La diferencia entre "mi departamento rinde 6%" y lo que efectivamente entra a tu cuenta son siete líneas de gasto, y la más grande casi nunca es el impuesto: es la vacancia. Ponerlas todas sobre la mesa antes de comprar es lo que evita descubrir a mitad de camino que la inversión rinde la mitad de lo esperado.
Datos clave
- Impuesto a la renta: 5% efectivo del alquiler bruto percibido.
- Vacancia: cada mes vacío cuesta 8,3% del ingreso anual.
- Mantenimiento: se paga aunque el departamento esté desocupado, porque es un bien común.
- Predial y arbitrios son del propietario, salvo pacto expreso distinto.
- Reposición: pintura, grifería y electrodomésticos tienen vida útil y se renuevan.
Las siete líneas y cuánto pesan
| Gasto | Peso típico sobre el ingreso bruto | ¿Se puede reducir? |
|---|---|---|
| Vacancia | 4% a 12% | Sí: precio correcto y buena difusión |
| Mantenimiento del edificio | 8% a 15% | Poco: depende del edificio |
| Impuesto a la renta | 5% | No: es la tasa efectiva |
| Predial y arbitrios | 5% a 10% | Sí, si el autovalúo está mal declarado |
| Reparaciones y reposición | 4% a 8% | Sí: mantenimiento preventivo |
| Comisión de administración | 0% a 10% | Sí: si administras tú |
| Seguro del inmueble | 1% a 2% | Sí: comparando pólizas |
La vacancia: el gasto que sí controlas
Es el único que depende casi enteramente de dos decisiones tuyas: el precio de publicación y la calidad de la difusión. Un departamento publicado 10% por encima del mercado puede tardar tres meses en alquilarse; ese retraso cuesta más que el 10% que pretendías ganar. Ver por qué no se alquila y cómo fijar el precio.
El gasto que la gente descubre tarde
El mantenimiento del edificio. En proyectos con muchas amenidades puede llevarse una porción muy grande del alquiler, y se paga los doce meses del año, incluso cuando el departamento está vacío. Preguntar la cuota antes de comprar es tan importante como preguntar el precio. Ver amenidades y mantenimiento.
Cómo mejorar la neta sin subir el alquiler
- Reducir vacancia con precio de mercado y buen material de difusión.
- Elegir mejor al inquilino, para evitar rotación y daños.
- Revisar el autovalúo: si está inflado, pagas predial de más todos los años.
- Mantenimiento preventivo, que cuesta menos que reparar.
- Contratos más largos, que reducen los periodos de transición.
Ver filtrar inquilinos y cuánto te queda limpio.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el gasto más grande?
Depende del edificio, pero el mantenimiento y la vacancia suelen ser los dos mayores.
¿El inquilino puede pagar el mantenimiento?
Se puede pactar, y es habitual. Déjalo escrito en el contrato.
¿Cuánto reservo para reparaciones?
Un porcentaje fijo del ingreso mensual, apartado sistemáticamente, evita sorpresas.
¿El seguro es obligatorio?
Si el inmueble está hipotecado, el banco lo exige. Si no, es opcional pero recomendable.
¿Cómo calculo mi rentabilidad neta?
Renta anual menos todos estos gastos, dividida entre el valor del inmueble. Ver cómo calcular el ROI.
Entre los cargos del recibo hay uno que casi nadie sabe leer: qué es el FOSE del recibo de luz.
Para ubicar este punto dentro del recorrido completo: por dónde empezar a invertir en inmuebles.
Fuentes
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT Personas
- Ministerio de Economía y Finanzas — Tributación municipal
- Ley N° 27157 y su reglamento, DS 035-2006-VIVIENDA — SPIJ
- Banco Central de Reserva del Perú — Notas de Estudios
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