Tener un departamento cuesta dinero todos los meses, aunque esté vacío. Mantenimiento del edificio, arbitrios, impuesto predial, seguros y un fondo para reparaciones son gastos recurrentes que la rentabilidad bruta publicada —5,53% anual promedio en Lima— no descuenta. Estimarlos bien es la diferencia entre una inversión rentable y una que apenas empata.
Datos clave
- 5,53% es la rentabilidad bruta anual del alquiler en Lima: no descuenta ninguno de estos costos.
- Impuesto predial: escala de 0,2%, 0,6% y 1% sobre el autoavalúo según tramos en UIT (UIT 2026: S/ 5.500).
- Renta de primera categoría: se paga mensualmente sobre el alquiler percibido.
- Un mes de vacancia al año equivale a perder alrededor del 8% del ingreso anual.
Los seis costos que hay que presupuestar
| Costo | Frecuencia | Quién lo paga normalmente |
|---|---|---|
| Cuota de mantenimiento del edificio | Mensual | El inquilino si está ocupado; el propietario si está vacío |
| Arbitrios municipales | Trimestral o mensual | Se pacta; con frecuencia el propietario |
| Impuesto predial | Anual, en cuotas | Siempre el propietario |
| Impuesto a la renta de primera categoría | Mensual | El propietario |
| Seguro del inmueble | Anual | El propietario (obligatorio si hay hipoteca) |
| Reparaciones y reposición | Irregular | El propietario, salvo daños imputables al inquilino |
Cómo estimar tu costo anual en cinco minutos
- Mantenimiento: cuota mensual × 12. Es el gasto más predecible y suele ser el mayor.
- Arbitrios y predial: revísalos en tu recibo o en el portal de tu municipalidad; el predial se calcula sobre el autoavalúo, no sobre el precio de mercado. Ver arbitrios municipales e impuesto predial.
- Renta de primera categoría: sobre el alquiler mensual percibido. Ver renta de primera categoría.
- Seguro: prima anual de la póliza del inmueble. Ver seguro de desgravamen y del inmueble.
- Reserva para reparaciones: destina un porcentaje del alquiler anual a un fondo; los equipos, la pintura y la grifería se reponen, no duran para siempre.
- Vacancia: presupuesta al menos un mes al año. Es el costo que más subestiman los propietarios primerizos.
Del rendimiento bruto al neto
La cuenta correcta es: (alquiler anual − costos anuales − vacancia) ÷ valor del inmueble. Al hacerla, casi siempre el 5,53% bruto que publica el mercado se convierte en un número visiblemente menor. Eso no invalida la inversión —el retorno inmobiliario también viene de la revalorización y de la amortización del crédito—, pero sí obliga a comparar peras con peras cuando lo contrastas con un depósito a plazo fijo. Ver cómo calcular el ROI y ladrillo, plazo fijo o fondos.
Tres formas de bajar el costo anual
- Elegir bien el edificio. Una torre con muchas amenidades tiene cuotas de mantenimiento altas que se pagan estén o no en uso.
- Reducir la vacancia. Un buen inquilino que se queda tres años vale más que uno que paga S/ 100 más y se va en seis meses. Ver cómo elegir buenos inquilinos.
- Mantener en vez de reparar. El mantenimiento preventivo cuesta una fracción de la reparación de emergencia, y evita la baja de renta por deterioro.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta mantener un departamento al año en Lima?
Depende del edificio y del distrito, pero el presupuesto debe incluir seis partidas: cuota de mantenimiento, arbitrios, impuesto predial, impuesto a la renta de primera categoría, seguro del inmueble y una reserva para reparaciones, además de al menos un mes de vacancia si está en alquiler.
¿Quién paga el mantenimiento, el propietario o el inquilino?
Se pacta en el contrato. Lo habitual es que el inquilino asuma la cuota de mantenimiento y los servicios mientras ocupa el inmueble, y que el propietario cubra el predial, el seguro y las reparaciones estructurales. Cuando el departamento está vacío, todo lo asume el propietario.
¿La rentabilidad de 5,53% ya descuenta estos gastos?
No. Es una rentabilidad bruta: relaciona el alquiler anual con el valor del inmueble sin restar impuestos, mantenimiento, arbitrios ni vacancia. El rendimiento neto siempre es menor.
¿Cuánto debo reservar para reparaciones?
No hay una cifra oficial, pero conviene destinar un porcentaje fijo del alquiler anual a un fondo, ajustado a la antigüedad del inmueble: cuanto más viejo el departamento y sus instalaciones, mayor la reserva necesaria.
Fuentes
- Comprar departamentos para alquilar en Lima: qué distritos ofrecen mayor rentabilidad — Infobae (22-ago-2026)
- Ya rige la UIT 2026 en S/ 5.500 — El Peruano
- Cinco distritos de Lima y Callao registran baja interanual en precios — Infobae (21-ago-2026)
Cómo te ayuda EximiaHaus
La rentabilidad real aparece cuando restas los costos. Para calcularla con tus números y no con promedios:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.