El valor máximo de una vivienda de interés social en 2026 es S/ 136.100 para un departamento desde 40 m², según el Decreto Supremo N° 012-2026-VIVIENDA. Eso significa un techo de S/ 3.402 por metro cuadrado. Cruzar ese número con el precio real de cada distrito responde de una vez la pregunta de dónde alcanza el programa.
Datos clave
- S/ 136.100: tope de vivienda de interés social en multifamiliar desde 40 m² (S/ 3.402/m²).
- S/ 109.100: tope para vivienda unifamiliar desde 35 m² (S/ 3.117/m²).
- Bono del Buen Pagador: hasta S/ 27.800 en el tramo de S/ 69.900 a S/ 99.600.
- Cuota inicial: desde 7,5% en el Nuevo Crédito Mivivienda.
- Promedio de Lima: S/ 6.886 por m², el doble del techo del programa.
Dónde entra el programa y dónde no
| Distrito | Precio por m² | ¿Entra en el tope de S/ 3.402? |
|---|---|---|
| Villa María del Triunfo | desde S/ 2.400 | Sí, con margen amplio |
| Carabayllo | desde S/ 2.700 | Sí, con margen |
| Ventanilla | ~S/ 2.700 | Sí, con margen |
| Ate | desde S/ 2.800 | Sí, en sus zonas de menor precio |
| San Martín de Porres | S/ 2.956 | Sí, ajustado |
| Callao | S/ 3.163 | Sí, ajustado |
| Los Olivos | S/ 3.488 | En el límite |
| San Juan de Miraflores | S/ 3.783 | Solo en zonas puntuales |
| Bellavista | S/ 4.352 | No |
| Breña | S/ 5.520 | No |
| Cercado de Lima | S/ 5.910 | No para VIS; sí para Mivivienda |
Cálculo de EximiaHaus: tope de S/ 136.100 ÷ 40 m² = S/ 3.402/m² (DS 012-2026-VIVIENDA), contrastado con los precios de abril de 2026 (La República, 13-05-2026), julio de 2026 (especial Metro Cuadrado) y el primer semestre de 2026 para el Cercado (CODIP vía Gestión).
La diferencia entre vivienda social y Mivivienda
Se confunden todo el tiempo y no son lo mismo. La vivienda de interés social tiene el tope de S/ 136.100 y apunta al tramo de ingresos más bajo, con el Bono Familiar Habitacional de Techo Propio. El Nuevo Crédito Mivivienda llega hasta S/ 367.600 según la escala del Bono del Buen Pagador, exige cuota inicial desde 7,5% y evaluación crediticia bancaria. Por eso en el Cercado de Lima, con proyectos desde S/ 178.800, no entra la VIS pero sí entra Mivivienda.
La comparación completa está en Mivivienda vs. Techo Propio.
Por qué el tope define dónde se construye
Un desarrollador que quiere vender dentro del programa necesita que el precio del suelo, la construcción y su margen quepan por debajo de S/ 3.402 por metro cuadrado. En Lima Norte, Lima Sur y el Callao ese número todavía cierra; en Lima Moderna es imposible. Esa es la razón de fondo por la que la oferta nueva de vivienda social se concentra en los distritos periféricos y no en el centro.
Los montos y tramos vigentes están en vivienda social 2026: nuevos topes y bonos, y los requisitos, en qué es Techo Propio y quién califica.
El requisito que más postulaciones frena
No es la cuota inicial: es la evaluación crediticia. Una deuda pequeña en cobranza, una tarjeta impaga o un aval mal asumido bajan la calificación y detienen el crédito, aunque el precio de la vivienda entre en el tope. Revisar el historial con tiempo permite corregirlo antes de postular, no después.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el tope de la vivienda social en 2026?
S/ 136.100 para departamento en edificio multifamiliar, conjunto residencial o quinta con área desde 40 m², y S/ 109.100 para vivienda unifamiliar desde 35 m².
¿A cuánto por m² equivale ese tope?
A S/ 3.402 por metro cuadrado en el caso de 40 m², y a S/ 3.117 en el de la unifamiliar de 35 m².
¿En qué distritos de Lima alcanza?
Principalmente en Villa María del Triunfo, Carabayllo, Ventanilla, las zonas de menor precio de Ate, San Martín de Porres y el Callao. En Lima Moderna no alcanza.
¿Y si mi presupuesto es mayor?
Entonces el programa que corresponde es el Nuevo Crédito Mivivienda, que llega hasta S/ 367.600 con Bono del Buen Pagador según tramo y cuota inicial desde 7,5%.
¿Qué me puede dejar fuera aunque el precio calce?
La evaluación crediticia. Deudas en cobranza, tarjetas impagas o avales asumidos bajan la calificación y frenan el crédito.
Fuentes
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
- Fondo Mivivienda — Nuevo Crédito Mivivienda y Bono del Buen Pagador
- Metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización — La República (13-05-2026)
- ¿Cuáles son los distritos más caros y baratos para vivir en Lima? — especial Metro Cuadrado, La República (02-07-2026)
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