La renta bruta es el alquiler por doce; la renta neta —la que realmente te queda— es eso menos vacancia, impuesto a la renta, mantenimiento, arbitrios y predial, y las reparaciones del año. Entre una y otra suele haber una diferencia grande, y es la razón por la que muchas inversiones "de 8%" terminan rindiendo bastante menos.
Datos clave
- Renta bruta anual = alquiler mensual × 12.
- Vacancia: los meses sin inquilino se restan; un mes vacío es un 8,3% menos.
- Impuesto: el arrendamiento de personas naturales tributa como renta de primera categoría.
- Gastos fijos: mantenimiento del edificio, arbitrios y predial si los asumes tú.
- Reparaciones: conviene provisionar un monto anual aunque este año no gastes.
La cuenta completa
| Paso | Concepto | Efecto |
|---|---|---|
| 1 | Alquiler mensual × 12 | Renta bruta |
| 2 | Menos meses de vacancia | Renta efectivamente cobrada |
| 3 | Menos impuesto a la renta | Renta después de impuestos |
| 4 | Menos mantenimiento, arbitrios y predial que asumas | Renta después de gastos fijos |
| 5 | Menos reparaciones y comisiones | Renta neta anual |
El número que hay que mirar
La rentabilidad neta: renta neta anual dividida entre lo que invertiste, incluyendo los gastos de compra. Ese porcentaje es el que se puede comparar con otras alternativas. Compararlo con la rentabilidad bruta que aparece en los anuncios es como comparar tu sueldo bruto con el neto de otra persona.
Lo que más cambia el resultado
La vacancia, con diferencia. Un departamento que tarda dos meses en alquilarse cada vez que cambia de inquilino puede perder más rentabilidad que la que ganaría subiendo el alquiler un 10%. Por eso, en la práctica, retener a un buen inquilino —incluso con un aumento moderado— suele rendir más que buscar el alquiler máximo del mercado.
Calcula con la calculadora de rentabilidad de alquiler y revisa qué gastos restan rentabilidad, el impuesto a la renta de primera categoría y cuánto pierdes con tres meses vacío.
Ver también: departamento pequeño o grande: ¿cuál se alquila más rápido.
Preguntas frecuentes
¿Se declara el alquiler aunque sea informal?
La obligación tributaria existe con independencia de si el contrato se firmó o no.
¿Quién paga los arbitrios en un alquiler?
Depende de lo pactado en el contrato. El obligado frente a la municipalidad es el propietario.
¿Cuánto conviene provisionar para reparaciones?
Un porcentaje fijo de la renta anual. Lo importante es tenerlo previsto antes de que aparezca la avería.
¿La cuota del crédito se resta de la rentabilidad?
Para medir rentabilidad del activo, no. Para medir tu flujo de caja, sí: son dos cálculos distintos.
¿Amoblar sube la renta?
Puede subirla, pero también sube la reposición y el desgaste. Hay que compararlo neto.
¿Alquiler anual o por días rinde más?
Depende de la zona, la gestión y la vacancia. El alquiler corto rinde más por noche y exige mucho más trabajo.
Fuentes
- Sunat — Impuesto a la Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- TUO de la Ley del Impuesto a la Renta
- Ministerio de Economía y Finanzas — tributación municipal
Cómo te ayuda EximiaHaus
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