La carta notarial al inquilino que no paga sirve para dos cosas distintas. La primera es exigir el pago con un plazo, dejando constancia de la deuda. La segunda es comunicar que el contrato queda resuelto por falta de pago y pedir la devolución del inmueble: es la carta que la Ley 30933 exige adjuntar para iniciar el desalojo notarial, y debe enviarse al inmueble alquilado y al domicilio contractual del inquilino. En una notaría de Lima cuesta entre S/ 30 y S/ 90 según el distrito de entrega. Abajo tienes un modelo de cada una.
Según la Ley 30933, el desalojo notarial procede cuando el contrato venció o hay dos meses de renta impaga y, en los plazos de la ley, toma 10 días hábiles (5 para la oposición del inquilino, 3 para la orden del juez de paz letrado y 2 para la Policía); el Código Civil (art. 1697) fija la causal general de resolución en el mes anterior impago, otro mes vencido y quince días más.
Datos clave
- Renta del mes anterior impaga, más otro mes y 15 días: si no se pactó otra cosa, el contrato puede resolverse por falta de pago (Código Civil, art. 1697).
- 15 días como mínimo: plazo que debe darse al intimar por carta notarial para que el contrato quede resuelto (art. 1429).
- Inmueble y domicilio contractual: a donde debe cursarse la carta para el desalojo notarial (Ley 30933, art. 6.2).
- 5 días hábiles: plazo del inquilino, luego de la notificación del notario, para acreditar que no está en causal (art. 8.2).
- S/ 30 a S/ 90: carta notarial en Lima según el distrito (tarifario de la Notaría Galdós Villena).
Para firmar con la vía rápida ya incluida: modelo de contrato de alquiler con cláusula de allanamiento a futuro, Ley 30201 y Ley 30933.
El primer paso formal cuando la otra parte no cumple es requerirle por escrito con plazo: modelo de carta notarial por incumplimiento de contrato (art. 1429 del Código Civil).
Si el inquilino no se va, el escrito que se presenta al juzgado es este: modelo de demanda de desalojo por vencimiento de contrato o falta de pago (con cláusula de allanamiento, art. 594 CPC).
¿Qué carta me conviene enviar?
| Situación | Carta | Base legal |
|---|---|---|
| El contrato tiene cláusula resolutoria por falta de pago | Comunicación de resolución y pedido de devolución (modelo 2) | Código Civil, art. 1430 |
| No hay cláusula resolutoria y quieres dar una última oportunidad | Requerimiento de pago en 15 días bajo apercibimiento de resolución (modelo 1) | Código Civil, art. 1429 |
| El contrato está en FUA o escritura pública con allanamiento a futuro | Modelo 2, enviada al inmueble y al domicilio contractual | Ley 30933, arts. 6.2 y 7 |
| El plazo del contrato ya venció | Pedido de devolución por vencimiento del plazo | Código Civil, arts. 1699, 1700 y 1704 |
Fuentes: Código Civil (arts. 1429, 1430, 1697, 1699, 1700 y 1704); Ley N° 30933. Cuadro orientativo de EximiaHaus: el camino depende de lo que diga tu contrato.
Las once etapas de un alquiler, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 para alquilar un departamento o una casa.
Para saber qué vía te corresponde según tu contrato y qué viene después, revisa desalojo de inquilino en el Perú: la guía completa 2026.
El panorama completo, con el Código Civil, el FUA y las leyes 30933 y 30201 explicados en orden, está en la guía de los derechos del inquilino 2026.
Modelo 1: requerimiento de pago
CARTA NOTARIAL
[Ciudad], [fecha]
Señor(a): [nombre del inquilino]
Dirección: [dirección del inmueble alquilado]
Domicilio contractual: [si es distinto]
Asunto: Requerimiento de pago de renta
De mi consideración:
Por medio de la presente, en mi calidad de arrendador del inmueble ubicado en [dirección], según el contrato de arrendamiento suscrito el [fecha], le comunico que a la fecha adeuda las rentas correspondientes a los meses de [meses], por un total de [S/ o US$] [monto], que debió depositar en la cuenta N° [número] del banco [nombre], conforme a la cláusula [número] del contrato.
En aplicación del artículo 1429 del Código Civil, le requiero para que en un plazo de quince (15) días contados desde la recepción de esta carta pague íntegramente la suma adeudada en la cuenta indicada, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato de arrendamiento quedará resuelto de pleno derecho y procederé a exigir la devolución del inmueble, el pago de las rentas adeudadas, la penalidad pactada y los daños y perjuicios.
Atentamente,
__________________
[Nombre del arrendador]
DNI N° [número]
Modelo 2: resolución del contrato y pedido de devolución
CARTA NOTARIAL
[Ciudad], [fecha]
Señor(a): [nombre del inquilino]
Dirección del inmueble arrendado: [dirección]
Domicilio contractual: [dirección]
Asunto: Resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago y requerimiento de restitución del inmueble
De mi consideración:
Me dirijo a usted en relación con el contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en [dirección], celebrado el [fecha] [mediante Formulario Único de Arrendamiento / por escritura pública otorgada ante la notaría (nombre)].
