¿Cuánto cuesta mantener un departamento al año? En un caso típico de Lima en 2026 —autoavalúo de S/ 250.000 y alquiler de S/ 2.000 al mes— la cuenta completa suma cerca de S/ 7.700 al año, casi un tercio del alquiler anual. Ese monto reúne el impuesto predial (escala de 0,2%, 0,6% y 1% sobre el autoavalúo, con la UIT 2026 de S/ 5.500, según El Peruano), el impuesto a la renta de primera categoría (tasa efectiva de 5% del alquiler, SUNAT), los arbitrios, el seguro, una reserva para reparaciones y un mes de vacancia. Por eso la rentabilidad bruta de alrededor de 6% que se desprende de la relación precio/alquiler del BCRP (16,7 años en el primer trimestre de 2026) se queda, ya neta, en cerca de 4%. Abajo está el cálculo línea por línea para que lo repitas con tus números.
Tener un departamento cuesta dinero todos los meses, aunque esté vacío. Mantenimiento del edificio, arbitrios, impuesto predial, seguros y un fondo para reparaciones son gastos recurrentes que la rentabilidad bruta —cerca del 6% anual en los 12 distritos de Lima que mide el BCRP— no descuenta. Estimarlos bien es la diferencia entre una inversión rentable y una que apenas empata.
Datos clave
- Cerca de 6% es la rentabilidad bruta anual del alquiler en 12 distritos de Lima (PER de 16,7 años, BCRP, 1T2026): no descuenta ninguno de estos costos.
- Impuesto predial: escala de 0,2%, 0,6% y 1% sobre el autoavalúo según tramos en UIT (UIT 2026: S/ 5.500).
- Renta de primera categoría: se paga mensualmente sobre el alquiler percibido.
- Tasa efectiva de 5% del alquiler mensual: es lo que resulta de aplicar 6,25% sobre la renta neta (80% del ingreso bruto), según la orientación de SUNAT vigente en 2026.
- Ejemplo 2026: con autoavalúo de S/ 250.000 y alquiler de S/ 2.000, el costo anual completo ronda S/ 7.700 y la rentabilidad neta baja de 6% a cerca de 4%.
- Un mes de vacancia al año equivale a perder alrededor del 8% del ingreso anual.
Los seis costos que hay que presupuestar
| Costo | Frecuencia | Quién lo paga normalmente |
|---|---|---|
| Cuota de mantenimiento del edificio | Mensual | El inquilino si está ocupado; el propietario si está vacío |
| Arbitrios municipales | Trimestral o mensual | Se pacta; con frecuencia el propietario |
| Impuesto predial | Anual, en cuotas | Siempre el propietario |
| Impuesto a la renta de primera categoría | Mensual | El propietario |
| Seguro del inmueble | Anual | El propietario (obligatorio si hay hipoteca) |
| Reparaciones y reposición | Irregular | El propietario, salvo daños imputables al inquilino |
Ejemplo calculado: cuánto cuesta al año un departamento en Lima (2026)
Para pasar de la lista a un número, tomamos un departamento con autoavalúo de S/ 250.000 (el valor de la declaración municipal, que suele ser menor que el de mercado), alquilado en S/ 2.000 al mes. Las dos partidas tributarias salen de la norma; el resto son supuestos razonables que debes reemplazar por tus recibos.
