Si vendes una vivienda con ganancia, corresponde pagar impuesto a la renta de segunda categoría, cuya tasa efectiva es 5% sobre la ganancia —no sobre el precio de venta—. Pero hay tres situaciones en que la venta queda libre del impuesto, y la más común es la de casa habitación.
Datos clave
- La base es la ganancia: precio de venta menos costo de adquisición actualizado con el Índice de Corrección Monetaria.
- Tasa efectiva: 5% sobre esa ganancia.
- Casa habitación: queda exonerada si el inmueble estuvo en tu propiedad al menos 2 años y no se destinó exclusivamente a comercio, oficina, almacén o cochera.
- Inmuebles adquiridos antes de 2004: su venta no está gravada con este impuesto.
- Sin ganancia, no hay impuesto: si vendes igual o por debajo de lo que te costó, no hay renta que gravar.
Los tres casos en que no se paga
| Situación | Condición |
|---|---|
| Casa habitación | El inmueble permaneció en propiedad del vendedor al menos 2 años y no se destinó exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén o cochera |
| Adquisición anterior a 2004 | El inmueble fue adquirido antes de 2004 |
| Venta sin ganancia | El precio de venta es menor o igual al costo de adquisición |
¿Cómo se calcula la ganancia?
- Toma el costo de adquisición del inmueble, según tu título de compra.
- Actualízalo con el Índice de Corrección Monetaria que publica el MEF: eso reconoce la pérdida de valor del dinero en el tiempo.
- Resta ese costo actualizado del precio de venta.
- Aplica el 5% sobre el resultado.
Puedes hacer el cálculo con la calculadora de Impuesto a la Renta por venta de inmuebles, que usa el ICM oficial. Ver también cómo funciona el cálculo con el ICM.
¿Cuándo y cómo se paga?
El pago se realiza ante SUNAT en el plazo que corresponde a la operación, y el notario suele solicitar la constancia antes de otorgar la escritura pública. Es decir: no es un trámite que se pueda dejar "para después" sin que trabe la firma.
¿Qué pasa si vendo una segunda propiedad?
La exoneración de casa habitación está pensada para la vivienda donde has residido, no para inmuebles de inversión. Si vendes un departamento que tienes alquilado, lo probable es que la ganancia esté gravada. Y si vendes varios inmuebles con habitualidad, el tratamiento tributario puede cambiar de categoría: ahí conviene asesoría.
Preguntas frecuentes
¿El 5% se aplica sobre el precio de venta?
No. Se aplica sobre la ganancia: precio de venta menos costo de adquisición actualizado. Confundir ambas cosas lleva a sobreestimar el impuesto varias veces.
¿Cómo pruebo que era mi casa habitación?
Con la documentación del inmueble y el tiempo de propiedad. La condición central es haberlo tenido en propiedad al menos 2 años y que no haya estado destinado exclusivamente a usos comerciales.
¿Y si vendo una casa que heredé?
El tratamiento depende de cómo se determine el costo de adquisición y de si el inmueble califica como casa habitación en cabeza del vendedor. Es uno de los casos donde más conviene consultar antes de firmar.
¿La alcabala la pago yo como vendedor?
No. La alcabala corresponde al comprador. Ver quién paga qué en una compraventa.
Fuentes
- Rentas de segunda categoría: vendo mi casa — SUNAT
- La venta de una vivienda queda libre del Impuesto a la Renta en tres situaciones — Gestión
Cómo te ayuda EximiaHaus
El impuesto se calcula sobre la ganancia real, no sobre el precio de venta. Para calcularlo bien:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
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