A la fecha usted no ha pagado en la cuenta N° [número] del banco [nombre] las rentas de los meses de [meses], por un total de [monto]. Conforme a la cláusula [número] del contrato y al artículo 1430 del Código Civil, le comunico que me valgo de la cláusula resolutoria, por lo que el contrato de arrendamiento ha quedado resuelto de pleno derecho por falta de pago de la renta.
En consecuencia, le requiero la restitución del inmueble, desocupado y en el estado en que lo recibió, dentro de los [número] días de recibida la presente. De no hacerlo, iniciaré el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial al que usted se sometió expresamente en la cláusula [número] del contrato, conforme a la Ley N° 30933, sin perjuicio de cobrar las rentas adeudadas, la penalidad por cada día de retraso en la devolución y los daños y perjuicios.
Atentamente,
__________________
[Nombre del arrendador]
DNI N° [número]
¿Qué pasa después de la carta?
- Si paga: guarda la constancia del depósito. Recuerda que la Ley 30933 solo considera los pagos hechos en la cuenta pactada.
- Si no paga y tu contrato permite el desalojo notarial: presentas la solicitud al notario con el contrato (original o copia legalizada) y la carta notarial. El notario notifica al inquilino, que tiene 5 días hábiles para acreditar que no está en causal. Si no lo hace, el notario extiende un acta y la remite al juez de paz letrado, que ordena el lanzamiento.
- Si tu contrato es privado: la vía es la demanda de desalojo por falta de pago ante el juez. La carta sirve igual como prueba.
- La deuda: se cobra aparte del desalojo. Ver el Registro de Deudores Judiciales Morosos.
Cuánto demora cada camino lo explicamos en Desalojo en 2026: cuánto cuesta, cuánto demora y por qué vía. Y mientras el inquilino no paga, con la Ley 32430 ya no pagas impuesto por renta no cobrada: ver mi inquilino no paga, ¿sigo pagando impuesto?
¿Qué no poner en la carta?
- Amenazas de cortar servicios o cambiar la cerradura: son medidas de hecho que pueden volverse en tu contra. Ver ¿Puedo cortarle la luz o cambiar la chapa al inquilino que no paga? Lo que te expone a una denuncia
- Montos que no puedas probar con el contrato y los depósitos.
- Plazos menores a los legales cuando te amparas en el artículo 1429.
- Insultos o datos personales de terceros: la carta queda como prueba con fecha cierta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una carta notarial en Lima?
Entre S/ 30 y S/ 90 por carta en el tarifario de la Notaría Galdós Villena, según el distrito de entrega. Cada notaría fija su propio precio.
¿Cuántos meses tiene que deber el inquilino?
Si el contrato no dice otra cosa, el Código Civil permite resolver cuando no se pagó la renta del mes anterior y vence otro mes y además quince días (art. 1697). El contrato puede fijar otro plazo.
¿La carta notarial es obligatoria para desalojar?
Para el desalojo notarial de la Ley 30933, sí: la solicitud debe adjuntar la carta notarial enviada al inmueble y al domicilio contractual pidiendo la restitución.
¿Qué pasa si el inquilino no recibe la carta?
El notario deja constancia de la diligencia: negativa a recibir, domicilio cerrado o persona no habida. Por eso la dirección del contrato debe ser la correcta.
¿Puedo enviar la carta yo mismo sin notario?
Una carta simple no tiene fecha ni contenido ciertos. Para resolver el contrato o iniciar el desalojo notarial necesitas la carta notarial.
¿Qué pasa si el inquilino no paga en el Perú?
Primero se le requiere el pago por carta notarial con plazo (modelo 1). Si no paga, el contrato se resuelve por falta de pago: el Código Civil (art. 1697) permite resolver cuando el inquilino debe el mes anterior, vence otro mes y pasan quince días más, y la Ley 30933 habilita el desalojo notarial con dos meses de renta impaga si el contrato tiene cláusula de allanamiento a futuro y sometimiento a esa vía. Sin esas cláusulas, queda el desalojo judicial, que tarda meses. Desde el 1 de enero de 2026 (Ley 32430) no pagas impuesto a la renta por la renta que no cobraste. El cuadro completo de vías y plazos está en la guía del desalojo de inquilino en el Perú.
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Fuentes
- Código Civil del Perú — Arrendamiento y subarrendamiento (arts. 1666 a 1712), texto actualizado
- Ley N° 30933, Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial (El Peruano, 24-04-2019)
- Notaría Galdós Villena (Lima) — Tarifario de servicios notariales, IGV incluido
- Ley 30933, procedimiento especial de desalojo con intervención notarial — El Peruano
- Código Civil (D. Leg. 295), arts. 1697 a 1705: resolución del arrendamiento por falta de pago — Ministerio de Justicia
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