Vender te da la inicial de golpe y un crédito más fácil; alquilar conserva un activo que renta pero te deja con dos deudas y una cuota que el banco sí cuenta. La decisión correcta depende de un número concreto: cuánto rinde tu departamento actual comparado con lo que te cuesta mantener su hipoteca.
Las dos rutas
- Vender: inicial grande, menos deuda, evaluación crediticia más holgada, un solo inmueble que administrar.
- Conservar y alquilar: un activo más, renta mensual, pero inicial más chica y el banco suma tu cuota vigente.
- Lo que el banco mira: la carga total de deuda sobre tu ingreso, no tu patrimonio.
- Lo que SUNAT mira: la ganancia si vendes y la renta si alquilas.
Comparación
| Variable | Vender el actual | Conservarlo alquilado |
|---|---|---|
| Cuota inicial para la nueva compra | Grande, del producto de la venta | La que tengas ahorrada |
| Evaluación del banco | Más holgada | Cuenta la cuota del crédito vigente |
| Ingreso mensual adicional | Ninguno | El alquiler, menos gastos e impuesto |
| Impuestos | Renta de segunda categoría si hay ganancia | Renta de primera categoría sobre el alquiler |
| Trabajo de gestión | Se acaba con la venta | Permanente: inquilinos, reparaciones, vacancia |
| Exposición al mercado | Sales del activo | Sigues expuesto, para bien y para mal |
| Riesgo | Vender en mal momento | Vacancia, morosidad y deterioro |
Elaboración de EximiaHaus. La venta de inmuebles tributa renta de segunda categoría salvo que aplique la exoneración de casa habitación; el alquiler tributa renta de primera categoría.
La cuenta que decide
Calcula tres cifras del departamento actual: el alquiler neto que dejaría (renta menos vacancia, impuesto, mantenimiento y reparaciones), la cuota que sigues pagando si tiene hipoteca y el capital atrapado en él. Si el alquiler neto no cubre la cuota, el inmueble no se sostiene solo: cada mes le pones dinero encima, y esa diferencia hay que sumarla a la cuota de la casa nueva.
La comparación general está en conviene alquilar o vender mi departamento y el cálculo, en la calculadora de rentabilidad.
Lo que el banco te va a decir
Que tu capacidad de pago se mide sobre la deuda total. La renta futura del departamento que piensas alquilar no siempre se computa a tu favor, o se computa parcialmente y con contrato firmado. Por eso conviene preguntarlo antes de decidir: si el banco no reconoce ese ingreso, conservar el inmueble puede reducir el monto que te aprueban para la nueva compra. La regla completa está en puedo tener dos créditos hipotecarios a la vez.
El orden que evita el peor escenario
El peor escenario es quedarse sin dónde vivir o con dos operaciones a medias. Por eso conviene: primero, saber cuánto vale el actual; segundo, tener la aprobación del crédito para el nuevo; tercero, cerrar la compra con una condición de plazo que te permita coordinar la mudanza. Si vendes, vender con hipoteca vigente explica cómo se coordina con el banco.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuesto si vendo mi casa para comprar otra?
Si hubo ganancia, corresponde renta de segunda categoría, salvo que aplique la exoneración de casa habitación por haber sido propietario al menos dos años y no haberla destinado a actividad empresarial.
¿El banco acepta el alquiler como ingreso?
Depende de la entidad y suele exigir contrato y declaración. Conviene consultarlo antes de contar con ese ingreso.
¿Puedo alquilar un departamento que todavía está hipotecado?
Generalmente sí, revisando el contrato del crédito. El caso está en alquilar un inmueble hipotecado.
¿Qué pasa si no logro alquilarlo?
Que pagas dos cuotas. Por eso la decisión de conservar exige un colchón para varios meses de vacancia.
¿Y si vendo y los precios suben después?
Es el riesgo de salir del activo. Se compensa entrando a uno mayor: si el mercado sube, sube también el que compraste.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en nuestra guía completa de la venta.
Fuentes
- SUNAT — Rentas de segunda categoría: venta de inmuebles
- SUNAT — Rentas de primera categoría: alquiler de predios
- SBS — Portal del Usuario: créditos hipotecarios, TCEA y hoja resumen
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS N° 156-2004-EF (predial, arbitrios y alcabala)
Cómo te ayuda EximiaHaus
La decisión depende de dos cuentas: cuánto te queda al vender y cuánto renta si lo conservas.
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