Desde el 1 de enero de 2026 las rentas de primera categoría se imputan al ejercicio en que se perciben, por la Ley N.° 32430. Antes regía el criterio de lo devengado y el propietario pagaba impuesto por un alquiler que el inquilino nunca le había entregado. La tasa no cambió: sigue siendo un 5 % efectivo.
Datos clave
- Qué cambió: el criterio de imputación, de devengado a percibido.
- Desde cuándo: 1 de enero de 2026.
- Qué no cambió: la tasa (6,25 % sobre el 80 %, 5 % efectivo) ni el Formulario Virtual N.° 1683.
- Efecto directo: el mes de mora del inquilino ya no genera pago a cuenta.
- Efecto indirecto: la fecha de cobro pasa a ser un dato tributario, no solo administrativo.
¿Por qué importaba tanto?
Porque el propietario con un inquilino moroso tenía un problema doble: no cobraba y además financiaba al Estado el impuesto de un ingreso inexistente. En un alquiler de S/ 2.000 mensuales eran S/ 100 al mes de plata propia. Con el nuevo criterio, ese desembolso desaparece mientras no haya cobro.
| Escenario | Antes de 2026 | Desde 2026 |
|---|---|---|
| Inquilino paga puntual | Se declara y paga | Igual |
| Inquilino no paga ese mes | Se declaraba igual | No se declara ese mes |
| Paga tres meses juntos | Ya estaba pagado el impuesto | Se declara todo en el mes del cobro |
| Deuda que nunca se cobra | Impuesto pagado sin ingreso | Sin impuesto por lo no percibido |
Elaboración de EximiaHaus sobre el cambio introducido por la Ley N.° 32430, vigente desde el 01/01/2026.
¿Qué conviene ajustar en el contrato?
Dos cosas. Primero, dejar clarísima la fecha y el medio de pago, porque ahora la fecha de percepción define el período tributario. Segundo, cobrar por transferencia: el extracto bancario se vuelve la prueba de cuándo percibiste. Las cláusulas que conviene revisar están en las cláusulas nuevas del contrato de alquiler por la Ley 32430.
¿Esto vuelve más fácil no declarar?
Al contrario. Justamente porque el momento del cobro define la obligación, el rastro del cobro es lo que SUNAT mira. Las transferencias, los recibos y la información que reporta el propio inquilino cuando sustenta gasto arman un cruce difícil de sostener con "no me pagaron".
¿Cambia algo para el inquilino?
En su obligación de pagar el alquiler, nada. Lo que cambia es que su puntualidad ahora tiene efecto tributario en la otra parte, lo que en la práctica endurece la conversación con el moroso. Y si la mora se vuelve crónica, el camino es el de siempre: requerimiento, y si no hay solución, desalojo. Está en cuánto demora recuperar tu inmueble de un inquilino moroso.
Preguntas frecuentes
¿Bajó el impuesto al alquiler en 2026?
No. La tasa efectiva sigue siendo 5 % de lo cobrado.
¿Aplica a subarrendamiento?
Las reglas de primera categoría alcanzan también al subarrendador.
¿Y los meses de 2025 que quedaron impagos?
Se rigen por las reglas vigentes en su momento; conviene revisar caso por caso.
¿Debo avisar a SUNAT que el inquilino no pagó?
No hay un aviso especial; simplemente no se declara ese período por ese predio.
¿Sirve tener el contrato legalizado?
Ayuda como prueba de la relación y de los montos pactados.
Fuentes
- SUNAT — Rentas de primera categoría (arrendamiento)
- Ley N.° 32430 — criterio de lo percibido para rentas de primera categoría
- Texto Único Ordenado del Código Tributario
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