Sí, pero solo si ganas y no estás exonerado: al vender tu casa en Perú pagas impuesto a la renta del 5% sobre la ganancia (no sobre el precio), con el Formulario Virtual 1665 de SUNAT antes de la escritura. No pagas si fue tu casa habitación durante al menos 2 años, si la compraste antes de 2004 o si vendes sin ganancia. La alcabala la paga el comprador.
Si vendes una vivienda con ganancia, corresponde pagar impuesto a la renta de segunda categoría, cuya tasa efectiva es 5% sobre la ganancia —no sobre el precio de venta—. Pero hay tres situaciones en que la venta queda libre del impuesto, y la más común es la de casa habitación. El resto de impuestos al comprar, vender y alquilar un inmueble está reunido en una sola guía.
Datos clave
- La base es la ganancia: precio de venta menos costo de adquisición actualizado con el Índice de Corrección Monetaria.
- Tasa efectiva: 5% sobre esa ganancia.
- Casa habitación: queda exonerada si el inmueble estuvo en tu propiedad al menos 2 años y no se destinó exclusivamente a comercio, oficina, almacén o cochera.
- Inmuebles adquiridos antes de 2004: su venta no está gravada con este impuesto.
- Sin ganancia, no hay impuesto: si vendes igual o por debajo de lo que te costó, no hay renta que gravar.
- Cómo se paga: con el Formulario Virtual 1665 en SUNAT Operaciones en Línea. Si no te corresponde pagar, presentas al notario una declaración jurada de no estar obligado al pago.
- Habitualidad: desde la tercera venta de inmuebles en un mismo año, la ley presume que eres habitual y la ganancia deja de ser renta de segunda categoría (Ley del Impuesto a la Renta, art. 4).
Los tres casos en que no se paga
| Situación | Condición |
|---|---|
| Casa habitación | El inmueble permaneció en propiedad del vendedor al menos 2 años y no se destinó exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén o cochera |
| Adquisición anterior a 2004 | El inmueble fue adquirido antes de 2004 |
| Venta sin ganancia | El precio de venta es menor o igual al costo de adquisición |
Las diez etapas de una venta, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo vender una propiedad: la guía completa 2026.
El lugar de este tema dentro de la fijación del precio está explicado en la guía maestra del precio de venta.
¿Qué impuestos pago cuando vendo una casa?
| Impuesto o pago | ¿Lo paga el vendedor? | Cuánto | Fuente |
|---|---|---|---|
| Impuesto a la renta de segunda categoría | Sí, si hay ganancia y no hay exoneración | 5% de la ganancia; Formulario Virtual 1665 | SUNAT |
| Impuesto de alcabala | No, lo paga el comprador | 3% sobre el exceso de 10 UIT (S/ 55.000 en 2026) | Ley de Tributación Municipal |
| Impuesto predial del año de la venta | Sí, el año completo | Según el autovalúo; el comprador paga desde el 1 de enero siguiente | Ley de Tributación Municipal, art. 10 |
| IGV | No, si eres persona natural y vendes tu vivienda | Solo aplica a constructoras en la primera venta o a quien vende con habitualidad | Ley del IGV |
El resto de gastos de la operación, para ti y para el comprador, los calculas con tu precio en la calculadora de gastos de compraventa.
¿Cuánto pagas? Ejemplo con ganancia
Supón que vendes en 2026 un departamento que no califica como casa habitación (por ejemplo, porque conservas otro inmueble) en S/ 450.000, y que el costo de compra, actualizado con el Índice de Corrección Monetaria del MEF, da S/ 350.000. La ganancia es S/ 100.000 y el impuesto es el 5%: S/ 5.000. Si el mismo inmueble hubiera sido tu vivienda durante al menos 2 años, no pagarías nada y solo presentarías al notario la declaración de no obligación de pago. Las cifras del ejemplo son ilustrativas: el factor del ICM depende del mes y año en que compraste.
Otro caso, paso a paso: compraste un departamento en 2018 por S/ 260.000 y lo vendes hoy en S/ 360.000, sin que califique como casa habitación.
| Paso | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| 1. Precio de venta | — | S/ 360.000 |
| 2. Valor de adquisición | Según tu escritura de compra | S/ 260.000 |
| 3. Costo computable | S/ 260.000 × ICM (1,15 en el ejemplo) | S/ 299.000 |
| 4. Ganancia gravada | S/ 360.000 − S/ 299.000 | S/ 61.000 |
| 5. Impuesto a la renta | 5% × S/ 61.000 | S/ 3.050 |
Fíjate en lo que hace el ICM: sin actualizar el costo, la "ganancia" habría sido S/ 100.000 y el impuesto S/ 5.000. Aplicar el índice ahorra S/ 1.950 en este caso, y en inmuebles comprados hace más años la diferencia crece. Por eso nunca conviene calcular el impuesto de memoria.
¿Cómo se calcula la ganancia?
- Toma el costo de adquisición del inmueble, según tu título de compra.
- Actualízalo con el Índice de Corrección Monetaria que publica el MEF: eso reconoce la pérdida de valor del dinero en el tiempo.
- Resta ese costo actualizado del precio de venta.
- Aplica el 5% sobre el resultado.
