La ventaja central del Crédito Mivivienda es el Bono del Buen Pagador: dinero del Estado que se descuenta de tu deuda y que llega hasta S/ 27.800 en el tramo de vivienda más económico. La desventaja central es que ese beneficio viene con reglas: hay un tope de valor de vivienda, no puedes tener otra propiedad y la oferta que califica no está en todos los distritos ni en todos los proyectos.
Datos clave
- Bono del Buen Pagador (DS 011-2026-VIVIENDA): S/ 27.800 para viviendas de S/ 69.900 a S/ 99.600; S/ 23.200 hasta S/ 149.200; S/ 21.200 hasta S/ 248.300; S/ 7.900 hasta S/ 367.600.
- Cuota inicial: desde 7,5 % del valor según el Fondo MIVIVIENDA (algunas entidades piden 10 % en los tramos de mayor valor), frente al 20% habitual de la banca comercial.
- Coyuntura 2026: los desembolsos del Nuevo Crédito Mivivienda cayeron a 9.157, el nivel más bajo desde 2020, aunque el mercado total apunta a 28.000 viviendas vendidas.
- Tasas de mercado 2026: promedio hipotecario de la banca en soles de 7,47 % TEA en agosto de 2026 (BCRP), con ofertas desde 7,24% para los mejores perfiles.
- 80% de la oferta de vivienda de interés social está fuera de Lima (MVCS, 24 de agosto de 2026): 52.766 unidades en el interior frente a 13.208 en Lima y Callao.
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Las ventajas, una por una
- El bono baja la deuda, no la cuota inicial. Se aplica como pago del crédito, así que reduce el capital sobre el que corren los intereses durante todo el plazo.
- Inicial desde 7,5 %. Para el mismo inmueble, eso significa menos de la mitad del ahorro previo que en un crédito convencional con 20 % de inicial.
- Plazos largos y cuota en soles. Evitas el riesgo cambiario que sí corres en un crédito en dólares. Ver soles o dólares.
- Hay una versión verde con bono adicional para viviendas sostenibles certificadas. Ver Mivivienda Verde.
- Se puede combinar con el ahorro de tu CTS o el retiro de AFP para la inicial. Ver Retiro del 25 % de la AFP y uso de la CTS para comprar casa en el Perú: requisitos, pasos y cuánto te cuesta (2026).
Para saber cuánto bono te toca con tu precio, usa ¿qué bono de vivienda me toca?.
Las desventajas que conviene mirar antes
| Desventaja | Detalle | Qué hacer |
|---|---|---|
| Tope de valor de vivienda | El bono cae a S/ 7.900 cuando pasas de S/ 248.300 y desaparece sobre S/ 367.600 | Si tu presupuesto es mayor, compara contra un crédito convencional sin restricciones |
| No puedes tener otra propiedad | Ni tú ni tu cónyuge, en ningún lugar del país | Verificar con un certificado negativo de propiedad de Sunarp (S/ 26,40 por titular) |
| Oferta concentrada | Ocho de cada diez unidades sociales están en provincias | Ver dónde hay más oferta en Lima |
| Tasa no siempre mejor | Un buen perfil puede conseguir tasa más baja en un crédito libre | Comparar TCEA, no TEA |
| El bono se pierde si te atrasas | Es "del buen pagador" por algo: hay tramos condicionados al cumplimiento | Ver tramos y montos exactos |
El ejemplo con números
Vivienda de S/ 145.000. Con Mivivienda: inicial de 10% (S/ 14.500), bono de S/ 23.200 aplicado al crédito y deuda efectiva de S/ 107.300. A 8,5% y 20 años, la cuota ronda S/ 930. Sin el programa, con 20% de inicial (S/ 29.000) y sin bono, la deuda es de S/ 116.000 y la cuota S/ 1.006: pagas más y además pusiste el doble de inicial.
El punto de quiebre aparece arriba de S/ 250.000, donde el bono baja a S/ 7.900 y el programa deja de ser el argumento principal.
Preguntas frecuentes
¿El Bono del Buen Pagador se devuelve?
No. Es un subsidio que se aplica como amortización del crédito, siempre que se cumplan las condiciones del programa.
¿Puedo comprar cualquier vivienda con Mivivienda?
No: debe estar dentro de los rangos de valor del programa y ser una vivienda para uso permanente del propietario.
¿Qué pasa si ya tuve un crédito Mivivienda antes?
El programa está dirigido a quienes no han recibido apoyo habitacional previo del Estado. Ver requisitos y montos.
¿Conviene más Mivivienda o un crédito normal?
Por debajo de S/ 250.000 el bono suele ganar; por encima, depende de la tasa que consigas. Ver la guía de crédito hipotecario.
¿Por qué cayeron los desembolsos en 2026?
Se reportaron 9.157 colocaciones, el menor nivel desde 2020, en un año en que el mercado total creció. Ver por qué cayeron.
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Fuentes
- Acerca del Crédito Mivivienda: viviendas de S/ 69.900 a S/ 496.200 y cuota inicial desde 7,5 % — Fondo MIVIVIENDA, consultado el 30-sep-2026
- Resolución 00228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo P-1 (publicidad de predios, texto corregido por la fe de erratas del 24-dic-2025) — Sunarp
- Fondo MIVIVIENDA — Nuevo Crédito MIVIVIENDA
- Decreto Supremo N° 011-2026-VIVIENDA — Diario Oficial El Peruano
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año — Infobae Perú, 11 de agosto de 2026
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
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