Techo Propio tiene tres modalidades —Adquisición de Vivienda Nueva, Construcción en Sitio Propio y Mejoramiento de Vivienda— pero el desglose oficial de los 45.100 bonos entregados en 2025 se reparte entre solo dos: 32.671 en sitio propio y 12.429 en vivienda nueva. Esas dos cifras suman exactamente el total reportado. Mientras tanto, el déficit al que apunta la tercera modalidad —viviendas que existen pero son inadecuadas— es el más grande del país: 1,3 millones de unidades. Esa asimetría es el dato más incómodo de la política habitacional peruana, y casi nadie la señala.
Datos clave
- Déficit habitacional total del Perú: 1,9 millones de viviendas (ASPAI, enero de 2026).
- Déficit cuantitativo (faltan viviendas): 587.000 unidades.
- Déficit cualitativo (la vivienda existe pero es inadecuada): 1,3 millones de unidades.
- BFH otorgados en 2025: 45.100, por S/ 1.721 millones.
- Desglose reportado: 32.671 en Construcción en Sitio Propio (más de S/ 1.132 millones) y 12.429 en Adquisición de Vivienda Nueva (más de S/ 589 millones).
- Qué es Mejoramiento de Vivienda: la modalidad para ampliar, terminar o corregir una vivienda ya existente, ejecutada por una entidad técnica.
¿Qué es exactamente el déficit cualitativo?
Es la vivienda que existe pero no cumple. Techos precarios, muros sin refuerzo, hacinamiento, falta de agua o desagüe dentro del predio, pisos de tierra. La familia tiene dónde vivir; lo que no tiene es una vivienda adecuada.
Cuando el déficit es cualitativo, construir una casa nueva no resuelve el problema: lo que hace falta es intervenir la que ya está. Y eso, en el diseño del programa, es exactamente la modalidad de Mejoramiento de Vivienda.
| Componente del déficit | Magnitud | Modalidad que le corresponde |
|---|---|---|
| Cuantitativo — faltan viviendas | 587.000 | Adquisición de Vivienda Nueva y Construcción en Sitio Propio |
| Cualitativo — la vivienda es inadecuada | 1.300.000 | Mejoramiento de Vivienda |
| Total | 1.900.000 | — |
¿Cómo funciona la modalidad de Mejoramiento de Vivienda?
Igual que Construcción en Sitio Propio en su mecánica: se postula con un grupo familiar, se acredita ingreso y ahorro, y la obra la ejecuta una entidad técnica registrada —el propio Fondo MIVIVIENDA define a la ET como quien promueve, desarrolla, construye o supervisa proyectos habitacionales en las modalidades de Construcción en Sitio Propio y Mejoramiento de Vivienda—.
La diferencia está en el objeto: aquí no se levanta un módulo nuevo, se interviene el existente. Ampliación de ambientes, terminación de una obra a medias, reemplazo de techo, mejora de instalaciones.
¿Por qué se usa tan poco?
No hay una respuesta oficial, pero sí tres explicaciones plausibles que se refuerzan entre sí y que conviene enunciar como lo que son —hipótesis razonables, no datos—:
La visibilidad política. Una casa nueva se inaugura; un techo reemplazado, no. Los programas que producen unidades contables tienen más tracción presupuestal que los que mejoran unidades existentes.
La exigencia registral. Mejorar exige la misma formalidad que construir: título inscrito, libre de cargas, a nombre del grupo familiar. Buena parte del parque con déficit cualitativo es justamente el parque informal, y ahí el requisito se vuelve barrera.
La economía de la entidad técnica. Una obra de mejoramiento es más pequeña, más dispersa y más difícil de estandarizar que un módulo nuevo replicado. Para la ET, el margen por expediente es menor.
¿Qué implicancia tiene esto para una familia concreta?
Una muy práctica: si tu vivienda existe y el problema es su condición, la ruta natural del subsidio es la menos transitada, y eso significa menos oferta de entidades técnicas dispuestas y menos información disponible. Conviene entrar con la tarea hecha.
Y también significa que, en muchos casos, la decisión real no es "bono o nada": es comparar el costo de mejorar con recursos propios contra el tiempo y la formalidad que exige el subsidio. Una intervención de S/ 15.000 bien dirigida puede resolver más que esperar tres convocatorias.
¿Mejorar la vivienda aumenta su valor?
Sí, pero no todas las mejoras rinden igual. Lo que más mueve el valor de una vivienda en el Perú es lo que la vuelve formal y segura —declaratoria de fábrica inscrita, instalaciones en regla, estructura sin patologías— antes que los acabados. Un tercer piso construido sin licencia, por ejemplo, suele restar valor en lugar de sumarlo: lo explicamos en pisos adicionales y azoteas sin licencia.
Si vas a invertir en mejorar, vale la pena saber desde qué base partes. El Valorizador Inmobiliario te da un rango con comparables reales de tu zona, y una tasación profesional sirve cuando el número tiene que sostenerse ante un banco o una notaría.
¿Y el reforzamiento estructural?
Es una necesidad distinta y tiene su propio instrumento. El Bono de Protección de Viviendas Vulnerables (BPVVRS) financia reforzamiento estructural con montos de S/ 21.000, S/ 21.600 o S/ 22.600 según el tipo de intervención. No se confunde con Techo Propio ni compite con él. Los detalles están en el Bono de Protección de Viviendas Vulnerables 2026.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la modalidad de Mejoramiento de Vivienda de Techo Propio?
Es la modalidad destinada a intervenir una vivienda ya existente —ampliarla, terminarla o corregir sus deficiencias— con ejecución a cargo de una entidad técnica registrada ante el Fondo MIVIVIENDA.
¿Cuál es el déficit cualitativo de vivienda en el Perú?
1,3 millones de unidades, sobre un déficit habitacional total de 1,9 millones, según la radiografía de la vivienda publicada por ASPAI en enero de 2026. El déficit cuantitativo es de 587.000 unidades.
¿Cuántos bonos se entregaron en cada modalidad en 2025?
El balance oficial reporta 45.100 bonos por S/ 1.721 millones, con 32.671 familias en Construcción en Sitio Propio (más de S/ 1.132 millones) y 12.429 hogares en Adquisición de Vivienda Nueva (más de S/ 589 millones).
¿Necesito título de propiedad para mejorar mi vivienda con el bono?
Sí. Como en Construcción en Sitio Propio, se exige que el inmueble esté inscrito a nombre del grupo familiar y libre de cargas y gravámenes.
¿El bono de mejoramiento sirve para reforzar mi casa contra sismos?
Para reforzamiento estructural existe un instrumento específico, el Bono de Protección de Viviendas Vulnerables, con montos de S/ 21.000 a S/ 22.600 según la intervención. Es distinto del Bono Familiar Habitacional de Techo Propio.
Fuentes
- 52 mil familias accedieron a bonos de Techo Propio y Crédito Mivivienda en 2025 — Infobae, 25/12/2025
- Radiografía de la vivienda en el Perú: principales indicadores, problemática y oportunidades — ASPAI, enero de 2026
- Dinámica del déficit habitacional en el Perú — Documento de trabajo del Fondo MIVIVIENDA (PDF)
- Consulta de Entidades Técnicas del Programa Techo Propio — Fondo MIVIVIENDA
- Bono Familiar Habitacional — Fondo MIVIVIENDA
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