Fotos y video que sí venden una propiedad: el orden, la luz y los ocho errores que matan un aviso

La primera foto decide si tu aviso se abre o se ignora, y las siguientes deciden si el interesado escribe. La regla que ordena todo el trabajo es que las fotos deben mostrar el espacio, no las cosas: por eso el 80% del resultado se juega antes de disparar, despejando superficies, ordenando y abriendo cortinas. Las fotos se toman de día, con luz natural, desde la esquina del ambiente y a la altura del pecho, y se publican en el orden en que alguien recorrería el inmueble. Un departamento correcto mal fotografiado se ve peor que un departamento regular bien fotografiado, y el mercado no distingue entre ambos.

¿Qué hacer antes de disparar?

El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para vender una propiedad.

Las doce etapas de un aviso que recibe consultas, con lo que exige la ley en 2026, están reunidas en la guía 2026 para publicar y anunciar tu propiedad.

Lo que viene antes y después de este paso, desde la partida registral hasta las fotos del aviso, está en la guía de cómo aumentar el valor de tu casa antes de vender.

La tarde anterior y el mismo día

Divide la preparación en dos momentos. La tarde anterior se hace lo que toma tiempo: vaciar superficies, guardar lo personal (retratos, diplomas, medicinas, artículos de aseo), esconder cargadores y extensiones, y sacar los muebles que estorban el paso: si para cruzar un ambiente hay que caminar en zigzag, sobra algo. Si los muebles están gastados, deja solo los más neutros; si el inmueble está vacío, no es un problema, porque con buena luz los ambientes vacíos se fotografían bien. El mismo día, justo antes de empezar, abre cortinas y persianas, deja abiertas las puertas interiores para que se entienda cómo se conecta cada ambiente y, si vas a fotografiar la fachada, pide que muevan los autos estacionados delante.

Arreglos pequeños que conviene hacer antes

La cámara no distingue entre desorden y deterioro: una mancha en la pared o un foco quemado se ven igual de mal que una mesa llena de cosas. Resuelve lo que se arregla en días y cuesta poco: focos quemados (todos del mismo tono de blanco), resane y pintura solo en las zonas manchadas, silicona nueva en juntas de baño y cocina, grifería que no gotee y puertas que cierren bien. En una casa, el jardín, el patio y la cochera también salen en el aviso. No te lances a una obra grande solo por las fotos: si el gasto supera el 2 % o 3 % del precio de venta, revisa primero si de verdad lo vas a recuperar.

¿A qué hora fotografiar, según hacia dónde dan tus ventanas?

• Ventanas al este: en la mañana, entre las 8 y las 11.
• Ventanas al oeste: en la tarde, entre las 15 y las 17.
• Ventanas al norte o al sur: cerca del mediodía, cuando la luz entra más pareja.

En verano, si a mediodía el sol cae directo por la ventana, cambia de horario: las ventanas salen quemadas y el interior queda oscuro. Toma todas las fotos en una misma sesión; mezclar imágenes de distintos días se nota en la luz, y quien mira empieza a sospechar que algo cambió y no se le enseña.

¿Cómo tomo las fotos con el celular?

Un celular moderno alcanza si preparaste bien y hay luz natural. Estos son los errores que más se repiten y cómo evitarlos:

Toma el doble de fotos de las que vas a usar y elige después en pantalla grande. Edita solo lo mínimo: enderezar y subir un poco el brillo. El filtro fuerte, el cielo cambiado o borrar una fisura crean una expectativa que la visita desmiente, y esa decepción cuesta la operación.

¿Cuántas fotos y cuáles no pueden faltar?

Lo que importa no es la cantidad sino la cobertura: el comprador completa el vacío con la peor hipótesis. Si no hay foto de la cocina, asume que es antigua o pequeña; si falta el segundo baño, asume que está en mal estado. Un ambiente regular se negocia; uno oculto se descarta. En los avisos activos de EximiaHaus, los que tienen cinco fotos o más se abren un 68 % más que los que tienen menos.

En un inmueble pequeño también se llega a doce fotos con tomas desde distintos ángulos, detalles de acabados y áreas comunes. Lo que cansa no es la cantidad sino las tomas repetidas del mismo ángulo: cámbialas por un detalle o por un ambiente que falte.

¿En qué orden van las fotos?

