El precio promedio del metro cuadrado en Lima llegó a S/ 6.886 en abril de 2026, con un crecimiento acumulado de 1% en lo que iba del año. El distrito más caro alcanzó S/ 9.268 por m², superando a Barranco. Pero el promedio de la ciudad es la cifra menos útil para tomar una decisión: entre distritos hay diferencias de varios miles de soles por metro.
Datos clave
- Promedio Lima: S/ 6.886 por m² (abril 2026, La República).
- Distrito más caro: S/ 9.268 por m² (Infobae, mayo 2026).
- Seis distritos con alza anual superior al 5%: destacan Lince y Magdalena del Mar (+6,3%, en S/ 7.703 y S/ 7.326) y Jesús María (+5,2%, en S/ 7.711).
- Lima Centro: S/ 5.930 por m² en el 1S-2026, con el mercado creciendo 19%.
¿Qué distritos se están revalorizando?
| Distrito | Alza anual | Precio por m² |
|---|---|---|
| Lince | +6,3% | S/ 7.703 |
| Magdalena del Mar | +6,3% | S/ 7.326 |
| Jesús María | +5,2% | S/ 7.711 |
¿Por qué el promedio no sirve para decidir?
Porque tu inmueble no compite contra Lima: compite contra los inmuebles de tu distrito, tu metraje y tu antigüedad. Dividir el precio de un departamento entre su área y compararlo con S/ 6.886 no dice nada útil si estás en un distrito de S/ 4.500 o en uno de S/ 9.000. La comparación relevante es local, y además exige ajustar por estado y antigüedad. El método está en cómo se calcula el precio por m² de verdad.
¿Cómo obtengo el número de mi caso?
Con el Valorizador Inmobiliario, que compara contra inmuebles similares del mismo distrito y tipo, y aplica ajustes por antigüedad y estado. Contrástalo con tres avisos activos de tu zona con área parecida. Si los dos coinciden, tienes un número defendible.
¿Y el alquiler?
Se mueve más rápido que la venta: los alquileres en Lima subieron 7,3% interanual a agosto de 2026, por encima de la inflación. Los distritos con mayor alza y los más caros están en distritos más caros y baratos para alquilar.
Preguntas frecuentes
¿El m² incluye el estacionamiento?
No debería: el estacionamiento se valoriza aparte, como unidad independiente.
¿Se calcula sobre área techada o total?
Sobre el área techada, y esa confusión es la fuente de error más frecuente.
¿Qué distrito es el más barato?
Varía por periodo. Ver departamentos económicos en Lima.
¿Los precios van a seguir subiendo?
Nadie puede garantizarlo. Los datos publicados muestran alzas moderadas en 2026, con diferencias marcadas por distrito.
¿Cuánto vale mi departamento?
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Fuentes
- La República (13-may-2026) — El metro cuadrado en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización
- Infobae (09-may-2026) — Nuevo distrito más caro para comprar departamento en Lima: S/ 9.268 por m²
- CODIP — Real Estate Data Analytics: ventas de vivienda en Lima y Callao, primer semestre 2026
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas, más de 45.000 créditos hipotecarios y tasa promedio de 7,8%
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El promedio de la ciudad no decide nada. El de tu inmueble, sí:
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