Más de ocho de cada diez viviendas que se venden en Lima se compran en planos o en construcción, según los datos de CODIP difundidos en 2026. Es la característica que más define al mercado limeño y la que más se subestima al firmar: quien compra preventa no está comprando un inmueble, está comprando el compromiso de que ese inmueble existirá, con determinadas características, en determinada fecha.
Datos clave
- Más del 80% de las viviendas en Lima se adquiere en planos o en obra (CODIP, 2026).
- 15.477 unidades se comercializaron en Lima y Callao entre enero y junio de 2026, un 26% más que el mismo período del año anterior.
- La mitad de las ventas se concentra en departamentos de 40 a 60 m².
- Cerca del 78% corresponde a unidades de dos y tres dormitorios.
- El dato legal que sostiene todo: la licencia de edificación otorgada no puede ser desconocida por parámetros aprobados después.
¿Por qué tanta gente compra en planos?
Por precio y por forma de pago. La preventa suele ofrecerse por debajo del valor de entrega inmediata y permite pagar la cuota inicial en armadas durante la obra, algo que para muchos compradores es la única manera de reunirla. A cambio, se asume el riesgo de plazo y de cumplimiento.
El descuento no es un regalo: es el precio del riesgo que traslada el desarrollador al comprador. Entenderlo así ayuda a evaluar si el descuento ofrecido compensa el riesgo real del proyecto concreto.
¿Qué verificar antes de pagar la separación?
| Qué revisar | Dónde | Por qué importa |
|---|---|---|
| Licencia de edificación (número y fecha) | Municipalidad distrital | Sin licencia no hay proyecto autorizado |
| Partida registral del terreno | Sunarp | Titularidad, hipotecas y cargas del predio matriz |
| Titular del proyecto y del contrato | Contrato y Sunarp (persona jurídica) | Saber con quién contratas realmente |
| Antecedentes del desarrollador | Proyectos entregados, plazos cumplidos | Historial es el mejor predictor |
| Cronograma y penalidades por atraso | Contrato | Define qué pasa si no entregan a tiempo |
| Condiciones de devolución | Contrato | Qué recuperas si el proyecto no se ejecuta |
¿Qué cláusulas dan más problemas?
Tres, y aparecen una y otra vez.
La fecha de entrega elástica. Un contrato que fija entrega "estimada" sin penalidad efectiva deja al comprador sin herramientas. Busca fecha, prórroga máxima y consecuencia económica del incumplimiento.
Las variaciones de área y acabados. Es normal que existan tolerancias; lo que no es normal es que sean tan amplias que cambien el producto. Revisa el porcentaje admitido y qué pasa si se excede.
La resolución unilateral. Lee con lupa qué puede hacer el desarrollador si tú te atrasas y qué puedes hacer tú si se atrasa él. Cuando esa simetría no existe, ya sabes cómo será la relación.
Nuestra guía sobre arras y separación explica la diferencia entre entregar dinero y quedar protegido, que no es lo mismo.
¿Preventa o entrega inmediata?
Depende de tu horizonte y de tu tolerancia. Si necesitas mudarte pronto o tu prioridad es certeza, la entrega inmediata te da un inmueble que puedes ver, medir y tasar. Si tu horizonte es de dos o tres años y el descuento es real, la preventa puede rendir más.
Un punto a favor del inmueble usado que rara vez se menciona: en un mercado donde el 80% compra en planos, el comprador que quiere mudarse ya tiene menos competencia. Si eres tú quien vende un departamento terminado, ese es tu argumento principal — y conviene decirlo en el anuncio, no dejarlo a la deducción del visitante. Puedes publicarlo en minutos en EximiaHaus.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de viviendas en Lima se vende en planos?
Más del 80% se adquiere en planos o en construcción, según datos de CODIP difundidos en 2026.
¿Es más barato comprar en preventa?
Habitualmente el precio de preventa es menor que el de entrega inmediata, y esa diferencia remunera el riesgo de plazo y cumplimiento que asume el comprador.
¿Qué documento no puede faltar al comprar en planos?
La licencia de edificación vigente del proyecto y la partida registral del terreno. Con esos dos documentos se verifica que el proyecto está autorizado y sobre qué predio se levanta.
¿Qué pasa si el proyecto se atrasa?
Depende de lo pactado. Por eso importa que el contrato fije fecha de entrega, prórroga máxima y penalidad por incumplimiento, además de las condiciones de devolución.
¿Puedo revender antes de la entrega?
Suele hacerse mediante cesión de posición contractual, y muchos contratos la condicionan a autorización del desarrollador y al pago de una comisión. Revísalo antes de comprar si tu plan es salir antes de la entrega.
Fuentes
- Ocho de cada 10 viviendas en Lima se compran en planos o en construcción — RPP (datos CODIP)
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Compradores buscan departamentos más pequeños y elevan 26% las ventas de viviendas en Lima — Gestión (datos CODIP)
- Elecciones municipales 2026: lo que todo proyecto inmobiliario con licencia ya otorgada debe saber — Infobae, 20/07/2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
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