La respuesta corta: si tu ingreso familiar está por debajo de S/ 2.706 y tienes terreno propio, Techo Propio gana sin discusión; si tu ingreso permite pagar una cuota estable, el crédito hipotecario te da acceso a una vivienda que el bono no alcanza a financiar. No es una elección de gusto, es una elección que decide tu ingreso.
Datos clave
- Techo Propio: bono de S/ 33.000 que no se devuelve, tope de ingreso familiar de S/ 2.706 (Sitio Propio) o S/ 3.715 (Vivienda Nueva).
- Crédito hipotecario: sin tope de precio, sin tope de ingreso, pero todo lo que recibes lo devuelves con intereses.
- Tasas 2026: el rango de mercado se movió entre 8,4% y 8,6% TEA; en abril de 2026 se reportaron 7,41% en Scotiabank, 7,74% en BBVA, 7,76% en Interbank y 8,07% en BCP.
- Regla útil: con 8,5% a 20 años, cada S/ 1.000 de cuota mensual sostiene unos S/ 115.000 de crédito.
- El punto medio existe: Crédito Mivivienda con Bono del Buen Pagador, para quien supera el tope de Techo Propio pero quiere subsidio.
Los dos caminos, con el mismo objetivo
Supongamos que la meta es una vivienda de S/ 120.000.
| Concepto | Techo Propio (Sitio Propio) | Crédito hipotecario |
|---|---|---|
| Requisito de ingreso | Máximo S/ 2.706 familiares | Cuanto más alto, mejor; sin tope |
| Aporte propio | S/ 2.475 de ahorro mínimo | S/ 24.000 de inicial (20%) |
| Aporte del Estado | S/ 33.000 que no se devuelven | S/ 0 (o el BBP si va por Mivivienda) |
| Deuda resultante | Solo el faltante, si lo financias | S/ 96.000 |
| Cuota mensual estimada | Ninguna si el bono cubre la obra | ~S/ 830 a 8,5% y 20 años |
| Tiempo hasta tener la vivienda | Depende de la convocatoria | Semanas, si calificas |
¿Por qué no es solo una cuestión de dinero?
Porque el costo de cada camino se paga en monedas distintas. Techo Propio se paga en tiempo y en modestia de la vivienda: esperas una convocatoria y recibes un módulo básico. El crédito se paga en compromiso mensual durante veinte años: eliges dónde y qué, pero quedas atado a una cuota. Quien tiene ingreso suficiente y elige Techo Propio por ahorrarse la cuota suele terminar frustrado; quien no tiene ingreso y se fuerza a un crédito termina en mora.
Ver qué porcentaje del sueldo es una cuota sana.
¿Y si estoy en el medio?
Ese es el caso más frecuente: ingreso de S/ 3.500 a S/ 6.000, sin terreno propio. Ahí no compiten Techo Propio y el crédito libre, sino el Nuevo Crédito Mivivienda con Bono del Buen Pagador, que aporta hasta S/ 27.800 al capital y permite iniciales desde 10%. Ver sus ventajas y desventajas.
Ver también: conviene pagar al contado o con crédito.
Preguntas frecuentes
¿Puedo tener Techo Propio y un crédito a la vez?
Sí. El financiamiento complementario existe justamente para cuando el bono no cubre toda la obra. Ver financiamiento complementario.
¿Qué pasa si mi ingreso sube después de postular?
La calificación se hace con el ingreso declarado y verificado al momento de postular; los cambios posteriores no anulan un bono ya ejecutado.
¿El crédito hipotecario me deja comprar cualquier vivienda?
Sí, siempre que la garantía sea aceptable para el banco y esté inscrita. Ver qué documentos pide el banco.
¿Cuál sale más barato en total?
Techo Propio, porque una parte del costo la asume el Estado. Pero solo está disponible para quien cumple el tope de ingreso.
¿Puedo pasar de Techo Propio a un crédito si no salgo beneficiario?
Sí, y conviene tener ese plan B evaluado desde el inicio. Ver qué pasa si te rechazan.
Si quieres el panorama entero del financiamiento, está en nuestra guía del crédito hipotecario 2026.
Fuentes
- Fondo MIVIVIENDA — Programa Techo Propio
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
- La tasa de créditos hipotecarios alcanzaría niveles inferiores al 8% en Perú — BBVA
- Bono Techo Propio 2026: requisitos y montos — La República, 5 de abril de 2026
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