Un desarrollo inmobiliario es un negocio que compra suelo, obtiene permisos, construye y vende unidades, y cuya utilidad no viene de la construcción sino de la diferencia entre lo que cuesta producir cada metro cuadrado y lo que el mercado paga por él. En 2025 el mercado formal de Lima tuvo 1.199 proyectos activos y 259 empresas desarrolladoras que vendieron 24.713 unidades por más de S/ 11.000 millones, según CODIP. Detrás de cada uno de esos proyectos hay cuatro figuras distintas, y confundirlas es el primer error de quien entra al negocio o de quien le vende su terreno a uno.
Datos clave
- 1.199 proyectos activos y 259 empresas desarrolladoras en el mercado formal en 2025 (CODIP).
- 24.713 unidades vendidas en 2025, un 19% más que las 20.697 de 2024, por más de S/ 11.000 millones facturados.
- En el primer semestre de 2026 se vendieron 15.477 unidades en Lima y Callao, +26% frente a las 12.308 del mismo periodo de 2025.
- El ticket promedio bajó de S/ 455.959 a S/ 435.630 y el área media de 66 m² a 63,9 m².
- La vivienda de interés social concentró el 68% de las ventas y el 65% de la oferta en 2025.
- Al mismo tiempo, el lanzamiento de proyectos nuevos cayó 16,5% en el primer trimestre de 2026 (Capeco, IEC N.° 101).
¿Quién es quién en un proyecto?
| Figura | Qué aporta | Cómo gana | Qué riesgo asume |
|---|---|---|---|
| Promotor o desarrollador | La idea, la estructuración, el capital propio y la gestión | La utilidad del proyecto, al final | Todo el riesgo residual: si el proyecto no vende, pierde primero |
| Propietario del terreno | El suelo, por venta o por aporte | Precio de venta, o participación en unidades o utilidad | Bajo si vende; alto si aporta y el proyecto falla |
| Constructora | La ejecución de la obra | Un margen sobre el contrato de construcción | Sobrecostos de obra según el tipo de contrato |
| Banco (crédito promotor) | La línea de financiamiento por avance de obra | Intereses y comisiones | Acotado: exige aporte propio, preventa y garantías |
| Fiduciario | La administración del patrimonio y de los flujos | Una comisión fija | Ninguno de mercado: administra, no invierte |
| Comprador en preventa | Cuota inicial y desembolsos anticipados | Precio menor por comprar antes | Que el proyecto se atrase o no se termine |
¿De dónde sale la utilidad?
De tres fuentes, y conviene distinguirlas porque cada una se gestiona distinto. La primera es el margen de producto: vender el metro cuadrado por encima de lo que cuesta producirlo (suelo + obra + indirectos + financieros + impuestos). La segunda es el apalancamiento: usar la preventa y el crédito promotor para no inmovilizar el 100% del capital, lo que multiplica la rentabilidad sobre el dinero propio. La tercera es la gestión de suelo: comprar un terreno cuya cabida o zonificación aún no está reconocida en el precio.
La tercera es la que separa a los desarrolladores buenos de los del montón, y es también la que más se parece a lo que puede hacer un propietario particular. Lo desarrollamos en método residual y en cabida arquitectónica.
¿Por qué está cayendo la oferta si las ventas suben?
Porque vender y lanzar son dos cosas distintas. Las ventas crecieron 26% en el primer semestre de 2026, pero el lanzamiento de proyectos nuevos cayó 16,5% en el primer trimestre, con desplomes de 46,3% en Lima Top y 44,4% en Lima Centro (Capeco, IEC N.° 101). Al cierre de ese trimestre había 1.017 proyectos con oferta disponible en Lima Metropolitana, 7,6% menos que un año antes.
El cuello de botella no es la demanda ni el crédito: es el suelo habilitado y los permisos. Capeco ha sido explícita en que generar más suelo urbano y servicios básicos es lo que permitiría ampliar la oferta. Ese diagnóstico es, para un desarrollador, una oportunidad: donde hay escasez de producto nuevo, el que consigue suelo y permisos tiene el mercado casi para sí. Lo tratamos en el 12% de distritos con PDU.
¿Qué tamaño de producto pide el mercado hoy?
Uno más pequeño que hace dos años. El área media de las viviendas vendidas bajó de 66 m² a 63,9 m² y el 50,1% de las ventas correspondió a unidades de entre 40 y 60 m². El ticket promedio también bajó, de S/ 455.959 a S/ 435.630. No es que la gente quiera vivir con menos: es que el precio por metro subió y el comprador ajustó el metraje para calzar en la cuota.
Para el desarrollador esto tiene una consecuencia de diseño directa: el producto que se vende es el que cabe en un crédito, no el que le gusta al arquitecto. Está en qué exige hoy el comprador de vivienda en planos.
¿Y si solo tengo un terreno?
Entonces tienes el insumo más escaso del negocio. Un propietario de suelo tiene tres caminos: vender el terreno y cobrar hoy, aportarlo al proyecto y cobrar en unidades o en utilidad, o desarrollar por cuenta propia. Los tres tienen retornos y riesgos muy distintos, y la decisión correcta depende de la cabida del terreno, de tu tolerancia al riesgo y de tu horizonte de tiempo. Está comparado en aportar tu terreno a un proyecto.
Ver también: qué es un promotor inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un desarrollo inmobiliario?
Un negocio que adquiere suelo, obtiene los permisos, construye y vende unidades. Su utilidad viene de la diferencia entre el costo total de producir cada metro cuadrado y el precio al que el mercado lo compra.
¿Cuál es la diferencia entre promotor y constructora?
El promotor estructura el negocio, pone capital y asume el riesgo del proyecto. La constructora ejecuta la obra a cambio de un margen sobre su contrato. A veces son la misma empresa, pero son roles distintos.
¿Cuántas empresas desarrolladoras hay en el Perú?
CODIP reportó 259 empresas desarrolladoras con 1.199 proyectos activos en 2025, que vendieron 24.713 unidades por más de S/ 11.000 millones.
¿Está creciendo el mercado en 2026?
En ventas sí: 15.477 unidades en el primer semestre de Lima y Callao, 26% más que en 2025. En oferta nueva no: el lanzamiento de proyectos cayó 16,5% en el primer trimestre según Capeco.
¿Puedo participar sin ser desarrollador?
Sí, aportando terreno, entrando como socio capitalista de un proyecto concreto o a través de vehículos de inversión inmobiliaria. Cada vía tiene un perfil de riesgo distinto.
Fuentes
- Lima Norte y los Balnearios del Sur, los polos con mayor potencial inmobiliario para 2026 — RPP, 28/01/2026 (CODIP, Ana Cecilia Gálvez)
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Capeco: nuevos proyectos de vivienda caen 16,5% en Lima Metropolitana y ya reducen la oferta disponible — La República, 05/06/2026 (IEC N.° 101)
- Línea de Financiamiento Promotor — BBVA Perú Empresas
- Evaluación de proyectos inmobiliarios en Perú — Universidad Privada del Norte, Educación Continua
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