Para alquilar por días necesitas, como regla, una licencia de funcionamiento municipal con giro de hospedaje: la Ley 28976 obliga a tenerla a quien presta servicios en un establecimiento, y alojar huéspedes por noches es un servicio, no un arrendamiento de vivienda. Con riesgo bajo o medio sale en un máximo de 2 días hábiles con declaración jurada; con riesgo alto, en 8 días hábiles con inspección previa. Y hay distritos donde ni siquiera procede: Miraflores prohíbe el alquiler vacacional en edificios multifamiliares de zona residencial desde 2021.
Alquilar un departamento por noches puede requerir una autorización municipal específica, no la simple ausencia de trámite que muchos asumen. Varios distritos de Lima con alta actividad turística vienen exigiendo autorizaciones de hospedaje no hotelero o de funcionamiento para esta actividad, y operar sin ellas expone a multas municipales. A eso se suman dos frentes que no dependen de la municipalidad: lo que diga el reglamento interno de tu edificio, que puede restringir el uso, y la categoría tributaria en la que cae tu operación, que cambia si prestas servicios propios de hospedaje.
Datos clave
- Son tres frentes distintos: autorización municipal, reglamento interno del edificio y categoría tributaria.
- Varios distritos turísticos exigen autorización de hospedaje no hotelero o licencia de funcionamiento.
- Operar sin autorización expone a multas municipales cuyo monto fija cada distrito en su tabla de infracciones.
- El reglamento interno del edificio puede restringir usos distintos al de vivienda.
- Si prestas servicios propios de hospedaje (limpieza diaria, desayuno, recepción), la renta puede dejar de ser de primera categoría.
¿Cuáles son los tres frentes y qué se resuelve en cada uno?
| Frente | Quién decide | Qué se arriesga si lo ignoras |
|---|---|---|
| Autorización municipal | Municipalidad distrital | Multa y orden de cese de la actividad |
| Reglamento interno del edificio | Junta de propietarios | Requerimiento de cese y conflicto vecinal |
| Categoría tributaria | SUNAT, según los servicios prestados | Reparo tributario, multa e intereses |
| Seguridad y defensa civil | Municipalidad (ITSE, según el caso) | Observaciones y suspensión de la actividad |
Si recién vas a poner tu inmueble en alquiler, conviene leer primero la guía completa para alquilar tu departamento o casa en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
¿Cómo se obtiene la licencia de funcionamiento y cuánto demora?
El Texto Único Ordenado de la Ley 28976, Ley Marco de Licencia de Funcionamiento (Decreto Supremo 163-2020-PCM), fija un solo procedimiento para todo el país y limita lo que la municipalidad puede evaluar a dos cosas: zonificación y compatibilidad de uso, y condiciones de seguridad de la edificación (artículo 6). Todo lo demás es fiscalización posterior. Si piensas combinar vivienda y negocio, revisa qué es la vivienda taller y en qué zonificación se permite.
1. Obtén tu RUC en SUNAT: la solicitud de licencia lo exige incluso a las personas naturales (artículo 7).
2. Pide a la municipalidad que te oriente sobre la zonificación, la compatibilidad de uso y el nivel de riesgo del local según la Matriz de Riesgos; está obligada a hacerlo antes de que presentes la solicitud (artículo 8.2).
3. Presenta la solicitud con carácter de declaración jurada (RUC y DNI), la declaración jurada de condiciones de seguridad si el riesgo es bajo o medio, y la declaración jurada de contar con autorización sectorial si la actividad la requiere. La ley prohíbe pedirte más requisitos que esos (artículo 7).
