La absorción es el porcentaje de la oferta disponible que se coloca cada mes. En Lima y Callao pasó de 3,9% a 4,4% mensual entre el primer semestre de 2025 y el de 2026, con un pico histórico de 5,6% en marzo de 2026, según CODIP. Es el indicador que más veces decide el resultado de un proyecto, porque traduce en un solo número dos cosas que el precio por sí solo no captura: cuánto tiempo va a estar corriendo el costo financiero y cuánta demanda real existe al precio que fijaste.
Datos clave
- Absorción mensual de Lima y Callao: de 3,9% a 4,4% entre el 1S2025 y el 1S2026 (CODIP).
- Pico histórico: 5,6% en marzo de 2026.
- La oferta promedio creció 12% hasta 58.768 unidades en el primer semestre de 2026.
- Se vendieron 15.477 unidades en el semestre, +26% frente a las 12.308 del año anterior.
- Con absorción de 4,4%, colocar el 60% de un proyecto toma del orden de catorce meses sostenidos.
- La absorción se calcula por proyecto y por tipología, no solo a nivel de mercado: es ahí donde se vuelve accionable.
¿Cómo se calcula?
Unidades vendidas en el mes dividido entre la oferta disponible al inicio del mes. Si un proyecto tiene 100 unidades disponibles y vende 5 en el mes, su absorción es 5%. La lectura inmediata es de plazo: a ese ritmo, agotar el inventario tomaría alrededor de veinte meses, sin considerar que la base se reduce.
| Absorción mensual | Meses para colocar el 60% | Lectura |
|---|---|---|
| 6% | ≈ 10 meses | Muy rápida: probablemente el precio está por debajo del mercado |
| 4,4% | ≈ 14 meses | Promedio de Lima y Callao en el 1S2026 |
| 3% | ≈ 20 meses | Lenta: revisar precio, producto o difusión |
| 1,5% | ≈ 40 meses | Crítica: el costo financiero se come la utilidad |
¿Por qué vender más barato puede ser mejor negocio?
Porque el tiempo cuesta. Un proyecto que baja 5% su precio y duplica su absorción reduce a la mitad los meses de gastos generales, de intereses del crédito promotor y de equipo comercial. En proyectos apalancados, ese ahorro puede superar con holgura los ingresos que se resignaron con el descuento.
La cuenta que hay que hacer es explícita: cuánto cuesta cada mes adicional de proyecto —intereses más estructura más comercial— frente a cuánto se pierde por el descuento. Si el costo mensual es alto y el descuento acelera de verdad, bajar precio es la decisión correcta y no una derrota comercial.
¿Qué hace bajar la absorción de un proyecto?
Cuatro cosas, en orden de frecuencia. Precio fuera de mercado, que es la causa número uno y la que más se niega. Producto equivocado: tipologías o metrajes que no responden a lo que el segmento compra —hoy el mercado se mueve hacia unidades de 40 a 60 m², que fueron el 50,1% de las ventas—. Difusión insuficiente, que es un problema de alcance y de formato, no de presupuesto. Y fricción comercial: respuesta lenta, información incompleta, compradores que no califican y nadie los filtró.
Las dos últimas son las más baratas de corregir. Están en cómo vender un proyecto en internet y en el embudo inmobiliario.
¿Cómo se usa la absorción para fijar el precio?
Midiendo la de los proyectos comparables, no la propia. Si tres proyectos vecinos con producto similar están absorbiendo 5% mensual y el tuyo va en 2%, el mercado ya te respondió: tu precio está alto o tu producto no compite. Si todos están en 2%, el problema es de zona y de momento, y la respuesta es otra.
Ese seguimiento mensual de la competencia es la parte del estudio de mercado que no se hace una vez, sino todos los meses. Está en estudio de mercado.
¿Y para un propietario particular?
Sirve igual. Si tu departamento lleva seis meses publicado sin ofertas serias mientras unidades comparables de tu edificio se venden en dos, tu absorción individual es cero y la causa casi siempre es el precio. Publicar más no lo arregla; ajustar el precio de salida, sí. Está en cómo comparar ofertas por tu propiedad y en cómo vender un inmueble que nadie visita.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la absorción inmobiliaria?
El porcentaje de la oferta disponible que se vende cada mes. Mide la velocidad de colocación y, con ella, cuánto tiempo estará corriendo el costo financiero del proyecto.
¿Cuál es la absorción actual en Lima?
La absorción mensual de Lima y Callao pasó de 3,9% a 4,4% entre el primer semestre de 2025 y el de 2026, con un pico de 5,6% en marzo de 2026, según CODIP.
¿Cómo se calcula la absorción de mi proyecto?
Dividiendo las unidades vendidas en el mes entre la oferta disponible al inicio de ese mes. Conviene calcularla también por tipología, no solo para el total.
¿Conviene bajar el precio para vender más rápido?
Depende de la cuenta: cuánto cuesta cada mes adicional de proyecto frente a cuánto se resigna con el descuento. En proyectos apalancados, acelerar suele compensar.
¿Qué absorción es preocupante?
Una muy por debajo de la de proyectos comparables de la zona. Si los vecinos colocan 5% mensual y tú 2%, el mercado está señalando un problema de precio o de producto.
Fuentes
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Compradores buscan departamentos más pequeños y elevan 26% las ventas de viviendas en Lima — Gestión (datos CODIP, 1S2026)
- Capeco: nuevos proyectos de vivienda caen 16,5% en Lima Metropolitana y ya reducen la oferta disponible — La República, 05/06/2026 (IEC N.° 101)
- Lima Norte y los Balnearios del Sur, los polos con mayor potencial inmobiliario para 2026 — RPP, 28/01/2026 (CODIP, Ana Cecilia Gálvez)
- Mercado inmobiliario en Lima se transforma: nuevas zonas con pocos proyectos, pero alta densidad de viviendas — Gestión, 18/06/2026 (Estudios Geoanalíticos de Equifax)
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