La preventa siempre cuesta menos que la entrega inmediata, y la razón es simple: el comprador le está financiando la obra al desarrollador y asumiendo el riesgo de que algo salga mal. El descuento es el precio de ese servicio.
Datos clave
- Lo que compras: un bien futuro, no un departamento existente.
- Lo que ganas: precio menor y mejor elección de unidad.
- Lo que asumes: tiempo de espera, riesgo de obra y de entrega.
- El descuento se reduce conforme avanza la obra y sube la certeza.
Video · 1:04 · ¿Comprar en planos es más barato? Sí, pero… · Ver video
Herramienta del video: Checklist para comprar en planos · Ver en su página
Qué se paga en cada etapa
| Etapa | Certeza para el comprador | Posición de precio | Riesgo asumido |
|---|---|---|---|
| Prelanzamiento | Mínima: proyecto sin licencia firme | La más baja | Alto |
| Preventa con licencia | Media: licencia obtenida | Baja | Medio-alto |
| Punto de equilibrio alcanzado | Alta: la obra arranca | Intermedia | Medio |
| Obra avanzada | Alta: se ve el avance | Cercana a la final | Bajo |
| Entrega inmediata | Total: el bien existe | La más alta | Mínimo |
El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para comprar una casa o departamento.
Cuánto vale el descuento en soles
Sobre un departamento de S/ 400.000 en entrega inmediata, cada escenario de descuento equivale a:
| Descuento de preventa | Precio en preventa | Ahorro | Ahorro en la inicial (20%) |
|---|---|---|---|
| 5% | S/ 380.000 | S/ 20.000 | S/ 4.000 |
| 8% | S/ 368.000 | S/ 32.000 | S/ 6.400 |
| 10% | S/ 360.000 | S/ 40.000 | S/ 8.000 |
| 15% | S/ 340.000 | S/ 60.000 | S/ 12.000 |
Qué entregas a cambio del descuento
Tiempo, primero: entre la separación y las llaves pueden pasar varios años, durante los cuales pagas alquiler o vives donde estás mientras tu capital está comprometido. Riesgo, segundo: atrasos, cambios de especificaciones, y en el peor escenario un proyecto que no arranca.
Y flexibilidad, tercero: salir de una compra en planos antes de la entrega no es tan simple como vender un inmueble terminado. Depende de lo que permita el contrato.
Amplía en por qué se vende en preventa y en en qué etapa conviene comprar.
Ver también: comprar en planos: cuánto capital inmovilizas hasta que te entregan.
El ahorro neto, con la cuenta completa
El descuento de la tabla anterior es bruto. Para saber cuánto ahorras de verdad hay que comparar las dos compras completas y sumar lo que deja de rendir tu dinero mientras esperas. Con el escenario de 10%:
- Precio en preventa: S/ 360.000, frente a S/ 400.000 en entrega.
- Diferencia bruta: S/ 40.000.
- Alcabala: la pagas en las dos compras, así que no resta al ahorro. Calculada sobre el precio completo, serían S/ 9.150 en preventa y S/ 10.350 en entrega inmediata: el 3% sobre lo que excede las 10 UIT, con la UIT de 2026 en S/ 5.500. Si en los dos casos le compras a la constructora en primera venta, la alcabala solo grava la parte del precio que corresponde al terreno, así que las dos cifras bajan y la diferencia entre ellas también.
- Gastos de cierre: unos S/ 4.000 entre notaría, registro y trámites, que también pagas en las dos compras. Tampoco restan al ahorro.
Con eso, la diferencia de precio se mantiene casi entera: S/ 40.000, más hasta S/ 1.200 de alcabala que te ahorras por pagar un precio menor. Lo que sí resta es el costo del dinero inmovilizado. Si la inicial de S/ 72.000 queda comprometida dos años y la comparas con una referencia conservadora de 6% anual, dejas de ganar más de S/ 8.640, y el ahorro neto queda en unos S/ 31.360, o hasta S/ 1.200 más por la alcabala menor. Réstale además el alquiler que sigues pagando mientras no te entregan, si es tu caso. El detalle está en cuánto sube el precio entre la preventa y la entrega.
Cómo reducir el riesgo a cambio del descuento
La compra en planos concentra los reclamos inmobiliarios ante Indecopi, sobre todo por falta de idoneidad e información insuficiente. En todo el sector, la entidad registró 724 sanciones por 1.912,86 UIT en 2025 y, según su nota del 8 de junio de 2026, 269 sanciones por 592,84 UIT en lo que iba del año. Antes de firmar, exige cinco documentos:
- Licencia de edificación vigente de ese proyecto.
- Partida registral del terreno, para ver quién es el dueño y qué cargas tiene.
- Contrato con planos y memoria de acabados anexados, no descritos de palabra.
- Cláusula de penalidad por retraso, con monto y forma de cálculo.
- Cláusula de devolución si tu crédito no se aprueba por una causa que no depende de ti.
Revisa también la tolerancia de área: la diferencia permitida entre lo que compras y lo que te entregan.
¿A quién le conviene cada opción?
La preventa tiene sentido si tienes dónde vivir durante la obra y tu presupuesto aguanta un retraso de seis meses sin desarmarse. Además, puedes elegir piso, vista y orientación antes de que se agoten, y, como en toda unidad nueva, el constructor responde cinco años por vicios de construcción, según el artículo 1784 del Código Civil.
La entrega inmediata es mejor si necesitas mudarte en una fecha fija o si pagas un alquiler al límite de tu capacidad. Pagas más, pero ves exactamente lo que compras y no dependes del avance de una obra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto más barato es comprar en planos?
Depende de la etapa: cuanto menos avanzada la obra y menor la certeza, mayor el descuento que ofrece el desarrollador.
¿Conviene entrar en prelanzamiento?
Es donde más se descuenta y donde más riesgo se asume; solo tiene sentido con verificación previa rigurosa del proyecto y la empresa.
¿La preventa siempre sube de precio?
Sube por avance de obra, pero también depende del mercado: no es una ganancia garantizada.
¿Qué pasa si me arrepiento?
Depende del contrato: revisa las condiciones de desistimiento y las penalidades antes de firmar.
¿Puedo negociar en preventa?
Sí, sobre todo en momentos de cierre de campaña o cuando falta poco para el punto de equilibrio.
Seguir leyendo
- Cambiar los acabados de un departamento en planos: cuánto cuesta y qué se puede
- Comprar un departamento en planos en el Perú: guía completa 2026 (ventajas, riesgos, contrato y entrega)
Tenemos el modelo de contrato de compraventa de bien futuro (departamento en planos) en Word, con las cláusulas explicadas.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — normativa de edificaciones y licencias
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — inscripción de bien futuro e independización
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Comprar en planos es una decisión de contrato tanto como de precio. Antes de separar:
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