Puedes hacer el cálculo con la calculadora de Impuesto a la Renta por venta de inmuebles, que usa el ICM oficial. Ver también cómo funciona el cálculo con el ICM.
¿Cuándo y cómo se paga?
El pago se realiza ante SUNAT en el plazo que corresponde a la operación, y el notario suele solicitar la constancia antes de otorgar la escritura pública. Es decir: no es un trámite que se pueda dejar "para después" sin que trabe la firma.
La norma toma como referencia el mes siguiente a aquel en que cobras el precio, pero como el notario pide la constancia para elevar la escritura, en la práctica se paga antes de firmar. Si el precio se cobra en partes, la obligación acompaña a cada cobro; y si el comprador usa crédito hipotecario, el desembolso del banco es el momento en que tú percibes el dinero. Ver por qué calcular el impuesto antes de vender.
¿Qué papeles necesitas para sustentar el cálculo?
La escritura de compra con su fecha y monto —de ahí sale el ICM aplicable—, la escritura de venta y los comprobantes de las mejoras si vas a considerarlas en el costo. Si perdiste la escritura de compra, recupérala antes de vender: ver ¿qué pasa si pierdo los papeles de mi casa?.
¿Qué pasa si vendo una segunda propiedad?
Si tienes más de un inmueble, la exoneración de casa habitación solo alcanza al que te quede como único después de vender los demás (art. 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta). Por eso, si vendes un departamento y conservas otro, la ganancia de esa venta por lo general está gravada, lo hayas usado como vivienda o lo tengas alquilado. Si vendes varios inmuebles en un mismo contrato, la exoneración alcanza al de menor valor. Y si vendes varios inmuebles con habitualidad, el tratamiento tributario puede cambiar de categoría: ahí conviene asesoría.
Si vas a vender, descarga gratis el checklist para vender tu inmueble (PDF).
Si vendes en dólares, el precio se convierte a soles con el tipo de cambio compra que publica la SBS el día en que cobras: lo explicamos en vendí en dólares: qué tipo de cambio usa SUNAT.
Preguntas frecuentes
¿El 5% se aplica sobre el precio de venta?
No. Se aplica sobre la ganancia: precio de venta menos costo de adquisición actualizado. Confundir ambas cosas lleva a sobreestimar el impuesto varias veces.
¿Cuánto es el impuesto que se paga por vender una casa?
El 5% de la ganancia, calculada como precio de venta menos el costo de compra actualizado con el ICM. Si vendes en S/ 360.000 lo que te costó S/ 299.000 actualizado, pagas S/ 3.050. Si es tu casa habitación, la compraste antes de 2004 o no ganas, pagas cero; y la alcabala, salvo pacto en contrario, le toca al comprador.
¿Dónde encuentro el ICM?
En el portal del Ministerio de Economía y Finanzas, en la sección de índices de corrección monetaria, que se actualiza mensualmente.
¿Cómo pruebo que era mi casa habitación?
Con la documentación del inmueble y el tiempo de propiedad. La condición central es haberlo tenido en propiedad al menos 2 años y que no haya estado destinado exclusivamente a usos comerciales.
¿Y si vendo una casa que heredé?
El tratamiento depende de cómo se determine el costo de adquisición y de si el inmueble califica como casa habitación en cabeza del vendedor. Es uno de los casos donde más conviene consultar antes de firmar.
¿Si vendo mi casa en 2026 tengo que pagar impuestos?
Solo si hay ganancia y no aplica ninguna exoneración. La venta de la casa habitación de una persona natural (al menos 2 años de propiedad y sin uso exclusivo comercial) sigue sin pagar impuesto a la renta en 2026, igual que la de inmuebles comprados antes de 2004. En los demás casos pagas el 5% de la ganancia.
¿Qué pasa si vendo más de dos inmuebles en un año?
Desde la tercera venta en un mismo ejercicio, la ley presume habitualidad y la ganancia deja de tributar como renta de segunda categoría: pasa al régimen de las empresas. Según SUNAT, cuando las unidades están en un mismo edificio, la cochera y el depósito no se cuentan para ese límite.
¿Qué papel le doy al notario si estoy exonerado?
Una declaración jurada de no estar obligado al pago del impuesto, en la que indicas el motivo (casa habitación, compra anterior a 2004 o venta sin ganancia). Si sí te corresponde pagar, le entregas la constancia del Formulario Virtual 1665. Sin uno de los dos, el notario no eleva la escritura.
¿La alcabala la pago yo como vendedor?
No. La alcabala corresponde al comprador. Ver quién paga qué en una compraventa.
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Fuentes
- Rentas de segunda categoría: vendo mi casa — SUNAT
- Preguntas frecuentes – Rentas de segunda categoría (casa habitación, habitualidad, Formulario 1665) — SUNAT Orientación
- Declaración y pago del impuesto por venta de inmuebles — SUNAT Orientación
- Calcular el impuesto a la renta de segunda categoría por venta de inmuebles — SUNAT, Plataforma del Estado Peruano
- MEF — TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF (alcabala y predial)
- La venta de una vivienda queda libre del Impuesto a la Renta en tres situaciones — Gestión
Cómo te ayuda EximiaHaus
El impuesto se calcula sobre la ganancia real, no sobre el precio de venta. Para calcularlo bien:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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