Escrito por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus y contrastado con la Ley 30933, la Ley 32430 y el Código Civil, citados al final.
Un contrato de alquiler actualizado 2026 en el Perú necesita cinco piezas: cláusula de allanamiento futuro, sometimiento expreso a la Ley 30933, forma en FUA o escritura pública, cuenta bancaria para el pago y fecha de pago con mora definida. Las tres primeras habilitan el desalojo notarial; las dos últimas te ordenan frente al criterio de lo percibido de la Ley 32430, vigente desde el 1 de enero de 2026, por el que el impuesto se paga solo sobre la renta efectivamente cobrada.
Datos clave
- Ley 30933: permite recuperar el inmueble ante notario, sin ir al Poder Judicial, en un rango reportado de 15 a 51 días.
- Requisitos que exige: cláusula de allanamiento futuro, sometimiento expreso al procedimiento, inmueble individualizado, cuenta de abono y contrato en FUA o escritura pública.
- Causales: dos meses de renta impaga o vencimiento del plazo del contrato.
- Ley 32430: desde 2026 la renta se imputa por lo percibido, lo que vuelve relevante la fecha de cobro.
- Bancarización: obligatoria sobre S/ 2.000 o US$ 500.
- Plazos de ley del desalojo notarial: 5 días hábiles para que el inquilino responda al notario, 3 días hábiles para la resolución del juez de paz letrado y 2 días hábiles para que la Policía ejecute el lanzamiento (Ley 30933, arts. 8 y 9).
Si vas a firmar, parte de un contrato que ya tenga la garantía, la penalidad y la cuenta de pago bien puestas: modelo de contrato de alquiler 2026 con el texto íntegro.
Las cinco cláusulas, y qué pasa si falta cada una
| Cláusula | Qué habilita | Qué pasa si falta |
|---|---|---|
| Allanamiento futuro | Desalojo notarial | Solo queda la vía judicial |
| Sometimiento expreso a la Ley 30933 | Desalojo notarial | El notario no puede tramitarlo |
| Contrato en FUA o escritura pública | Requisito formal del procedimiento (Ley 30933, art. 4) | Se cierra la vía rápida |
| Cuenta bancaria designada | Trazabilidad del cobro | Discusiones sobre si se pagó y cuándo |
| Definición de fecha de pago y mora | Imputación tributaria y cómputo de mora | Ambigüedad en ambos frentes |
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con precio, contrato, inquilino, impuesto y desalojo en 2026, está en cómo alquilar mi departamento: la guía completa 2026.
Las siete etapas de un desalojo, desde la carta notarial hasta el lanzamiento, están reunidas en la guía 2026 del desalojo de inquilino en el Perú.
Este artículo resuelve un punto concreto del alquiler; el recorrido completo, desde la visita hasta la entrega de llaves y con los plazos y costos de 2026, está en derechos del inquilino en el Perú: guía completa 2026.
Ley de alquiler 2026: qué normas rigen hoy un contrato de arrendamiento en el Perú
No existe una sola "ley de alquiler 2026". Un contrato de arrendamiento de vivienda se arma con cinco normas que conviven, y la novedad de 2026 es tributaria, no contractual. Esta es la lista, con lo que cada una aporta al contrato:
| Norma | Desde cuándo | Qué regula en tu contrato |
|---|---|---|
| Código Civil, arts. 1666 a 1712 | 1984 | Definición del arrendamiento, obligaciones de las partes, plazo (el de duración determinada no puede exceder de diez años, art. 1688), resolución y desalojo judicial. |
| Decreto Legislativo 1177 | 18 de julio de 2015 | Régimen de promoción del arrendamiento para vivienda; crea el Formulario Único de Arrendamiento (FUA). |
| Ley 30933 | 24 de abril de 2019 | Desalojo con intervención notarial: exige FUA o escritura pública, allanamiento futuro, sometimiento expreso y cuenta bancaria de pago (arts. 4 y 5). |
| Ley 28194 (bancarización) | Umbral vigente de S/ 2.000 o US$ 500 | Los pagos de renta desde ese monto deben hacerse por medios bancarios para tener efectos tributarios. |
| Ley 32430 (arrendamiento justo) | 1 de enero de 2026 | Las rentas de primera categoría se imputan por lo percibido: se tributa solo sobre lo cobrado. |
Checklist: las cláusulas de un contrato de alquiler de vivienda en 2026
Las cinco cláusulas de arriba son las que te dan herramientas cuando algo sale mal. Estas doce son las que evitan que salga mal. Un contrato de alquiler de vivienda 2026 completo lleva:
- Identificación de las partes: nombres, DNI o carné de extranjería, domicilios y, si una parte es empresa, RUC y poder vigente del representante.
- Identificación del inmueble con dirección exacta y número de partida registral: la Ley 30933 exige que esté "individualizado de modo inequívoco" (art. 4).
- Renta, moneda y fecha de pago, con el día exacto de vencimiento y la mora que corre si no se paga.
