Un contrato de obra debe fijar, como mínimo: alcance con planos y especificaciones anexos, precio y modalidad, cronograma con hitos, pagos contra avance verificado, garantías, penalidades por atraso y la responsabilidad del contratista por vicios. El Código Civil regula esta figura y establece que el contratista responde cinco años por vicios de la construcción, del suelo o de los materiales.
Datos clave
- Anexos obligatorios: planos, especificaciones técnicas y presupuesto con metrados.
- Pagos contra avance verificado, nunca por calendario puro.
- Fondo de garantía: retención de un porcentaje liberado tras la recepción.
- Penalidad por atraso con tope y causales de ampliación de plazo.
- Responsabilidad: 5 años por vicios de construcción, suelo o materiales (Código Civil).
¿Qué cláusulas son imprescindibles?
| Cláusula | Qué debe decir | Por qué |
|---|---|---|
| Alcance | Partidas incluidas y excluidas, con anexos | Evita el "eso no estaba incluido" |
| Precio y modalidad | Suma alzada o administración; reajustes | Define quién asume el sobrecosto |
| Cronograma | Hitos con fechas y entregables | Permite medir el atraso objetivamente |
| Valorizaciones | Cómo se mide el avance y quién lo aprueba | Base del pago |
| Retención | Porcentaje retenido y cuándo se libera | Asegura el levantamiento de observaciones |
| Penalidad | Monto por día de atraso y tope | Da consecuencia real al incumplimiento |
| Recepción | Acta con observaciones y plazo de subsanación | Cierra formalmente la obra |
¿Cuál es el error más común?
Pagar por calendario en vez de por avance. Si pagas el 30% el mes dos sin verificar qué se ejecutó, financias una obra que puede estar al 10%. La regla es simple: se paga lo valorizado y verificado, no lo prometido.
¿Cuánto adelanto es razonable?
El necesario para materiales iniciales, no más, y contra entrega de comprobantes o respaldo. Un adelanto grande sin garantía es la forma clásica de perder dinero en obra pequeña. Si el adelanto es alto, pide carta fianza. Ver qué es una carta fianza.
¿Qué pasa si el constructor abandona la obra?
El contrato debe prever resolución por incumplimiento, entrega de la obra en el estado en que esté, liquidación de lo ejecutado y ejecución de garantías. Sin esas cláusulas, tu única vía es un proceso judicial largo con una obra parada. Ver responsabilidad del constructor.
¿Con factura o sin factura?
Con factura. Además del cumplimiento tributario, el comprobante es prueba del contrato, sustenta el costo de la construcción para la declaratoria de fábrica y, cuando vendas, sirve para acreditar el costo computable frente a Sunat.
Ver también: seguridad en obra: ¿qué debe cumplir tu constructor.
Seguridad, trabajadores y vecinos: también va por escrito
Un accidente en obra o una grieta en la casa de al lado se discuten con lo que dice el contrato. Si el constructor trabaja sin seguro ni registro, el propietario puede terminar asumiendo consecuencias que no esperaba. Incluye cláusulas que obliguen al contratista a:
- Acreditar cómo están contratados sus trabajadores y entregar la constancia del seguro que cubre accidentes de trabajo, en el marco de la Ley 29783.
- Proveer equipos de protección, andamios adecuados, señalización y cerco, aunque la obra sea pequeña.
- Mantener una póliza de daños a terceros y mostrarla si un vecino la pide.
- Si la excavación baja más que el cimiento vecino: avisar al colindante, registrar antes el estado de su predio con fotos, video o un informe profesional, y ejecutar la calzadura con diseño de ingeniería.
Cambios y adicionales: la cláusula que evita la pelea del final
Casi toda obra cambia en el camino: otro acabado, una ventana más, una partida que nadie previó. Si el contrato no dice cómo se manejan esos cambios, cada uno termina en una discusión sobre si estaba incluido o no. Pacta que:
- Todo cambio o adicional se solicita y se aprueba por escrito antes de ejecutarse.
- La aprobación fije el precio, la forma de pago y cuántos días suma al cronograma.
- Lo que se haga sin esa aprobación no genere cobro adicional.
- Los adicionales aprobados entren en la valorización del periodo, con la misma verificación que el resto de la obra.
La regla protege también al constructor: un adicional firmado prueba que le corresponde cobrarlo y que la ampliación de plazo es legítima.
Señales de que el contrato no te protege
- El alcance se describe con frases generales, sin planos ni especificaciones anexos.
- El plazo dice "aproximadamente" o no tiene fechas por hito.
- Las penalidades solo corren contra una de las partes.
- No hay retención de garantía ni acta de recepción con plazo para subsanar observaciones.
- Los pagos van a cuentas de terceros o se hacen sin comprobante.
- No aclara quién compra los materiales, quién aporta herramientas y andamios, ni qué ocurre si hay que rehacer un trabajo mal ejecutado.
Si encuentras alguna, renegóciala antes de firmar: después ya no tendrás con qué exigir. Las obligaciones de seguridad, punto por punto, están en qué debe cumplir tu constructor en seguridad.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de obra debe ser notarial?
No es obligatorio, pero la firma legalizada da fecha cierta y refuerza su valor probatorio.
¿Qué es una valorización?
La medición periódica del avance ejecutado que sirve de base para el pago.
¿Puedo retener dinero al final?
Sí: el fondo de garantía se retiene y se libera tras levantar observaciones.
¿Qué plazo tengo para reclamar vicios?
El Código Civil fija cinco años por vicios de la construcción, del suelo o de los materiales.
¿Los planos van anexos?
Sí, junto con las especificaciones técnicas y el presupuesto: son el alcance del contrato.
Fuentes
- Código Civil peruano — contrato de obra y responsabilidad del contratista
- Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) — normas E.030, E.050, E.060 y E.070
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
- Sunat — comprobantes de pago y obligaciones en contratos de construcción
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