El precio promedio del metro cuadrado de los departamentos en Lima fue S/ 6.916 en el 1.er trimestre de 2026, según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP): +1,5 % en un año en soles y +10,9 % en dólares (US$ 2.042). En precio de oferta, el distrito más caro alcanzó S/ 9.268 por m², superando a Barranco. Pero el promedio de la ciudad es la cifra menos útil para tomar una decisión: entre distritos hay diferencias de varios miles de soles por metro.
Datos clave
- Promedio Lima: S/ 6.916 por m² (departamentos, 1.er trimestre de 2026, BCRP; US$ 2.042).
- Distrito más caro: S/ 9.268 por m² (Infobae, mayo 2026).
- Seis distritos con alza anual superior al 5% en la referencia de precio de oferta de abril de 2026: destacan Lince y Magdalena del Mar (+6,3%, en S/ 7.703 y S/ 7.326) y Jesús María (+5,2%, en S/ 7.711).
- Lima Centro: S/ 5.930 por m² en el 1S-2026, con el mercado creciendo 19%.
¿Qué distritos se están revalorizando?
| Distrito | Alza anual | Precio por m² |
|---|---|---|
| Lince | +6,3% | S/ 7.703 |
| Magdalena del Mar | +6,3% | S/ 7.326 |
| Jesús María | +5,2% | S/ 7.711 |
Este artículo cubre una parte del tema; el recorrido entero, con costos, peritos, métodos y plazos de 2026, está en tasación de inmuebles en el Perú 2026: cuánto cuesta y cómo se hace.
¿Por qué el promedio no sirve para decidir?
Porque tu inmueble no compite contra Lima: compite contra los inmuebles de tu distrito, tu metraje y tu antigüedad. Dividir el precio de un departamento entre su área y compararlo con los S/ 6.916 del promedio del BCRP no dice nada útil si estás en un distrito de S/ 4.500 o en uno de S/ 9.000. La comparación relevante es local, y además exige ajustar por estado y antigüedad. El método está en cómo se calcula el precio por m² de verdad.
¿Cómo obtengo el número de mi caso?
Con el Valorizador Inmobiliario, que compara contra inmuebles similares del mismo distrito y tipo, y aplica ajustes por antigüedad y estado. Contrástalo con tres avisos activos de tu zona con área parecida. Si los dos coinciden, tienes un número defendible.
¿Y el alquiler?
Se mueve más rápido que la venta: los alquileres en Lima subieron 7,3% interanual a agosto de 2026, por encima de la inflación. Los distritos con mayor alza y los más caros están en distritos más caros y baratos para alquilar.
Por qué cada fuente da un número distinto
Si buscas el precio del m² en Lima vas a encontrar cifras que no calzan entre sí. Casi nunca es un error: cada una mide algo diferente. Antes de usar un número, revisa cuatro cosas:
Qué distritos entran. El promedio del BCRP, de S/ 6.916 por m² en el 1.er trimestre de 2026, se calcula sobre un panel de doce distritos y deja fuera al resto de Lima Metropolitana; las referencias de precio de oferta que publica la prensa abarcan más distritos de la ciudad.
La moneda. El BCRP publica su serie en dólares y en soles, y la lectura cambia con el tipo de cambio aunque el mercado esté quieto: en el 1.er trimestre de 2026 el promedio subió 10,9 % en un año en dólares (US$ 2.042) y solo 1,5 % en soles.
El periodo. Un dato de abril, uno semestral y uno trimestral no se comparan directamente.
Oferta o cierre. Varias series se arman con precios de avisos, no con lo que finalmente se pagó. El BCRP registró S/ 6.916 por m² en su panel de doce distritos en el 1.er trimestre de 2026; en abril, la AAMI registró ~S/ 7.196 por m² en la vivienda nueva vendida. No se contradicen: miden cosas distintas, con otro panel, otro periodo y otro tipo de precio.
La conclusión práctica: estas series sirven para saber hacia dónde va el mercado, no para ponerle precio a un departamento concreto. El detalle del indicador está en qué mide la cifra del BCRP y qué esconde el promedio.
Más caro por metro, más chico por unidad
Hay un dato que ayuda a leer el momento: mientras el precio por m² sube, el monto promedio de cada venta ha bajado, porque el área media de los departamentos vendidos se redujo. El mercado está comprando más caro y más chico.
