Desde el 1 de enero de 2026 las rentas de primera categoría se imputan al ejercicio en que se perciben, por la Ley N.° 32430. Antes regía el criterio de lo devengado y el propietario pagaba impuesto por un alquiler que el inquilino nunca le había entregado. La tasa no cambió: sigue siendo un 5 % efectivo.
Datos clave
- Qué cambió: el criterio de imputación, de devengado a percibido.
- Desde cuándo: 1 de enero de 2026.
- Qué no cambió: la tasa (6,25 % sobre el 80 %, 5 % efectivo) ni el Formulario Virtual N.° 1683.
- Efecto directo: el mes de mora del inquilino ya no genera pago a cuenta.
- Efecto indirecto: la fecha de cobro pasa a ser un dato tributario, no solo administrativo.
¿Por qué importaba tanto?
Porque el propietario con un inquilino moroso tenía un problema doble: no cobraba y además financiaba al Estado el impuesto de un ingreso inexistente. En un alquiler de S/ 2.000 mensuales eran S/ 100 al mes de plata propia. Con el nuevo criterio, ese desembolso desaparece mientras no haya cobro.
| Escenario | Antes de 2026 | Desde 2026 |
|---|---|---|
| Inquilino paga puntual | Se declara y paga | Igual |
| Inquilino no paga ese mes | Se declaraba igual | No se declara ese mes |
| Paga tres meses juntos | Ya estaba pagado el impuesto | Se declara todo en el mes del cobro |
| Deuda que nunca se cobra | Impuesto pagado sin ingreso | Sin impuesto por lo no percibido |
Elaboración de EximiaHaus sobre el cambio introducido por la Ley N.° 32430, vigente desde el 01/01/2026.
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con precio, contrato, inquilino, impuesto y desalojo en 2026, está en cómo alquilar mi departamento: la guía completa 2026.
¿Qué conviene ajustar en el contrato?
Dos cosas. Primero, dejar clarísima la fecha y el medio de pago, porque ahora la fecha de percepción define el período tributario. Segundo, cobrar por transferencia: el extracto bancario se vuelve la prueba de cuándo percibiste. Las cláusulas que conviene revisar están en las cláusulas nuevas del contrato de alquiler por la Ley 32430.
¿Esto vuelve más fácil no declarar?
Al contrario. Justamente porque el momento del cobro define la obligación, el rastro del cobro es lo que SUNAT mira. Las transferencias, los recibos y la información que reporta el propio inquilino cuando sustenta gasto arman un cruce difícil de sostener con "no me pagaron".
¿Cambia algo para el inquilino?
En su obligación de pagar el alquiler, nada. Lo que cambia es que su puntualidad ahora tiene efecto tributario en la otra parte, lo que en la práctica endurece la conversación con el moroso. Y si la mora se vuelve crónica, el camino es el de siempre: requerimiento, y si no hay solución, desalojo. Está en Desalojo en 2026: cuánto cuesta, cuánto demora y por qué vía.
¿Qué normas sostienen el cambio?
Conviene tener ubicadas las piezas, porque son las que vas a citar si SUNAT te pide explicaciones o si discutes el tema con tu contador:
- Ley 32430, conocida como de arrendamiento justo. Se publicó el 21 de agosto de 2025 y modifica el Decreto Legislativo 774, Ley del Impuesto a la Renta.
- Vigencia: el nuevo criterio se aplica a las rentas de primera categoría desde el 1 de enero de 2026.
- Decreto Supremo 012-2026-EF, publicado en El Peruano el 6 de febrero de 2026. Adecuó el reglamento del impuesto y recogió además la Ley 32541, referida a los pagos a cuenta.
Un detalle práctico del reglamento: puedes pagar dentro del cronograma mensual que te toca según tu RUC o hacerlo en el mismo mes en que recibes el dinero. Para quien cobra de forma irregular, esa segunda opción ordena bastante las cuentas.
Un ejemplo mes a mes
Toma un departamento alquilado en S/ 1.300 mensuales. El 5 % de esa renta son S/ 65. Supón que el inquilino paga enero, deja pasar febrero y marzo, y en abril se pone al día con todo:
- Enero: cobras S/ 1.300 y pagas S/ 65, igual que con la regla anterior.