En el orden del recorrido, no en orden de "lo mejor primero". La secuencia que funciona: fachada o ingreso, sala-comedor (la foto que abre el aviso, normalmente la más amplia), cocina, dormitorio principal, baño principal, dormitorios secundarios, baño secundario, lavandería y depósito, estacionamiento, áreas comunes y, si aporta, vista o entorno. Esa secuencia permite que el interesado construya mentalmente la distribución.

La portada es la excepción al recorrido: elige la que mejor responde "¿me gustaría vivir acá?" en un segundo, porque en el listado se ve pequeña y entre otras veinte. Casi siempre es la sala-comedor desde la esquina, con luz natural; la fachada rara vez gana, porque muestra un edificio y no un hogar. Nunca pongas de portada el baño, la lavandería, un pasillo o una foto con gente. La mayoría revisa las primeras cuatro o cinco imágenes y decide ahí si escribe: si tus mejores fotos están en la posición nueve, es como si no existieran. Si tienes el plano, súbelo al final o justo después de los dormitorios.

Cómo se complementa con el texto está en Cómo hacer un anuncio para vender mi casa: título, texto y ejemplo (2026).

¿Cuáles son los ocho errores que matan un aviso?

Uno, fotos oscuras tomadas de noche o con cortinas cerradas. Dos, desorden visible. Tres, faltar ambientes: sin cocina o sin baño, el interesado asume lo peor. Cuatro, fotos verticales y horizontales mezcladas sin criterio. Cinco, gran angular exagerado que deforma y luego decepciona en la visita. Seis, personas o mascotas en cuadro. Siete, fotos de otro inmueble o renders sin advertirlo, que además puede constituir información engañosa. Ocho, una sola foto: un aviso con una imagen comunica desinterés.

El séptimo tiene consecuencias más allá de lo comercial: la información sobre el inmueble debe ser veraz, y el incumplimiento de condiciones ofrecidas es una de las causas más sancionadas por Indecopi en el sector. Usar fotos de un departamento piloto, de otra unidad o renders sin identificarlos como tales puede configurar información insuficiente o engañosa: si usas imágenes referenciales, dilo de forma expresa. Ver las cifras de sanciones de Indecopi y cómo saber si un anuncio es real.

¿Qué fotos no debo publicar?

Algunas fotos, además de restar consultas, exponen al propietario, al inquilino o a ti. Antes de publicar abre cada foto a tamaño completo y busca tres cosas: papeles legibles, caras y números.

• Documentos: ni la partida registral, ni el HR o el PU, ni recibos de servicios, ni el DNI. Llevan nombres, números de documento y direcciones exactas. Revisa también los sobres o papeles que se cuelan sobre un mueble.
• Personas y mascotas: si sale alguien, la foto no va; y si su aparición es inevitable, hace falta su permiso. Revisa también tu reflejo en espejos, vidrios o pantallas apagadas.
• Placas de vehículos y el número exacto de la puerta cuando el aviso no publica la dirección.
• Tu teléfono escrito sobre la imagen: quien copia la foto se lleva el número, y tu propiedad puede terminar en avisos ajenos que piden adelantos en tu nombre. Deja el contacto en el campo que corresponde.
• El sistema de seguridad y los accesos secundarios: cámaras, alarmas, una puerta de servicio o una ventana sin reja en primer plano no ayudan a ningún comprador y sí a quien estudia cómo entrar.
• Clósets llenos de ropa, fotos de interior tomadas de noche (transmiten encierro) y capturas de mapas, que ocupan el lugar de un ambiente.

Si el inmueble está alquilado, el contrato le da el uso al inquilino y sus pertenencias salen en las imágenes: coordina día y hora con aviso previo, pídele que despeje lo personal y muéstrale las fotos antes de publicarlas. Si ese día el ambiente está desordenado, es mejor esperar una semana.

Si ya publicaste una foto que no debías, edita el aviso y reemplázala, elimínala también de las redes o grupos donde la compartiste y, si se veía un documento con datos de la partida, activa la alerta registral de Sunarp, que es gratuita y te avisa cuando alguien presenta un título sobre tu partida. En vez del documento, publica el dato: el área techada y la total van en los campos de la ficha, y los papeles se enseñan en la negociación.

¿Qué debe mostrar el video?

