Con rentabilidad bruta, la recuperación de un departamento en Lima toma entre 14 y 20 años; con rentabilidad neta —que es la que de verdad entra a tu cuenta— el plazo se estira hacia 25 o 30 años. Esa diferencia es la que separa una expectativa razonable de una decepción, y explica por qué el payback nunca debería ser el único criterio de una inversión inmobiliaria.
Datos clave
- El payback simple es el inverso de la rentabilidad: 100 dividido entre el porcentaje anual.
- Rentabilidad bruta en Lima: derivada del ratio precio-renta del BCRP, se mueve aproximadamente entre 5,1% y 6,9% según distrito.
- La neta suele quedar entre 2 y 3 puntos por debajo de la bruta.
- El payback ignora la revalorización, que en muchos casos es la mitad del retorno total.
- También ignora el apalancamiento: con crédito, lo que se recupera es tu capital propio, no el precio completo.
La tabla de años
| Rentabilidad anual | Años para recuperar | Comentario |
|---|---|---|
| 7,0% bruta | ~14 años | Tramo alto del mercado limeño |
| 6,0% bruta | ~17 años | Promedio razonable |
| 5,0% bruta | 20 años | Distritos de precio alto |
| 4,0% neta | 25 años | Lo que suele quedar de un 6% bruto |
| 3,5% neta | ~29 años | Con vacancia y mantenimiento altos |
Por qué el payback engaña
- Ignora la revalorización. Al final del periodo sigues teniendo el inmueble, y probablemente valga más.
- Ignora el apalancamiento. Si pusiste 20% y el inquilino paga parte de la cuota, lo que recuperas es tu aporte, no el precio total.
- Ignora la inflación de la renta. El alquiler se ajusta con los años; el payback simple asume que no.
- Ignora la reinversión de los flujos que vas recibiendo.
Ver cómo calcular el ROI y cuánto tarda en recuperarse la compra.
Los criterios que sí conviene usar
Rentabilidad neta —lo que efectivamente te queda—, flujo de caja después de la cuota si compraste con crédito, y calidad de la demanda de alquiler de la zona, que es lo que determina la vacancia. Un inmueble con 4% neto y vacancia casi nula es mejor inversión que uno con 6% teórico que pasa tres meses al año vacío.
Ver ventajas y desventajas de invertir para alquilar.
El horizonte que hace sensata la inversión
Si vas a necesitar el dinero antes de cinco años, un inmueble en alquiler no es el vehículo: los costos de entrada y salida —entre 3% y 6% del valor en cada operación— se comen buena parte del retorno. La inversión inmobiliaria en renta es de horizonte largo por diseño, y es ahí donde compite bien.
Ver también: en cuánto tiempo recupero lo que invierto.
Preguntas frecuentes
¿En cuántos años se paga solo un departamento?
Con renta neta realista, entre 25 y 30 años; con bruta, entre 14 y 20.
¿Cuenta la revalorización?
No en el payback simple, pero sí en el retorno total de la inversión.
¿Se recupera más rápido con crédito?
Recuperas tu capital propio más rápido si la renta cubre buena parte de la cuota; el riesgo también es mayor.
¿Qué rentabilidad es buena en Lima?
Depende del distrito. El indicador del BCRP sitúa el rango bruto aproximadamente entre 5% y 7%.
¿Conviene comparar con otras inversiones?
Sí, siempre en términos netos. Ver la comparación con plazo fijo y fondos.
Fuentes
- Banco Central de Reserva del Perú — Notas de Estudios
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT Personas
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
- Mercado inmobiliario 2026: prepárese para la expansión — Diario Oficial El Peruano
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