- Febrero y marzo: no entra dinero y no pagas nada. Con el criterio antiguo habrías desembolsado S/ 65 cada mes.
- Abril: recibes S/ 3.900 de golpe y pagas S/ 195, el 5 % de lo que efectivamente entró.
Al cerrar el año, el total puede terminar siendo el mismo. La diferencia está en que ya no adelantas impuesto con tu propio dinero mientras esperas un pago que quizá nunca llegue.
Cómo declarar el mes en que sí cobras
El trámite es el mismo de antes; lo que cambia es el monto que registras. Los pasos, en orden:
- Entra a SUNAT con tu clave SOL y elige el Formulario Virtual N.° 1683.
- Registra el predio y el periodo. Si alquilas varios inmuebles, presentas un formulario por cada uno.
- Consigna la renta que recibiste ese mes, no la que figura en el contrato, junto con el DNI, RUC o carné de extranjería del inquilino.
- Paga con cargo en cuenta de un banco afiliado o con tarjeta. También puedes hacerlo en ventanilla dando los datos de manera verbal.
- Entrega al inquilino el recibo por arrendamiento que genera el sistema.
Ten presente la bancarización: los pagos que superan S/ 2.000 o US$ 500 deben hacerse por un medio bancario. Con el criterio de lo percibido, la carga de probar cuándo cobraste es mayor que antes, así que ese registro bancario te protege. El detalle del formulario está en cómo se declara el alquiler con el Formulario 1683.
Preguntas frecuentes
¿Qué cambió en 2026 en el impuesto al alquiler?
Cambió el criterio de imputación: desde el 1 de enero de 2026, por la Ley N.° 32430, las rentas de primera categoría se imputan al ejercicio en que se perciben y no cuando se devengan. En la práctica, el mes en que el inquilino no paga ya no genera pago a cuenta para el propietario.
¿Bajó el impuesto al alquiler en 2026?
No. La tasa efectiva sigue siendo 5 % de lo cobrado, que resulta de aplicar 6,25 % sobre el 80 % de la renta. Tampoco cambió el Formulario Virtual N.° 1683: lo único que cambió es el momento en que se declara, que ahora es cuando efectivamente cobras.
¿Debo avisar a SUNAT que el inquilino no pagó?
No hay un aviso especial; simplemente no se declara ese período por ese predio. Eso sí, SUNAT mira el rastro del cobro: transferencias, recibos y la información que reporta el propio inquilino cuando sustenta gasto forman un cruce difícil de sostener con un "no me pagaron" que no sea real.
¿Qué pasa si el inquilino me paga tres meses juntos?
Declaras todo en el mes en que cobras. Antes de 2026 el impuesto de esos meses ya estaba pagado aunque no hubieras recibido nada; con el criterio de lo percibido, la fecha de cobro define el período tributario, por eso conviene dejar clara en el contrato la fecha y el medio de pago.
¿Y los meses de 2025 que quedaron impagos?
Se rigen por las reglas vigentes en su momento, es decir, por el criterio de lo devengado que aplicaba antes de 2026. Con ese criterio, el mes que el inquilino no pagaba se declaraba igual; el cambio de la Ley N.° 32430 rige recién desde el 1 de enero de 2026.
¿Sirve tener el contrato legalizado?
Ayuda como prueba de la relación y de los montos pactados. Con el nuevo criterio, lo que más pesa es poder demostrar cuándo cobraste: por eso conviene fijar en el contrato la fecha y el medio de pago y cobrar por transferencia, porque el extracto bancario se vuelve la prueba de cuándo percibiste.
¿Cambia algo para el inquilino?
En su obligación de pagar el alquiler, nada. Lo que cambia es que su puntualidad ahora tiene efecto tributario para el propietario, lo que endurece la conversación con el moroso. Si la mora se vuelve crónica, el camino es el de siempre: requerimiento y, si no hay solución, desalojo.
Fuentes
- SUNAT — Rentas de primera categoría (arrendamiento)
- Ley N.° 32430 — criterio de lo percibido para rentas de primera categoría
- Texto Único Ordenado del Código Tributario
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