En cuántos años se recupera la inversión de un departamento en Lima: con la renta bruta, entre 14 y 20 años; con la renta neta —la que de verdad entra a tu cuenta— entre 25 y 30 años. El dato oficial más cercano es el PER del BCRP: al cuarto trimestre de 2025 el precio de un departamento equivale a 16,3 años de alquiler. Esa diferencia entre bruto y neto es la que separa una expectativa razonable de una decepción, y explica por qué el payback nunca debería ser el único criterio de una inversión inmobiliaria.
Datos clave
- El payback simple es el inverso de la rentabilidad: 100 dividido entre el porcentaje anual.
- PER del BCRP (IV trimestre de 2025): el precio de un departamento en Lima equivale a 16,3 años de alquiler; es el payback bruto promedio del mercado formal.
- Rentabilidad bruta en Lima: derivada del ratio precio-renta del BCRP, se mueve aproximadamente entre 5,1% y 6,9% según distrito.
- La neta suele quedar entre 2 y 3 puntos por debajo de la bruta.
- El payback ignora la revalorización, que en muchos casos es la mitad del retorno total.
- También ignora el apalancamiento: con crédito, lo que se recupera es tu capital propio, no el precio completo.
La tabla de años
| Rentabilidad anual | Años para recuperar | Comentario |
|---|---|---|
| 7,0% bruta | ~14 años | Tramo alto del mercado limeño |
| 6,0% bruta | ~17 años | Promedio razonable |
| 5,0% bruta | 20 años | Distritos de precio alto |
| 4,0% neta | 25 años | Lo que suele quedar de un 6% bruto |
| 3,5% neta | ~29 años | Con vacancia y mantenimiento altos |
Cómo se calcula en cuántos años recuperas lo invertido (fórmula y ejemplo)
La cuenta base es el payback simple: años = precio total pagado ÷ renta anual que te queda. Expresado en rentabilidad, años = 100 ÷ rentabilidad anual (%). El BCRP publica esa misma relación como PER (precio de venta entre el ingreso anual por alquiler) y al cuarto trimestre de 2025 la sitúa en 16,3 años para el promedio de los distritos que mide en Lima.
- Suma el costo total de entrada, no solo el precio: alcabala (3 % sobre el valor que excede 10 UIT), inscripción en Sunarp, notaría y, si lo hubo, acondicionamiento. Ejemplo: departamento de S/ 400.000 + alcabala S/ 10.350 + Sunarp S/ 1.244,50 + notaría S/ 250 ≈ S/ 411.845.
- Calcula la renta bruta anual. Con un alquiler de S/ 2.000 mensuales: S/ 24.000 al año. Rentabilidad bruta: 24.000 ÷ 411.845 = 5,8 %. Payback bruto: 17,2 años.
- Resta lo que no te quedas. Impuesto a la renta de primera categoría (5 % de la renta bruta, SUNAT): S/ 1.200. Un mes de vacancia al año: S/ 2.000. Mantenimiento y arbitrios no trasladados, seguro y reparaciones: estimación de S/ 2.800. Renta neta: 24.000 − 6.000 = S/ 18.000.
- Divide otra vez. 18.000 ÷ 411.845 = 4,4 % neto. Payback neto: 22,9 años. Con dos meses de vacancia y un gasto de reparación mayor, el plazo pasa fácilmente de 25 años.
| Concepto (ejemplo S/ 400.000) | Monto anual | Comentario |
|---|---|---|
| Alquiler bruto (S/ 2.000 × 12) | S/ 24.000 | Rentabilidad bruta 5,8 % |
| Impuesto a la renta 1.ª categoría (5 %) | − S/ 1.200 | Tasa efectiva fijada por SUNAT |
| Vacancia (1 mes al año) | − S/ 2.000 | Depende del distrito y del precio pedido |
| Mantenimiento, arbitrios, seguro, reparaciones | − S/ 2.800 | Supuesto conservador; varía por edificio |
| Renta neta | S/ 18.000 | Rentabilidad neta 4,4 % |
| Años para recuperar S/ 411.845 | 22,9 años | Frente a 17,2 años con la cuenta bruta |
Qué dice el PER del BCRP y cómo usarlo
El Banco Central sigue desde 1998 los precios de venta y alquiler de departamentos en distritos de Lima y publica trimestralmente el PER (Price to Earnings Ratio): cuántos años de alquiler equivalen al precio de compra. Al cuarto trimestre de 2025 fue de 16,3 años, lo que corresponde a una rentabilidad bruta promedio de 6,1 % (100 ÷ 16,3). En la misma nota, el precio promedio por metro cuadrado en los distritos medidos pasó de US$ 1.667 en el cuarto trimestre de 2024 a US$ 1.868 en el cuarto trimestre de 2025.