Para quien compra, eso obliga a mirar dos números a la vez. Un departamento pequeño puede tener un precio total accesible y, aun así, estar caro por metro. Y conviene confirmar que el metraje responde a tu uso real y no solo al presupuesto de entrada.
El m² visto desde el alquiler
Si compras para alquilar, el precio por metro solo cuenta la mitad de la historia. La otra mitad es cuánto renta ese metro. El BCRP lo resume en el PER: cuántos años de alquiler hacen falta para pagar el precio de compra. Cuanto más bajo, mejor la rentabilidad bruta.
En su panel del primer trimestre de 2026, los PER más bajos aparecen en distritos con precio por debajo del promedio, como Surquillo y Lince, y el más alto corresponde a Santiago de Surco, que tampoco está entre los más caros. El precio por metro, por sí solo, no dice cuánto rinde un inmueble.
Otro patrón útil: los distritos que más se revalorizaron en un año no fueron los más caros, sino los que venían rezagados, como Jesús María y Magdalena. Y con los alquileres subiendo 7,3 % interanual a agosto de 2026, la cuenta de rentabilidad conviene hacerla con rentas actuales, no con las del año pasado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Lima en 2026?
El precio promedio de los departamentos en Lima fue S/ 6.916 por m² en el 1.er trimestre de 2026 según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), +1,5 % en un año en soles. En Lima Centro, el promedio fue de S/ 5.930 por m² en el primer semestre de 2026. El promedio de la ciudad sirve como referencia, pero no para decidir, porque entre distritos hay diferencias de varios miles de soles por metro.
¿Cuánto cambia el precio del m² entre distritos de Lima?
La diferencia puede ser de varios miles de soles por metro. Según datos publicados en mayo de 2026, el distrito más caro alcanzó S/ 9.268 por m² y superó a Barranco. Lince, Jesús María y Magdalena del Mar se ubican entre S/ 7.326 y S/ 7.711, con alzas anuales de 5,2% a 6,3%. Si buscas opciones de menor precio, revisa departamentos económicos en Lima.
¿Se calcula sobre área techada o total?
El precio por m² se calcula sobre el área techada. Confundirla con el área total es la fuente de error más frecuente al comparar precios. Además, la comparación útil es local: tu inmueble compite con los de tu distrito, tu metraje y tu antigüedad, y el resultado debe ajustarse por estado.
¿El m² incluye el estacionamiento?
No debería incluirlo. El estacionamiento se valoriza aparte, como una unidad independiente, así que al dividir el precio entre el área debes considerar solo el departamento. El método completo está en cómo se calcula el precio por m² de verdad.
¿Los precios van a seguir subiendo?
Nadie puede asegurarlo. Los datos publicados muestran alzas moderadas en 2026: el precio promedio de los departamentos en Lima subió 1,5 % en un año en soles según el BCRP (1.er trimestre de 2026), y seis distritos superaron el 5% de alza anual en la referencia de precio de oferta. Los alquileres se mueven más rápido que la venta y subieron 7,3% interanual a agosto de 2026, por encima de la inflación.
¿Cuánto vale mi departamento?
Puedes obtener un rango en menos de un minuto con el Valorizador Inmobiliario. La herramienta compara tu departamento con inmuebles similares del mismo distrito y tipo, y aplica ajustes por antigüedad y estado. Contrasta ese resultado con tres avisos activos de tu zona que tengan un área parecida. Si ambos coinciden, tienes un número defendible.
El promedio de la ciudad no sirve para negociar: cómo averiguar el precio de una zona concreta.
Para completar el tema: cuánto cuesta una casa prefabricada en el Perú.
Fuentes
- Precio del metro cuadrado de viviendas en Lima por distrito, abril de 2026 (referencia de precio de oferta) — La República (13-05-2026)
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)
- Infobae (09-may-2026) — Nuevo distrito más caro para comprar departamento en Lima: S/ 9.268 por m²
- CODIP — Real Estate Data Analytics: ventas de vivienda en Lima y Callao, primer semestre 2026
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas, más de 45.000 créditos hipotecarios y tasa promedio de 7,8%
Cómo te ayuda EximiaHaus
El promedio de la ciudad no decide nada. El de tu inmueble, sí:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
