activos de alquiler corto en Lima (AirDNA, jun-2025 a jun-2026).
- Ocupación promedio: 50%. Tarifa diaria promedio: US$ 62.
- Ingreso promedio anual por anuncio: ≈ US$ 5.900 (promedio que incluye anuncios de baja actividad).
- Crecimiento del periodo: ingresos +47,8%, ocupación +14,8%, anuncios activos +15,0%.
- El alquiler corto tiene costos que el largo plazo no tiene: limpieza, reposición, comisiones, servicios, vacancia.
- Y obligaciones distintas: autorización municipal y, según los servicios, tercera categoría.
¿Cómo se construye el ingreso real?
| Concepto | Cómo se calcula | Efecto |
|---|---|---|
| Ingreso bruto | Tarifa diaria × noches ocupadas al año | Punto de partida |
| Comisión de plataforma | Porcentaje sobre cada reserva | Resta |
| Limpieza entre estancias | Costo por rotación × número de rotaciones | Resta (crece con estancias cortas) |
| Servicios (agua, luz, internet, gas) | Los paga el propietario, no el huésped | Resta |
| Reposición y desgaste | Ropa de cama, menaje, mantenimiento | Resta |
| Mantenimiento del edificio y predial | Igual que en largo plazo | Resta |
| Gestión (propia o tercerizada) | Tiempo propio o porcentaje a un operador | Resta |
| Impuesto | Primera o tercera categoría según los servicios | Resta |
¿Por qué el promedio publicado engaña?
Porque un promedio de 28.148 anuncios mezcla realidades incomparables: departamentos completos con habitaciones sueltas, unidades disponibles todo el año con otras que se publican dos meses, operadores profesionales con propietarios que responden mensajes cuando pueden. Un departamento completo, bien ubicado, con buenas fotos y gestión activa está muy por encima de ese promedio; uno publicado sin trabajo está muy por debajo. El promedio no describe a ninguno de los dos.
La conclusión práctica: no uses el promedio para decidir. Usa la tarifa y la ocupación de unidades comparables a la tuya, en tu zona y en tu rango.
¿Cuándo conviene el corto plazo frente al largo?
El alquiler corto tiene sentido cuando tres condiciones se cumplen a la vez: ubicación con demanda real (turismo, negocios, hospitales, universidades), capacidad de gestión propia o tercerizada, y tolerancia a la variabilidad del ingreso. Si falta cualquiera de las tres, el largo plazo suele rendir más neto y con mucho menos trabajo.
Un punto medio que casi nadie considera es el alquiler corporativo o por temporada, con estancias de semanas o meses. Está en alquiler corporativo y por temporada.
¿Qué obligaciones cambian?
Dos, y ninguna es menor. La municipal: varios distritos exigen una autorización específica para esta actividad, y operar sin ella expone a multa y cese. La tributaria: si además del uso del inmueble prestas servicios de hospedaje —limpieza diaria, desayuno, recepción— la renta deja de ser de primera categoría. Ambas están desarrolladas en licencia de hospedaje no hotelero.
Y hay una tercera que se olvida: el reglamento interno del edificio, que puede prohibir el uso independientemente de lo que diga la municipalidad.
¿Qué pasó con el mercado en el último año?
Creció fuerte en las tres dimensiones: los ingresos subieron 47,8%, la ocupación 14,8% y el número de anuncios activos 15,0%. Ese crecimiento simultáneo de demanda y oferta explica por qué la ocupación pudo subir a pesar de que entraron más competidores. Es un mercado en expansión, pero también uno donde cada vez hay más anuncios peleando por el mismo huésped, y en un mercado así la diferencia la marca la calidad de la publicación y la gestión.
Cómo se hace esa publicación está en fotos y video que sí venden.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se gana con un alquiler corto en Lima?
El ingreso promedio anual por anuncio ronda los US$ 5.900 según AirDNA, con 50% de ocupación y US$ 62 de tarifa diaria media. Ese promedio incluye anuncios de baja actividad, así que no representa a un departamento completo bien gestionado.
¿Cuántos anuncios de alquiler corto hay en Lima?
28.148 anuncios activos según AirDNA para el periodo de junio de 2025 a junio de 2026, un 15% más que el año anterior.
¿Rinde más el alquiler corto o el tradicional?
El bruto suele ser mayor en el corto, pero el neto depende de la ubicación, la ocupación real y la capacidad de gestión. Con ubicación mediana o gestión pasiva, el largo plazo normalmente rinde más neto y con menos trabajo.
¿Qué costos tiene el alquiler corto que no tiene el largo?
Limpieza entre estancias, comisión de plataforma, servicios básicos a cargo del propietario, reposición de menaje y ropa de cama, gestión de reservas y vacancia entre huéspedes.
¿Necesito autorización municipal?
Varios distritos con actividad turística la exigen. Consulta la ordenanza vigente de tu distrito, y revisa además el reglamento interno de tu edificio, que puede restringir el uso.
Para ubicar este punto dentro del recorrido completo: cómo alquilar tu departamento paso a paso.
Fuentes
- Lima Short-Term Rental Market Data — AirDNA (datos junio 2025 a junio 2026)
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT, portal de Personas
- Municipalidad Metropolitana de Lima — licencias de funcionamiento y hospedaje
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Estadísticas y notas de estudios del BCRP — indicadores del mercado inmobiliario y tasa de referencia
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