- Cuenta bancaria designada para el abono: es requisito del desalojo notarial (art. 5) y la prueba de lo percibido para el impuesto.
- Plazo con fecha de inicio y fin; recuerda el tope de diez años del artículo 1688 del Código Civil.
- Garantía: monto (el uso del mercado es uno o dos meses de renta), qué cubre y cuándo se devuelve.
- Inventario y estado del inmueble, firmado por ambos. Ver cómo se hace el inventario de un alquiler.
- Uso exclusivo de vivienda y prohibición de subarrendar o ceder sin autorización escrita. Ver qué hacer si el inquilino subarrienda.
- Servicios y mantenimiento: quién paga luz, agua, gas, mantenimiento del edificio y arbitrios.
- Mejoras: solo con autorización escrita y sin derecho a reembolso salvo pacto.
- Cláusula de allanamiento futuro y sometimiento expreso a la Ley 30933, con la redacción que exige la norma.
- Penalidad y resolución: cuánto se paga por incumplir y desde cuándo el arrendador puede resolver.
Y una regla de forma que vale por todas: el contrato va en FUA o en escritura pública. Si solo legalizas firmas, pierdes la vía notarial.
Cómo funciona el desalojo notarial, paso a paso y con los plazos de la ley
La Ley 30933 reparte el procedimiento entre un notario de la provincia donde está el inmueble y el juez de paz letrado del distrito. Los plazos que fija la ley son cortos; el rango de 15 a 51 días que se reporta en la práctica incluye las notificaciones y la carga de cada despacho.
| Paso | Quién | Plazo de ley |
|---|---|---|
| Carta notarial requiriendo la devolución del inmueble | Arrendador | Previa a la solicitud (art. 6) |
| Solicitud al notario con el contrato en FUA o escritura pública | Arrendador | Cuando se configura la causal: renta impaga o plazo vencido (art. 7) |
| Notificación al inquilino para que acredite que no incurrió en la causal | Notario | 5 días hábiles (art. 8) |
| Acta notarial no contenciosa que constata la causal | Notario | Tras vencer el plazo anterior (art. 8) |
| Resolución que ordena el lanzamiento | Juez de paz letrado | 3 días hábiles (art. 9) |
| Ejecución del lanzamiento, con descerraje si hace falta | Policía Nacional | 2 días hábiles desde la notificación (art. 9) |
Para ver dónde se traba en la práctica: desalojo notarial: por qué fracasa y cómo evitarlo y el modelo de carta notarial al inquilino que no paga.
Impuesto al alquiler: qué cambió el 1 de enero de 2026 con la Ley 32430
Hasta 2025 el propietario tributaba por lo devengado: debía el impuesto del mes aunque el inquilino no pagara. Desde el ejercicio 2026, la Ley 32430 dispone que las rentas de primera categoría se imputan por lo percibido, así que el impuesto se declara y paga en el mes en que efectivamente se cobra la renta, con el Formulario Virtual 1683. La tasa no cambió: sigue siendo el 6,25 % sobre el 80 % de la renta bruta, es decir, un 5 % efectivo. La ley dio al Ejecutivo 90 días calendario para adecuar el reglamento. Para el contrato, el efecto práctico es doble: la cuenta bancaria designada y los comprobantes de transferencia se vuelven la prueba de cuándo se percibió la renta. Ver impuesto al alquiler 2026: lo percibido y el Formulario 1683 y por qué conviene bancarizar el alquiler.
La cláusula de allanamiento futuro, en castellano
Es aquella por la que el arrendatario acepta de antemano desocupar el inmueble si se configura una de las causales pactadas. Suena drástica y es, en realidad, lo que vuelve viable alquilar: sin ella, recuperar un inmueble ocupado es un proceso judicial de duración imprevisible. Lo tratamos en cláusula de allanamiento a futuro.
Y conviene decir lo otro: un inquilino serio no tiene problema en firmarla, porque no piensa dejar de pagar. La resistencia a esa cláusula es, en sí misma, información.
¿Qué NO puede incluir el contrato?
Cláusulas abusivas. El desequilibrio manifiesto en perjuicio de una parte no se sostiene, y un contrato cargado de trampas suele terminar peor para quien lo redactó, porque lo invalidan justo cuando lo necesitaba. Ver cláusulas abusivas en contratos de alquiler.
¿Y el FUA?
El Formulario Único de Arrendamiento es otra vía, con su propio régimen y sus propios efectos, que conviene conocer antes de decidir el instrumento. Ver qué es el FUA.
Tengo un contrato vigente firmado en 2024, ¿qué hago?
Lo que corresponde es una adenda, firmada por ambas partes y con la misma formalidad del contrato (FUA o escritura pública, si quieres usar el desalojo notarial), que incorpore las cláusulas faltantes. No es automático ni unilateral: el inquilino debe aceptarla. El momento natural para plantearlo es la renovación.
Y si el inquilino se niega a firmar una adenda que solo formaliza obligaciones que ya tenía —pagar a tiempo, pagar por medio bancario—, tienes una señal temprana que conviene no ignorar.
