En una sala de ventas se habla de acabados, áreas comunes, formas de pago y fecha de entrega. La estructura —lo único que decide si el edificio se mantiene en pie— rara vez aparece en la conversación. Estas diez preguntas la ponen sobre la mesa. No son un examen ni una trampa: en un proyecto formal, todas tienen respuesta documentada, y la disposición del vendedor a darlas ya te dice bastante.
Cómo hacer estas preguntas
- Por escrito. Correo o WhatsApp, para que quede registro de lo respondido.
- Al área técnica, si hace falta. El ejecutivo comercial puede no saberlas, y está bien: pide que las derive.
- Pidiendo el documento, no la afirmación. "Sí, tiene estudio de suelos" no equivale a ver el estudio.
- Antes de la separación, no después. Una vez entregadas las arras, la posición negociadora cambia.
Las diez preguntas
1. ¿Cuál es el sistema estructural del edificio? Respuesta esperada: pórticos, muros estructurales o placas, albañilería confinada, muros de ductilidad limitada. Qué significa cada uno está en sistemas estructurales explicados.
2. ¿Bajo qué versión de la Norma E.030 se diseñó el proyecto? La norma se actualizó por RM N.º 183-2026-VIVIENDA en mayo de 2026. Un proyecto en curso pudo diseñarse con la versión previa, lo cual es legítimo — pero conviene saberlo.
3. ¿Puedo ver el estudio de mecánica de suelos? En obra formal existe y es exigido por la Norma E.050. Pide ver el documento, no un resumen.
4. ¿Qué tipo de suelo arrojó y cómo se resolvió la cimentación? Zapatas, platea, pilotes. Debe coincidir con lo que recomienda el estudio.
5. ¿Quién es el ingeniero estructural del proyecto y cuál es su colegiatura? Es información pública y verificable.
| Pregunta | Buena señal | Señal de alerta |
|---|---|---|
| Sistema estructural | Respuesta específica y coherente con la altura | "Es antisísmico" sin más detalle |
| Estudio de suelos | Entregan copia del documento firmado | "Lo tiene la constructora" y nunca llega |
| Licencia de edificación | Número y modalidad, verificable en la municipalidad | "Está en trámite" en obra ya avanzada |
| Supervisión de obra | Nombre del supervisor y frecuencia de visitas | No hay supervisión externa definida |
| Ensayos de concreto | Existen certificados por vaciado | No se registran ensayos |
6. ¿Cuál es el número de licencia de edificación y en qué modalidad se aprobó? La Ley N.º 29090 establece cuatro modalidades de aprobación. El número se verifica en la municipalidad distrital.
7. ¿Quién supervisa la obra y con qué frecuencia? La verificación técnica municipal es obligatoria en el cien por ciento de las licencias otorgadas, pero además todo proyecto serio tiene supervisión propia.
8. ¿Se hacen ensayos de resistencia del concreto por vaciado? Es práctica estándar. Los certificados existen o no existen.
9. ¿El edificio tiene junta sísmica con las edificaciones vecinas? Evita el golpeteo entre estructuras contiguas durante un sismo.
10. ¿Qué garantía ofrece la constructora sobre la estructura y por cuánto tiempo? Más allá de lo que ofrezcan, el Código Civil peruano establece la responsabilidad del contratista si dentro de los cinco años de aceptada la obra esta se destruye, presenta peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción. Lo detallamos en responsabilidad del constructor.
¿Qué hago con las respuestas?
Guárdalas. Un correo del vendedor afirmando características técnicas del proyecto es un documento útil si más adelante lo entregado no coincide con lo ofrecido. Y contrasta lo que te dicen con lo que figura en el expediente municipal: la licencia y sus planos son públicos.
Si el proyecto es serio, este intercambio no lo incomoda — al contrario, suele responder con detalle porque es su diferencial. Si incomoda, ya obtuviste la información más importante.
¿Y en vivienda usada?
Las preguntas se dirigen al propietario y a la junta de propietarios, y se suman dos: historial de daños en sismos anteriores y modificaciones estructurales realizadas en el edificio. El resto del proceso está en el checklist sísmico del comprador y en qué exigir en preventa.
Preguntas frecuentes
¿Es normal preguntar por la estructura en una sala de ventas?
Sí. Son datos del expediente técnico del proyecto y en una obra formal están disponibles. La disposición a entregarlos es, en sí misma, información sobre el desarrollador.
¿Qué respuesta debería preocuparme?
Las genéricas del tipo "es antisísmico" sin especificar sistema estructural, la ausencia de estudio de mecánica de suelos y la licencia "en trámite" con la obra ya avanzada.
¿Puedo verificar la licencia de edificación por mi cuenta?
Sí. La licencia se otorga por la municipalidad distrital y su existencia y alcance pueden consultarse ante esa entidad.
¿Qué garantía tengo sobre la estructura?
Además de la garantía comercial que ofrezca la constructora, el Código Civil establece la responsabilidad del contratista si dentro de los cinco años desde la aceptación de la obra esta se destruye total o parcialmente, amenaza ruina o presenta graves defectos por vicio de la construcción.
¿Conviene hacer estas preguntas antes o después de separar?
Antes. Una vez entregada la separación o las arras, la posición negociadora del comprador se debilita.
Fuentes
- ¿Estás seguro de que tu nuevo departamento resistirá un gran sismo? Claves reales que debes revisar antes de comprar en Perú — Nexo Inmobiliario
- Ley N.º 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones — texto completo
- Verificación técnica de licencias de edificación — Reglamento aprobado por DS 002-2017-VIVIENDA
- Norma Técnica E.050 Suelos y Cimentaciones — Reglamento Nacional de Edificaciones (RM 406-2018-VIVIENDA)
- Resolución Ministerial N.º 183-2026-VIVIENDA — Norma Técnica E.030 Diseño Sismorresistente
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