Pierdes los tres alquileres que no cobras, más los gastos que siguen corriendo: mantenimiento del edificio, arbitrios, predial y el consumo mínimo de los servicios. Sobre una rentabilidad anual, tres meses vacíos equivalen a un 25% de la renta bruta del año, y eso convierte una inversión que rendía bien en una que apenas empata.
Datos clave
- Un mes vacío equivale a perder el 8,3% de la renta anual; tres meses, el 25%.
- Los gastos no se detienen: el mantenimiento y los tributos siguen mientras el inmueble está vacío.
- Si hay crédito, la cuota también sigue.
- La causa más común de vacancia larga es el precio, no el mercado.
- Bajar 5% el alquiler suele costar menos que un mes adicional vacío.
La cuenta de los tres meses
| Concepto | Qué pasa mientras está vacío |
|---|---|
| Alquiler | No se cobra: tres meses de renta perdidos |
| Mantenimiento del edificio | Se sigue pagando |
| Arbitrios y predial | Se siguen devengando |
| Servicios básicos | Cargos fijos aunque no haya consumo |
| Cuota del crédito | Sigue igual si el inmueble está financiado |
La aritmética que casi nadie hace
Comparar el descuento que te niegas a dar contra el costo de seguir esperando. Si tu alquiler es de S/ 2.000 y bajarlo a S/ 1.900 te consigue inquilino un mes antes, ese descuento te cuesta S/ 1.200 al año y el mes vacío te habría costado S/ 2.000 más los gastos. La cuenta favorece casi siempre a cerrar antes. Aguantar el precio solo tiene sentido cuando hay demanda real y el retraso es de días, no de meses.
Cómo reducir el tiempo vacío
Empieza a buscar inquilino antes de que el actual se vaya, no después. Ten el inmueble presentable el primer día del aviso: fotos con luz, sin cosas del inquilino anterior y con las reparaciones hechas. Publica el precio real del mercado de esta semana, no el que conseguiste hace dos años. Y responde rápido a las consultas: en alquiler, la velocidad de respuesta decide más visitas que cualquier otra variable.
Calcula el impacto con la calculadora de rentabilidad y revisa Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: bruta y neta con ejemplos (2026), si se paga mantenimiento estando vacío y si los arbitrios se pagan igual desocupado.
Un ejemplo con montos de referencia
Toma un departamento de S/ 400.000 en Lima que podría alquilarse en S/ 1.900 al mes. Mientras nadie lo ocupa, cada mes se va así:
- renta que no cobras: S/ 1.900;
- cuota de mantenimiento del edificio: S/ 250;
- predial prorrateado: S/ 90;
- arbitrios prorrateados: S/ 80;
- cargos mínimos de agua y luz: S/ 60.
El total ronda los S/ 2.380 mensuales. Seis meses vacíos suman unos S/ 14.280; tres meses, la mitad de esa cifra. La renta perdida es la línea más grande, pero los gastos fijos hacen que cada mes cueste más que un alquiler. Si el departamento tiene crédito, la cuota del banco se suma completa. La tabla y sus supuestos están en cuánto cuesta cada mes con el departamento vacío.
Cómo calcular tu propia cifra
Los montos anteriores son una referencia. Para decidir si bajas el precio o esperas, necesitas los de tu departamento, y casi todos están en papeles que ya tienes:
- Renta que dejas de cobrar. Revisa avisos parecidos de tu zona publicados esta semana. Es el dato que más pesa, así que vale la pena afinarlo.
- Mantenimiento. Usa el último recibo del edificio y agrega cualquier cuota extraordinaria que la junta ya haya aprobado. Si no hay medidor de agua por unidad, ese consumo va dentro de la cuota y lo pagas aunque nadie lo use.
- Predial y arbitrios. Toma el total anual de tu declaración y de la cuponera del distrito, y divídelo entre doce.
- Servicios. Suma los cargos fijos de agua y luz. No los des de baja: los necesitarás para las visitas.
- Cuota del crédito, si el inmueble sigue financiado.
Multiplica el total por los meses que calculas que tardarás en alquilar y compáralo con lo que te costaría un año con una renta algo menor.
Qué hacer mientras el departamento está cerrado
La cuota del edificio se paga igual, porque depende de tu porcentaje de participación y no de que vivas ahí. Lo que sí puedes hacer es evitar sorpresas:
- avisa a la administración y deja un contacto para emergencias;
- cierra la llave general de agua de la unidad;
- mantén la cuota al día y pide el estado de cuenta cada cierto tiempo;
- si en tres semanas de aviso no hay visitas, revisa el precio o las fotos antes de que pase otro mes.
Por qué la cuota no baja aunque nadie viva ahí se explica en si se paga mantenimiento por un departamento vacío.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuesto a la renta si no cobro alquiler?
Las reglas del impuesto a la renta de primera categoría contemplan supuestos de renta presunta; conviene revisar tu caso concreto.
¿Conviene amoblar para alquilar más rápido?
Puede ampliar el público en ciertas zonas, pero también cambia el tipo de inquilino y el desgaste.
¿Cuánto es una vacancia normal?
Varía mucho por distrito y tipo de inmueble. Si llevas más de dos meses, casi siempre el problema es el precio o las fotos.
¿Debo dejar la luz y el agua activas?
Sí, al menos para las visitas. Un departamento sin luz se muestra muy mal.
¿Es mejor bajar el precio o esperar?
Haz la cuenta: compara el descuento anual contra el costo de un mes vacío. Casi siempre gana cerrar antes.
¿Y si lo pongo en venta al mismo tiempo?
Se puede, pero conviene ser claro con los interesados de cada canal para no perder credibilidad.
La misma cuenta, mes a mes y con la propiedad en venta: cuánto cuesta cada mes de espera.
Fuentes
- Sunat — Impuesto a la Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- Ministerio de Economía y Finanzas — tributación municipal
- Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si tu inmueble lleva tiempo vacío, empieza por revisar el precio:
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