La continuidad del espacio, que es exactamente lo que las fotos no pueden dar. Un recorrido continuo desde la puerta, ambiente por ambiente, sin cortes bruscos y con movimiento lento, permite entender cómo se conecta la vivienda. Si hay voz en off, debe orientar —"a la izquierda, el dormitorio principal con clóset empotrado"— y no adjetivar. Y debe adaptarse al formato de cada red: vertical, corto y abriendo con el mejor ambiente para reel; horizontal, más largo y desde la puerta para un recorrido completo.

Fotos y video no compiten: la portada gana el clic en el listado —el comprador decide en un segundo si entra, mirando una sola imagen—; el video sostiene la atención de quien ya entró y filtra a los interesados reales antes de la visita. Ver ¿vale la pena hacer un video de mi propiedad? y un inmueble, cuatro formatos. Desconfía, eso sí, de las cifras milagrosas que circulan sobre el video inmobiliario: lo desmontamos en el mito del 403 %. Y para dejar el inmueble listo antes de grabar, cómo preparar un inmueble para grabarlo y home staging.

Ese trabajo de adaptación por red es parte de la difusión multicanal que produce nuestro equipo.

Para un recorrido 360° vale la misma preparación, con una foto esférica por ambiente tomada desde el centro y a la altura de los ojos. Con esas fotos puedes armar un tour virtual 360 gratis en EximiaHaus y compartirlo con un enlace.

¿Vale la pena contratar fotografía profesional?

Cuando el inmueble tiene características que se pierden con un teléfono —vista, doble altura, buena luz, terminaciones— sí, con claridad. Cuando el inmueble es estándar, un teléfono moderno con buena preparación y buena luz da un resultado suficiente. Lo que nunca vale la pena es lo intermedio: fotos apuradas, de noche y sin preparar, sea con el equipo que sea.

Lo que hace un profesional que tú no: usa un lente que abarca el ambiente sin deformarlo, controla la exposición para que se vean a la vez el interior y la ventana, y corrige las verticales para que las paredes no se caigan hacia adentro. Si contratas, pide por escrito un portafolio de interiores (no de eventos ni retratos), cuántas fotos editadas entrega y en qué plazo, que la edición se limite a luz, color y verticales sin alterar el estado del inmueble, y que puedas usar las imágenes en todos los canales. Pide dos o tres cotizaciones. El día de la sesión, deja el inmueble igual que si fueras a tomarlas tú: el fotógrafo mejora la imagen, pero no ordena la casa.

¿Cuánto cobra un fotógrafo inmobiliario en Perú?

No hay una tarifa de referencia pública y confiable. En septiembre de 2026 revisamos las páginas de estudios y fotógrafos de Lima que ofrecen fotografía de inmuebles y no encontramos un tarifario publicado para este servicio: los que revisamos cotizan caso por caso. Por eso aquí no damos un monto; lo que sí podemos decirte es de qué depende el precio y cómo pedir una cotización que puedas comparar.

Lo que mueve el precio de una sesión:

• Tamaño y número de ambientes: un departamento de dos dormitorios no toma el mismo tiempo que una casa con jardín y azotea.
• Cantidad de fotos editadas que entrega: es la unidad real del servicio, más que las horas de sesión.
• Tipo de edición: ajuste de luz, color y verticales, o fusión de varias exposiciones para que se vean a la vez el interior y la ventana.
• Extras: video de recorrido, tomas aéreas con dron, recorrido 360° o plano; cada uno suele cotizarse aparte.
• Traslado y horario: distritos alejados, provincias o fotos al atardecer pueden sumar un recargo.

Para que dos o tres cotizaciones sean comparables, manda a todos el mismo pedido por escrito: distrito, área y número de ambientes; cuántas fotos editadas necesitas y en qué formato (horizontal para el aviso, vertical para redes); si quieres video, dron o 360°; el plazo de entrega; cuántas rondas de corrección incluye; y que te ceda el uso de las imágenes en todos los canales donde publiques. Compara el precio por foto entregada, no el precio de la sesión, y pide ver un portafolio de interiores reales antes de pagar.

¿Cómo sé si mis fotos están funcionando?