4. Paga la tasa que fije el TUPA de tu distrito (artículo 17).
5. Recibe la licencia y, después, la inspección técnica de seguridad en edificaciones (ITSE); si el riesgo es alto o muy alto, la ITSE va antes.
| Nivel de riesgo del local | Trámite | Plazo máximo | ITSE |
|---|---|---|---|
| Bajo o medio | Aprobación automática con declaración jurada | 2 días hábiles para emitir y notificar | Posterior a la licencia |
| Alto o muy alto | Evaluación previa con silencio administrativo positivo | 8 días hábiles | Previa a la licencia |
| Cualquiera | Vigencia de la licencia | Indeterminada | El certificado ITSE vence a los 2 años |
Sobre la categoría turística: el Reglamento de Establecimientos de Hospedaje del Mincetur (Decreto Supremo 001-2015-MINCETUR) solo clasifica hoteles, apart-hoteles, hostales y albergues. El "hospedaje no hotelero" no es una categoría de ese reglamento: es el nombre con que se suele llamar al alojamiento en departamentos y casas que no entran en esas cuatro clases, y lo que te pide la municipalidad es la licencia de funcionamiento con ese giro. Si no buscas categoría ni estrellas, el reglamento prevé una declaración jurada ante el órgano regional de turismo, a presentar dentro de los 30 días de iniciada la actividad.
¿Qué distritos de Lima restringen el alquiler por días?
El caso más claro es Miraflores. Su Ordenanza 561/MM, aprobada el 20 de enero de 2021, modificó el artículo 14 de la Ordenanza 342/MM de parámetros urbanísticos y edificatorios con este texto: "En los edificios de vivienda multifamiliar ubicados en zonificación residencial, sólo podrán ser utilizados para ese fin, no permitiéndose el uso de estos inmuebles como residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento". Es decir, en un edificio multifamiliar de zona residencial de Miraflores el alquiler por días no es un giro que se pueda licenciar: está excluido por los parámetros. Su reglamento de licencias (Ordenanza 593/MM, de agosto de 2022, con modificatorias posteriores) regula los giros de hospedaje para los locales donde sí son compatibles.
En los demás distritos no asumas nada: la licencia solo se otorga si el giro es compatible con la zonificación y el índice de usos del predio (artículo 6 de la Ley 28976), y cada municipalidad publica su plano de zonificación y su índice de usos. Pide la orientación previa que la ley obliga a dar y guarda la respuesta por escrito.
¿Qué puede prohibir la junta de propietarios?
Más de lo que la mayoría cree. El reglamento interno de una edificación define los usos permitidos de las unidades y puede restringir actividades distintas a la vivienda, incluida la explotación como alojamiento temporal. Si el reglamento lo prohíbe, la junta puede requerir el cese, y ese requerimiento no depende de que tengas o no licencia municipal: son dos ámbitos separados.
Antes de invertir en equipar el departamento, lee el reglamento interno completo. Cómo funciona ese régimen está en gastos comunes y cuota de mantenimiento.
¿Cuándo deja de ser renta de primera categoría?
Cuando lo que ofreces deja de ser la cesión del uso del inmueble y pasa a ser un servicio. Alquilar el espacio sin prestaciones adicionales encaja en primera categoría. Ofrecer limpieza diaria, cambio de ropa de cama, desayuno, recepción o transporte configura una actividad empresarial, y con ella la renta pasa a tercera categoría, con obligaciones distintas: comprobantes electrónicos, libros contables y otro régimen tributario.
La frontera es de hecho, no de nombre: no se resuelve llamándolo "alquiler" en el anuncio. Está en alquiler temporal: primera o tercera categoría.
¿Vale la pena el trámite?
Depende de tu volumen y tu horizonte. Para quien alquila esporádicamente unos fines de semana al año, el costo de formalizar puede superar el beneficio. Para quien opera todo el año, la formalización no es solo una obligación: es lo que le permite facturar a empresas, contratar seguros adecuados y sostener la actividad sin el riesgo de un cese repentino que deje reservas confirmadas sin cumplir.
Los números del negocio están en Alquiler por días o contrato anual: cómo comparar los dos modelos con números reales.
¿Qué revisar antes de publicar el primer anuncio?
Cuatro documentos, en este orden: el reglamento interno del edificio, la ordenanza municipal vigente de tu distrito sobre esta actividad, tu partida registral para confirmar el uso inscrito del predio, y las condiciones de tu póliza de seguro, porque muchas coberturas de hogar excluyen el uso comercial. Los cuatro se consiguen antes de gastar un sol en equipamiento.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para alquilar mi departamento por días en Perú?