Tres lecturas prácticas: (1) el PER es bruto, así que tu plazo real será mayor; (2) un PER por debajo del promedio indica un distrito donde el alquiler es alto respecto al precio, es decir, se recupera más rápido; (3) el PER cambia cuando los precios suben más rápido que los alquileres, como ocurrió en 2025, y por eso conviene recalcularlo con el alquiler que realmente puedes cobrar hoy, no con el de hace dos años.
Por qué el payback engaña
- Ignora la revalorización. Al final del periodo sigues teniendo el inmueble, y probablemente valga más.
- Ignora el apalancamiento. Si pusiste 20% y el inquilino paga parte de la cuota, lo que recuperas es tu aporte, no el precio total.
- Ignora la inflación de la renta. El alquiler se ajusta con los años; el payback simple asume que no.
- Ignora la reinversión de los flujos que vas recibiendo.
Ver cómo calcular el ROI y cuánto tarda en recuperarse la compra.
Los criterios que sí conviene usar
Rentabilidad neta —lo que efectivamente te queda—, flujo de caja después de la cuota si compraste con crédito, y calidad de la demanda de alquiler de la zona, que es lo que determina la vacancia. Un inmueble con 4% neto y vacancia casi nula es mejor inversión que uno con 6% teórico que pasa tres meses al año vacío. Una alternativa con menos capital es invertir a través de un FIRBI, que compra inmuebles de renta y distribuye lo que cobra.
Ver ventajas y desventajas de invertir para alquilar.
El horizonte que hace sensata la inversión
Si vas a necesitar el dinero antes de cinco años, un inmueble en alquiler no es el vehículo: los costos de entrada y salida se comen buena parte del retorno. Solo al comprar un departamento de S/ 400.000 pagas alcabala S/ 10.350 (3 % sobre el precio menos 10 UIT), inscripción en Sunarp S/ 1.244,50 y notaría desde S/ 250; al vender, puede tocarte además el impuesto a la renta sobre la ganancia. La inversión inmobiliaria en renta es de horizonte largo por diseño, y es ahí donde compite bien.
Ver también: en cuánto tiempo recupero lo que invierto.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calculo en cuántos años recupero la inversión de un departamento?
Divide el costo total de compra (precio más alcabala, Sunarp y notaría) entre la renta anual que te queda después de impuesto a la renta, vacancia y gastos. El resultado son los años de recuperación. La versión rápida es 100 ÷ rentabilidad anual: a 5 % son 20 años; a 4 % neto, 25 años.
¿Qué es el PER inmobiliario y cuánto es en Lima?
Es el ratio entre el precio de venta y el ingreso anual por alquiler, equivalente al payback bruto. El BCRP lo publica cada trimestre; al cuarto trimestre de 2025 fue de 16,3 años para el promedio de distritos de Lima que mide.
¿Por qué la cuenta neta da tantos años más que la bruta?
Porque la renta bruta no descuenta el impuesto de primera categoría (5 % según SUNAT), los meses sin inquilino, el mantenimiento, los arbitrios y las reparaciones. Esos conceptos suelen quitar entre 2 y 3 puntos de rentabilidad, y cada punto menos añade varios años al plazo.
¿En cuántos años se paga solo un departamento?
Con renta neta realista, entre 25 y 30 años; con bruta, entre 14 y 20.
¿Cuenta la revalorización?
No en el payback simple, pero sí en el retorno total de la inversión.
¿Se recupera más rápido con crédito?
Recuperas tu capital propio más rápido si la renta cubre buena parte de la cuota; el riesgo también es mayor.
¿Qué rentabilidad es buena en Lima?
Depende del distrito. El indicador del BCRP sitúa el rango bruto aproximadamente entre 5% y 7%.
¿Conviene comparar con otras inversiones?
Sí, siempre en términos netos. Ver la comparación con plazo fijo y fondos.
Un caso vecino que conviene tener a mano: ¿El alquiler paga la hipoteca?.
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Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.° 16-2026: Indicadores del mercado inmobiliario del IV trimestre de 2025 (PER de 16,3 años; US$ 1.868 por m²) — Banco Central de Reserva del Perú, 9 de marzo de 2026
- Banco Central de Reserva del Perú — Notas de Estudios
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT Personas
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
- Mercado inmobiliario 2026: prepárese para la expansión — Diario Oficial El Peruano
- Información del impuesto de alcabala: tasa del 3 % e inafectación de las primeras 10 UIT — SAT de Lima, gob.pe
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23-dic-2025
- Precios por servicios notariales, IGV incluido — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
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