El propio aviso te lo dice si llevas la cuenta. Revisa cada semana impresiones, vistas y contactos:

• Muchas impresiones y pocas vistas: ven el aviso en el listado y no entran. Las primeras sospechosas son la portada y el precio; cambia la portada por la toma más amplia y luminosa.
• Muchas vistas y pocos contactos: entran y se van. Falta un ambiente, hay tomas repetidas o el orden no deja entender la distribución.
• Escriben, visitan y se van decepcionados: las fotos prometieron más de lo que hay.
• Contactos y visitas, pero ofertas bajas: las fotos cumplen; lo que hay que revisar es el precio.

Haz un solo cambio a la vez: si reemplazas la portada, reordenas la galería y bajas el precio la misma semana, no sabrás qué movió los números. Y recuerda que las primeras semanas de publicación son las de mayor exposición: publicar con fotos flojas "para probar" gasta esa ventana con la peor versión del aviso.

Preguntas frecuentes

¿Cuántas fotos debe tener un aviso inmobiliario?

Doce como mínimo, y lo ideal entre 15 y 20, siempre que cubran todos los ambientes, incluidos cocina, baños, lavandería, estacionamiento y áreas comunes. Un aviso que omite ambientes genera desconfianza automática.

¿A qué hora conviene fotografiar un departamento?

De día, con la mayor entrada de luz natural posible, y encendiendo además las luces interiores para eliminar sombras duras, siempre que den un tono parejo con la luz de día. Si tus focos son amarillos, apágalos y quédate con la luz natural: mezclarlos deja la foto teñida.

¿Puedo usar renders o fotos de otro departamento igual?

La información sobre el inmueble debe ser veraz. Usar imágenes que no corresponden sin advertirlo con claridad puede constituir información engañosa y generar responsabilidad ante el consumidor.

¿El video reemplaza a las fotos?

No: las complementa. Las fotos permiten evaluar cada ambiente en detalle; el video muestra la continuidad y la distribución del espacio, que es lo que las fotos no comunican.

¿Cuánto cuesta una sesión de fotos profesional para vender?

Depende del tamaño del inmueble, de cuántas fotos editadas entrega y de si sumas video, dron o recorrido 360°. No encontramos tarifas publicadas por estudios de Lima para inmuebles, así que pide dos o tres cotizaciones con el mismo pedido por escrito y compáralas por foto entregada.

¿Necesito cámara profesional?

Con preparación y buena luz, un teléfono moderno da un resultado suficiente en inmuebles estándar. La fotografía profesional se justifica cuando el inmueble tiene atributos que se pierden sin equipo adecuado.

¿Muestro el departamento amoblado o vacío?

Amoblado y ordenado suele funcionar mejor, porque los muebles ayudan a dimensionar los ambientes; una habitación vacía y sin referencia se ve más chica. Si el inmueble ya está vacío, fotografíalo con buena luz: también funciona.

¿Está bien editar las fotos o mejorarlas con IA?

Para ajustar luz, color y encuadre, sí. Para borrar defectos, cambiar la vista o inventar ambientes, no: se descubre en la visita y genera reclamos. El amoblado virtual solo sirve si se indica claramente que es una recreación.

¿Puedo usar las fotos del departamento piloto o del constructor?

Solo si corresponden a tu unidad. Las fotos de un piloto o las amenidades de otro proyecto crean una expectativa que se cae en la visita. Si el inmueble está en planos, identifica los renders como referenciales y acompáñalos del avance real de obra.

¿Puedo cambiar el orden o la portada después de publicar?

Sí, y conviene probar otra portada si el aviso se ve mucho y se abre poco. Cambia una cosa a la vez para saber qué funcionó.

¿Conviene publicar el plano?

Sí: ayuda a dimensionar el espacio, facilita la comparación con otros avisos y filtra las consultas que no calzan con la distribución.

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• ¿Qué fotos le tomo a un terreno?

Fuentes

• La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
• Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley N.° 29571) y canales de reclamo
• Mercado inmobiliario va por récord en 2026: ventas superarían las 28 mil viviendas y el esfuerzo para comprar cae a su menor nivel desde 2014 — RPP, 11/08/2026 (Scotiabank, CODIP y BCRP)
• Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) — Informe Económico de la Construcción
• Sunarp — Servicio de Alerta Registral, gob.pe
• Medición interna de EximiaHaus sobre 209 avisos activos, setiembre de 2026