| Partida | Cómo se calcula | Monto anual | Periodo y fuente |
|---|---|---|---|
| Impuesto predial | 0,2% hasta 15 UIT (S/ 82.500) + 0,6% del tramo siguiente (S/ 167.500) | S/ 1.170 | Ejercicio 2026, UIT S/ 5.500 — TUO de la Ley de Tributación Municipal, art. 13; El Peruano |
| Renta de primera categoría | 5% de S/ 24.000 de alquiler anual | S/ 1.200 | 2026 — SUNAT, cálculo de rentas de primera categoría |
| Arbitrios (limpieza, parques, serenazgo) | Supuesto: S/ 120 al mes, según recibo municipal | S/ 1.440 | Supuesto de EximiaHaus; varía por distrito y uso |
| Vacancia | Un mes sin alquiler | S/ 2.000 | Supuesto de EximiaHaus |
| Mantenimiento del edificio | S/ 300 al mes solo en el mes vacío (el inquilino lo paga el resto del año) | S/ 300 | Supuesto de EximiaHaus |
| Seguro del inmueble | Prima anual de referencia | S/ 400 | Supuesto de EximiaHaus |
| Reserva para reparaciones | 5% del alquiler anual | S/ 1.200 | Supuesto de EximiaHaus |
| Total anual | Suma de las siete partidas | S/ 7.710 | 32% del alquiler anual (S/ 24.000) |
Con esos números, el alquiler anual de S/ 24.000 queda en S/ 16.290 netos. Si el departamento vale en el mercado unas 16,7 veces su alquiler anual —la relación precio/alquiler del BCRP para el primer trimestre de 2026—, es decir, alrededor de S/ 400.000, la rentabilidad bruta es de 6,0% y la neta, de 4,1%. Si el departamento está vacío todo el año, el total cambia de composición: desaparecen la renta de primera categoría y la vacancia, pero el mantenimiento pasa a ser tuyo los doce meses (S/ 3.600 en el ejemplo) y el predial, los arbitrios y el seguro siguen igual.
Cómo estimar tu costo anual en cinco minutos
- Mantenimiento: cuota mensual × 12. Es el gasto más predecible y suele ser el mayor.
- Arbitrios y predial: revísalos en tu recibo o en el portal de tu municipalidad; el predial se calcula sobre el autoavalúo, no sobre el precio de mercado. Ver Arbitrios 2026: dónde se pagan, cuándo vencen y qué pasa si te atrasas e Por qué pagas menos impuesto predial en 2026 aunque nadie bajó la tasa.
- Renta de primera categoría: sobre el alquiler mensual percibido. Ver renta de primera categoría.
- Seguro: prima anual de la póliza del inmueble. Ver seguro de desgravamen y del inmueble.
- Reserva para reparaciones: destina un porcentaje del alquiler anual a un fondo; los equipos, la pintura y la grifería se reponen, no duran para siempre.
- Vacancia: presupuesta al menos un mes al año. Es el costo que más subestiman los propietarios primerizos.
Cómo calcular el impuesto predial de tu departamento, paso a paso
Es la partida que más preguntas genera y la única que puedes calcular con exactitud antes de recibir la cuponera. La escala es progresiva acumulativa: cada tasa se aplica solo al tramo que le corresponde.
- Ubica el autoavalúo en tu declaración jurada (HR y PU) o en la cuponera del año. No es el precio de mercado ni el de la tasación bancaria.
- Convierte los tramos a soles con la UIT 2026 (S/ 5.500): hasta 15 UIT son S/ 82.500; de 15 a 60 UIT, de S/ 82.500 a S/ 330.000; más de 60 UIT, desde S/ 330.000.
- Aplica cada tasa a su tramo: 0,2% al primero, 0,6% al segundo y 1% al tercero, y suma. Con un autoavalúo de S/ 250.000: S/ 165 + S/ 1.005 = S/ 1.170 al año.
- Revisa el mínimo: las municipalidades pueden cobrar como mínimo 0,6% de la UIT (S/ 33 en 2026), aunque el cálculo dé menos.
- Elige cómo pagar: al contado en febrero o en cuatro cuotas trimestrales (febrero, mayo, agosto y noviembre), que se reajustan con el índice de precios al por mayor.
Si prefieres verlo mes a mes y con crédito incluido, la calculadora cuánto cuesta mantener un departamento arma el costo mensual completo a partir del precio: cuota, seguros, mantenimiento, predial 2026, arbitrios y servicios, con un ejemplo de US$ 100.000.
Del rendimiento bruto al neto
La cuenta correcta es: (alquiler anual − costos anuales − vacancia) ÷ valor del inmueble. Al hacerla, casi siempre el 6% bruto que se desprende de la relación precio/alquiler del BCRP se convierte en un número visiblemente menor. Eso no invalida la inversión —el retorno inmobiliario también viene de la revalorización y de la amortización del crédito—, pero sí obliga a comparar peras con peras cuando lo contrastas con un depósito a plazo fijo. Ver cómo calcular el ROI y ladrillo, plazo fijo o fondos.