Preguntas frecuentes
¿Qué cláusulas necesita un contrato de alquiler en 2026?
Allanamiento futuro, sometimiento expreso al procedimiento de la Ley 30933, contrato en FUA o escritura pública, designación de cuenta bancaria para el pago y definición precisa de la fecha de pago y de la mora.
¿Puedo desalojar sin cláusula de allanamiento futuro?
No por la vía notarial de la Ley 30933, que la exige expresamente. Sin ella, la recuperación del inmueble debe tramitarse por vía judicial.
¿Basta con legalizar las firmas del contrato de alquiler?
Para la validez del contrato, legalizar las firmas no es obligatorio. Para el desalojo notarial, el texto publicado de la Ley 30933 exige que el contrato conste en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en escritura pública: las firmas legalizadas solas no bastan.
¿Puedo modificar un contrato vigente para agregar estas cláusulas?
Mediante una adenda suscrita por ambas partes, con la misma formalidad que el contrato original, como exige la Ley 30933. Requiere el acuerdo del arrendatario, por lo que el momento habitual para plantearlo es la renovación.
¿Qué causales permiten el desalojo notarial?
El impago de al menos dos meses de renta o el vencimiento del plazo del contrato, siempre que se cumplan los requisitos formales que exige la Ley 30933.
¿Cuál es la ley de alquiler 2026 en el Perú?
No hay una ley única. El contrato se rige por el Código Civil (arts. 1666 a 1712), el Decreto Legislativo 1177 (FUA), la Ley 30933 (desalojo notarial) y la Ley 28194 (bancarización). Lo nuevo en 2026 es la Ley 32430, que cambia la forma de tributar el alquiler: por lo percibido.
¿Cuánto es el impuesto por alquilar un departamento en 2026?
El 5 % efectivo de la renta (6,25 % sobre el 80 % de la renta bruta), igual que antes. Lo que cambió es el momento: desde el 1 de enero de 2026 se paga solo cuando la renta se cobra, con el Formulario Virtual 1683.
¿Cuánto puede durar como máximo un contrato de alquiler?
Diez años si es de duración determinada, según el artículo 1688 del Código Civil. Los contratos de vivienda suelen pactarse por uno o dos años con renovación expresa.
¿Cuántos días toma el desalojo notarial según la ley?
Los plazos reglados son cortos: 5 días hábiles para que el inquilino responda al notario, 3 días hábiles para la resolución del juez de paz letrado y 2 días hábiles para la ejecución policial. En la práctica, con notificaciones y carga procesal, se reporta un rango de 15 a 51 días.
¿Qué pasa si el inquilino paga en efectivo?
Pierdes la prueba. La Ley 30933 constata el impago con los abonos en la cuenta bancaria designada en el contrato, y la Ley 32430 exige acreditar la percepción de la renta para tributar. Pacta la cuenta en el contrato y exige el pago por transferencia o depósito.
¿Dónde descargo un modelo de contrato de alquiler 2026 en Word para el Perú?
En la sección de modelos de EximiaHaus: el modelo de contrato de alquiler de casa o departamento 2026 trae el texto íntegro a la vista y se descarga en Word sin registro; la variante con cláusula de allanamiento a futuro, pensada para el desalojo exprés, incluye las cinco piezas que explica este artículo. Para que la cláusula funcione, las firmas se legalizan ante notario; para el desalojo notarial de la Ley 30933, el contrato debe constar en el FUA o en escritura pública.
¿Qué debe tener un modelo de contrato de alquiler en el Perú para que sea válido y te proteja?
Para ser válido basta el acuerdo escrito entre partes identificadas, el inmueble determinado, la renta y el plazo (Código Civil, arts. 1666 y siguientes; el de duración determinada no puede exceder de 10 años, art. 1688). Para protegerte hacen falta, además, las cinco piezas de este artículo: cláusula de allanamiento futuro, sometimiento expreso a la Ley 30933, forma en FUA o escritura pública, cuenta bancaria de abono y fecha de pago con mora definida, más garantía, penalidad e inventario firmado. Sin ellas, el desalojo pasa por el proceso judicial común.
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Fuentes
- Ley 30933, Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial — El Peruano, 24 de abril de 2019
- Arrendadores, atentos: la Ley 32430 cambia el pago de renta por alquileres — El Peruano, 5 de septiembre de 2025
- Conoce las implicancias de los cambios en la ley del arrendamiento justo — La Cámara, Cámara de Comercio de Lima
- Proceso de desalojo notarial en Perú: requisitos para iniciar este proceso según la Ley N° 30933 — IUS Latin
- Inquilinos morosos en la mira: ¿cómo aplicar la ley de desalojo notarial? — El Comercio
- Ley N.° 32430: arrendamiento justo y aplicación del criterio de lo percibido en el Impuesto a la Renta — B&B Abogados y Contadores
- Ley de desalojo notarial entra en vigencia — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, gob.pe
- Código Civil, arts. 1666 a 1712 (arrendamiento) — SPIJ, Ministerio de Justicia
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