Un contrato de alquiler firmado hoy en el Perú debería contener, como mínimo, cinco piezas: cláusula de allanamiento futuro, sometimiento expreso al procedimiento de la Ley 30933, contrato en FUA o escritura pública, designación de cuenta bancaria para el pago y definición precisa de la fecha de percepción. Las tres primeras habilitan el desalojo notarial; las dos últimas te ordenan frente al criterio de lo percibido de la Ley 32430.
Datos clave
- Ley 30933: permite recuperar el inmueble ante notario, sin ir al Poder Judicial, en un rango reportado de 15 a 51 días.
- Requisitos que exige: cláusula de allanamiento futuro, sometimiento expreso al procedimiento, inmueble individualizado, cuenta de abono y contrato en FUA o escritura pública.
- Causales: dos meses de renta impaga o vencimiento del plazo del contrato.
- Ley 32430: desde 2026 la renta se imputa por lo percibido, lo que vuelve relevante la fecha de cobro.
- Bancarización: obligatoria sobre S/ 2.000 o US$ 500.
Las cinco cláusulas, y qué pasa si falta cada una
| Cláusula | Qué habilita | Qué pasa si falta |
|---|---|---|
| Allanamiento futuro | Desalojo notarial | Solo queda la vía judicial |
| Sometimiento expreso a la Ley 30933 | Desalojo notarial | El notario no puede tramitarlo |
| Contrato en FUA o escritura pública | Requisito formal del procedimiento (Ley 30933, art. 4) | Se cierra la vía rápida |
| Cuenta bancaria designada | Trazabilidad del cobro | Discusiones sobre si se pagó y cuándo |
| Definición de fecha de pago y mora | Imputación tributaria y cómputo de mora | Ambigüedad en ambos frentes |
La cláusula de allanamiento futuro, en castellano
Es aquella por la que el arrendatario acepta de antemano desocupar el inmueble si se configura una de las causales pactadas. Suena drástica y es, en realidad, lo que vuelve viable alquilar: sin ella, recuperar un inmueble ocupado es un proceso judicial de duración imprevisible. Lo tratamos en cláusula de allanamiento a futuro.
Y conviene decir lo otro: un inquilino serio no tiene problema en firmarla, porque no piensa dejar de pagar. La resistencia a esa cláusula es, en sí misma, información.
¿Qué NO puede incluir el contrato?
Cláusulas abusivas. El desequilibrio manifiesto en perjuicio de una parte no se sostiene, y un contrato cargado de trampas suele terminar peor para quien lo redactó, porque lo invalidan justo cuando lo necesitaba. Ver cláusulas abusivas en contratos de alquiler.
¿Y el FUA?
El Formulario Único de Arrendamiento es otra vía, con su propio régimen y sus propios efectos, que conviene conocer antes de decidir el instrumento. Ver qué es el FUA.
Tengo un contrato vigente firmado en 2024, ¿qué hago?
Lo que corresponde es una adenda, firmada por ambas partes y con la misma formalidad del contrato (FUA o escritura pública, si quieres usar el desalojo notarial), que incorpore las cláusulas faltantes. No es automático ni unilateral: el inquilino debe aceptarla. El momento natural para plantearlo es la renovación.
Y si el inquilino se niega a firmar una adenda que solo formaliza obligaciones que ya tenía —pagar a tiempo, pagar por medio bancario—, tienes una señal temprana que conviene no ignorar.
Preguntas frecuentes
¿Qué cláusulas necesita un contrato de alquiler en 2026?
Allanamiento futuro, sometimiento expreso al procedimiento de la Ley 30933, contrato en FUA o escritura pública, designación de cuenta bancaria para el pago y definición precisa de la fecha de pago y de la mora.
¿Puedo desalojar sin cláusula de allanamiento futuro?
No por la vía notarial de la Ley 30933, que la exige expresamente. Sin ella, la recuperación del inmueble debe tramitarse por vía judicial.
¿Basta con legalizar las firmas del contrato de alquiler?
Para la validez del contrato, legalizar las firmas no es obligatorio. Para el desalojo notarial, el texto publicado de la Ley 30933 exige que el contrato conste en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en escritura pública: las firmas legalizadas solas no bastan.
¿Puedo modificar un contrato vigente para agregar estas cláusulas?
Mediante una adenda suscrita por ambas partes, con la misma formalidad que el contrato original, como exige la Ley 30933. Requiere el acuerdo del arrendatario, por lo que el momento habitual para plantearlo es la renovación.
¿Qué causales permiten el desalojo notarial?
El impago de al menos dos meses de renta o el vencimiento del plazo del contrato, siempre que se cumplan los requisitos formales que exige la Ley 30933.
El origen de esas cláusulas nuevas está en el cambio tributario: qué cambió en 2026 en el impuesto al alquiler.
Las cláusulas de allanamiento, sometimiento y cuenta de abono ya están redactadas en el modelo de contrato de alquiler 2026.
Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en nuestra guía completa del alquiler.
Fuentes
- Conoce las implicancias de los cambios en la ley del arrendamiento justo — La Cámara, Cámara de Comercio de Lima
- Proceso de desalojo notarial en Perú: requisitos para iniciar este proceso según la Ley N° 30933 — IUS Latin
- Inquilinos morosos en la mira: ¿cómo aplicar la ley de desalojo notarial? — El Comercio
- Ley N.° 32430: arrendamiento justo y aplicación del criterio de lo percibido en el Impuesto a la Renta — B&B Abogados y Contadores
- Ley de desalojo notarial entra en vigencia — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, gob.pe
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