Varios distritos con alta actividad turística vienen exigiendo una autorización específica de hospedaje no hotelero o licencia de funcionamiento. Las exigencias varían por distrito, así que hay que consultar la ordenanza vigente.
¿La junta de propietarios puede prohibirme alquilar por noches?
Sí, si el reglamento interno de la edificación restringe usos distintos al de vivienda. Ese requerimiento es independiente de que tengas o no autorización municipal.
¿Cuándo mi alquiler corto pasa a tercera categoría?
Cuando además del uso del inmueble prestas servicios propios de hospedaje: limpieza diaria, desayuno, recepción o transporte. Ahí la actividad se considera empresarial.
¿Qué multa arriesgo si opero sin autorización?
Depende de la tabla de infracciones de cada municipalidad, que fija montos y puede ordenar el cese de la actividad. Consulta la ordenanza de tu distrito para conocer el importe aplicable.
¿Mi seguro de hogar cubre el alquiler por días?
Muchas pólizas de hogar excluyen el uso comercial del inmueble. Revisa las condiciones de tu póliza y consulta a tu aseguradora antes de iniciar la actividad.
¿Cuánto demora la licencia de funcionamiento para hospedaje?
Hasta 2 días hábiles si el local es de riesgo bajo o medio (aprobación automática con declaración jurada) y hasta 8 días hábiles si es de riesgo alto o muy alto, con inspección técnica de seguridad previa, según el artículo 8 del TUO de la Ley 28976.
¿La licencia de funcionamiento vence?
No: tiene vigencia indeterminada. Lo que vence es el certificado de inspección técnica de seguridad en edificaciones (ITSE), a los dos años de expedido (artículo 12 del TUO de la Ley 28976).
¿Puedo alquilar por días un departamento en Miraflores?
En un edificio multifamiliar de zonificación residencial, no: la Ordenanza 561/MM (2021) prohíbe usarlos como residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento. Fuera de ese supuesto, depende de la zonificación del predio y de la licencia que apruebe la municipalidad.
¿Qué es el hospedaje no hotelero?
El alojamiento por días en viviendas, departamentos o casas que no encajan en las cuatro clases del Reglamento de Establecimientos de Hospedaje del Mincetur (hotel, apart-hotel, hostal y albergue). Para la municipalidad es un giro de servicios que requiere licencia de funcionamiento.
¿Necesito RUC para alquilar por días?
Sí, para pedir la licencia: la solicitud exige el número de RUC y el DNI, también a las personas naturales (artículo 7 del TUO de la Ley 28976). Y si prestas servicios de hospedaje, SUNAT trata la renta como de tercera categoría.
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Fuentes
- Municipalidad Metropolitana de Lima — licencias de funcionamiento y hospedaje
- Reglamento de Establecimientos de Hospedaje y clasificación — Mincetur
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT, portal de Personas
- Código Civil peruano — arrendamiento (arts. 1666 y ss.), arras (arts. 1477 a 1483) y compraventa
- Decreto Supremo 163-2020-PCM — Texto Único Ordenado de la Ley 28976, Ley Marco de Licencia de Funcionamiento (gob.pe)
- Ordenanza 561/MM de la Municipalidad de Miraflores — modifica el artículo 14 de la Ordenanza 342/MM: residencia rotativa, alquiler vacacional y alojamiento en edificios multifamiliares (20/01/2021)
- Ordenanza 593/MM — Reglamento de licencias de funcionamiento de Miraflores (El Peruano, 11/08/2022)
- ¿Piensas abrir un negocio de hospedaje? Toma nota de los requisitos (Reglamento de Establecimientos de Hospedaje, DS 001-2015-MINCETUR) — Gestión, 09/06/2015
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de convertir tu departamento en alojamiento, conviene revisar el reglamento interno y las obligaciones que asumes:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
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