Tres formas de bajar el costo anual
- Elegir bien el edificio. Una torre con muchas amenidades tiene cuotas de mantenimiento altas que se pagan estén o no en uso.
- Reducir la vacancia. Un buen inquilino que se queda tres años vale más que uno que paga S/ 100 más y se va en seis meses. Ver ¿Qué papeles le pido a un inquilino?.
- Mantener en vez de reparar. El mantenimiento preventivo cuesta una fracción de la reparación de emergencia, y evita la baja de renta por deterioro.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta mantener un departamento al año en Lima?
Depende del edificio y del distrito, pero el presupuesto debe incluir seis partidas: cuota de mantenimiento, arbitrios, impuesto predial, impuesto a la renta de primera categoría, seguro del inmueble y una reserva para reparaciones, además de al menos un mes de vacancia si está en alquiler. En el ejemplo calculado de este artículo (autoavalúo de S/ 250.000 y alquiler de S/ 2.000), la suma ronda S/ 7.700 al año.
¿Quién paga el mantenimiento, el propietario o el inquilino?
Se pacta en el contrato. Lo habitual es que el inquilino asuma la cuota de mantenimiento y los servicios mientras ocupa el inmueble, y que el propietario cubra el predial, el seguro y las reparaciones estructurales. Cuando el departamento está vacío, todo lo asume el propietario.
¿La rentabilidad bruta de cerca del 6% ya descuenta estos gastos?
No. Sale de la relación precio/alquiler que publica el BCRP (16,7 años en el primer trimestre de 2026) y es una rentabilidad bruta: relaciona el alquiler anual con el valor del inmueble sin restar impuestos, mantenimiento, arbitrios ni vacancia. El rendimiento neto siempre es menor.
¿Cuánto debo reservar para reparaciones?
No hay una cifra oficial, pero conviene destinar un porcentaje fijo del alquiler anual a un fondo, ajustado a la antigüedad del inmueble: cuanto más viejo el departamento y sus instalaciones, mayor la reserva necesaria.
¿Cuánto se paga de impuesto predial por un departamento en 2026?
Depende del autoavalúo. Con la UIT 2026 de S/ 5.500, se paga 0,2% sobre los primeros S/ 82.500, 0,6% sobre el tramo de S/ 82.500 a S/ 330.000 y 1% sobre lo que exceda S/ 330.000. Un departamento con autoavalúo de S/ 250.000 paga S/ 1.170 al año; uno de S/ 80.000, S/ 160.
¿Cuánto es el impuesto por alquilar un departamento?
El 5% del alquiler mensual, como tasa efectiva de la renta de primera categoría (6,25% sobre el 80% del ingreso bruto). Por S/ 2.000 de alquiler se pagan S/ 100 al mes, S/ 1.200 al año. Desde el 1 de enero de 2026 el pago a cuenta se hace sobre lo efectivamente cobrado.
¿Cuánto cuesta mantener un departamento vacío?
Más de lo que parece: no hay renta que tributar ni vacancia que presupuestar, pero el propietario asume los doce meses de cuota de mantenimiento (S/ 3.600 al año con una cuota de S/ 300), más predial, arbitrios y seguro. En el ejemplo de este artículo, un departamento vacío cuesta unos S/ 6.600 al año sin generar un sol de ingreso.
¿Qué gastos tiene un departamento en Lima al mes?
Divididos entre doce, los S/ 7.710 anuales del ejemplo equivalen a unos S/ 640 al mes, sin contar los servicios (luz, agua, gas, internet), que paga quien lo habita. El desglose mensual está en mantener un departamento al mes.
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Fuentes
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana y relación precio/alquiler (PER), 1T2026 — BCRP
- Ya rige la UIT 2026 en S/ 5.500 — El Peruano
Cómo te ayuda EximiaHaus
La rentabilidad real aparece cuando restas los costos. Para calcularla con tus números y no con promedios:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos, con ficha completa y video automático del aviso.
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