La preventa siempre cuesta menos que la entrega inmediata, y la razón es simple: el comprador le está financiando la obra al desarrollador y asumiendo el riesgo de que algo salga mal. El descuento es el precio de ese servicio.
Datos clave
- Lo que compras: un bien futuro, no un departamento existente.
- Lo que ganas: precio menor y mejor elección de unidad.
- Lo que asumes: tiempo de espera, riesgo de obra y de entrega.
- El descuento se reduce conforme avanza la obra y sube la certeza.
Qué se paga en cada etapa
| Etapa | Certeza para el comprador | Posición de precio | Riesgo asumido |
|---|---|---|---|
| Prelanzamiento | Mínima: proyecto sin licencia firme | La más baja | Alto |
| Preventa con licencia | Media: licencia obtenida | Baja | Medio-alto |
| Punto de equilibrio alcanzado | Alta: la obra arranca | Intermedia | Medio |
| Obra avanzada | Alta: se ve el avance | Cercana a la final | Bajo |
| Entrega inmediata | Total: el bien existe | La más alta | Mínimo |
Cuánto vale el descuento en soles
Sobre un departamento de S/ 400.000 en entrega inmediata, cada escenario de descuento equivale a:
| Descuento de preventa | Precio en preventa | Ahorro | Ahorro en la inicial (20%) |
|---|---|---|---|
| 5% | S/ 380.000 | S/ 20.000 | S/ 4.000 |
| 8% | S/ 368.000 | S/ 32.000 | S/ 6.400 |
| 10% | S/ 360.000 | S/ 40.000 | S/ 8.000 |
| 15% | S/ 340.000 | S/ 60.000 | S/ 12.000 |
Qué entregas a cambio del descuento
Tiempo, primero: entre la separación y las llaves pueden pasar varios años, durante los cuales pagas alquiler o vives donde estás mientras tu capital está comprometido. Riesgo, segundo: atrasos, cambios de especificaciones, y en el peor escenario un proyecto que no arranca.
Y flexibilidad, tercero: salir de una compra en planos antes de la entrega no es tan simple como vender un inmueble terminado. Depende de lo que permita el contrato.
Amplía en por qué se vende en preventa y en en qué etapa conviene comprar.
Ver también: comprar en planos: cuánto capital inmovilizas hasta que te entregan.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto más barato es comprar en planos?
Depende de la etapa: cuanto menos avanzada la obra y menor la certeza, mayor el descuento que ofrece el desarrollador.
¿Conviene entrar en prelanzamiento?
Es donde más se descuenta y donde más riesgo se asume; solo tiene sentido con verificación previa rigurosa del proyecto y la empresa.
¿La preventa siempre sube de precio?
Sube por avance de obra, pero también depende del mercado: no es una ganancia garantizada.
¿Qué pasa si me arrepiento?
Depende del contrato: revisa las condiciones de desistimiento y las penalidades antes de firmar.
¿Puedo negociar en preventa?
Sí, sobre todo en momentos de cierre de campaña o cuando falta poco para el punto de equilibrio.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — normativa de edificaciones y licencias
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — inscripción de bien futuro e independización
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Comprar en planos es una decisión de contrato tanto como de precio. Antes de separar:
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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