La mitad de las ventas de departamentos en Lima y Callao se concentra en unidades de entre 40 y 60 m², y cerca del 78% corresponde a viviendas de dos y tres dormitorios, según CODIP. En el primer semestre de 2026 se comercializaron 15.477 unidades, un 26% más que un año antes. El departamento compacto dejó de ser una categoría de nicho para convertirse en el producto central del mercado limeño.
Datos clave
- 50% de las ventas se concentra en el rango de 40 a 60 m² (CODIP).
- 78% de las unidades vendidas tiene dos o tres dormitorios.
- 15.477 unidades comercializadas en Lima y Callao en el primer semestre de 2026, +26% interanual.
- Ticket promedio: S/ 435.630 y área media de 63,9 m² en ese semestre.
- Motor de la tendencia: la cuota mensual que el comprador puede pagar, no la preferencia estética.
¿Por qué se achicaron los departamentos?
Porque el comprador no compra metros: compra una cuota mensual que le entre en el presupuesto. Cuando el precio por m² sube más rápido que los ingresos, la manera de mantener el producto vendible es reducir el área. Es la misma aritmética en todas las ciudades del mundo con presión de precios, y explica por qué la tendencia se sostiene incluso cuando el mercado crece.
El segundo motor es demográfico: hogares más pequeños, más personas solteras, parejas jóvenes sin hijos o con uno. El departamento de tres dormitorios grande dejó de ser el estándar aspiracional único.
¿Un compacto es buena compra?
| Criterio | Ventaja del compacto | Punto de cuidado |
|---|---|---|
| Liquidez de reventa | Es el segmento con más demanda | También es donde hay más oferta compitiendo |
| Rentabilidad de alquiler | Menor ticket, renta proporcionalmente alta | Rotación de inquilinos más frecuente |
| Costo de mantenimiento | Menor por m² | Depende de las áreas comunes del edificio |
| Uso familiar | Suficiente para 1 a 3 personas | Poco margen si la familia crece |
| Distribución | Diseños optimizados | Ambientes sin ventilación o sin tendal arruinan el uso |
¿Qué revisar específicamente en un departamento pequeño?
Cuatro detalles que en 90 m² pasan desapercibidos y en 45 m² definen la vida diaria:
- Ventilación e iluminación natural de cada ambiente, en especial dormitorios interiores.
- Zona de lavandería o tendal: su ausencia obliga a resolverla dentro del área útil.
- Almacenamiento: closets, depósito, altura de techo aprovechable.
- Áreas comunes reales, no renderizadas: en compactos, el edificio compensa lo que el departamento no tiene.
¿Y si tengo un departamento grande para vender?
No es mala noticia, es una noticia de posicionamiento. Compites en un segmento con menos oferta y menos competencia directa, pero con un universo de compradores más chico y más exigente. Dos consecuencias prácticas: el precio tiene que estar bien puesto desde el primer día —los inmuebles grandes castigan mucho el reajuste tardío— y la presentación tiene que mostrar el espacio, que es justamente tu ventaja.
Para lo primero, valida el precio con comparables en el Valorizador Inmobiliario. Para lo segundo, el recorrido en video hace más que veinte fotos: lo explicamos en fotos o video.
¿Conviene invertir en compactos para alquilar?
Es el segmento con mayor profundidad de demanda, tanto de compra como de alquiler, y con menor ticket de entrada. A cambio, tiene más rotación de inquilinos y más competencia al momento de alquilar. La decisión concreta debería salir de un cálculo de rentabilidad con vacancia incluida, no del titular de mercado; nuestra guía de cómo calcular el ROI tiene la fórmula.
Preguntas frecuentes
¿Qué tamaño de departamento se vende más en Lima?
Los de 40 a 60 m² concentran alrededor de la mitad de las ventas de Lima y Callao, según CODIP, y cerca del 78% de las unidades vendidas tiene dos o tres dormitorios.
¿Cuál es el ticket promedio de una vivienda en Lima?
S/ 435.630 con un área media de 63,9 m² en el primer semestre de 2026, según CODIP.
¿Los departamentos compactos se revenden bien?
Tienen la mayor demanda del mercado, lo que favorece la liquidez, pero también enfrentan más oferta comparable. El precio y la presentación deciden más que en otros segmentos.
¿Qué es lo más importante al elegir un compacto?
La distribución: ventilación e iluminación por ambiente, espacio de lavandería y almacenamiento. En áreas pequeñas, un metro mal resuelto pesa mucho más que en un departamento grande.
¿Por qué crecen las ventas si los precios suben?
Porque el producto se ajusta al presupuesto: al reducir el área se mantiene la cuota mensual dentro de lo que el comprador puede pagar. Por eso las ventas crecieron 26% en el primer semestre de 2026 con áreas medias más chicas.
Fuentes
- Compradores buscan departamentos más pequeños y elevan 26% las ventas de viviendas en Lima — Gestión (datos CODIP)
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Ocho de cada 10 viviendas en Lima se compran en planos o en construcción — RPP (datos CODIP)
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año y el mercado inmobiliario tendría avance de doble dígito — Infobae, 11/08/2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
En el segmento más competido de Lima, el precio bien puesto y la ficha bien hecha deciden la venta:
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